Mieterhöhung nach Modernisierung

Mieterhöhung nach Modernisierung; Erläuterung der Mieterhöhung nach Modernisierung; umlagefähige Architektenkosten für Gasetagenheizung; Beifügung von Belegen; Einsicht in Rechnungsunterlagen

1. Die Mieterhöhungserklärung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen ist auch dann wirksam, wenn ihr Rechnungen und Belege nicht beigefügt sind. Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters jedoch verpflichtet, dem Mieter Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu gewähren. Eine Zusendung von Kopien dieser Unterlagen kann der Mieter aber grundsätzlich nicht verlangen.

2. Bei Einbau einer Gasetagenheizung gehören die Kosten eines zur "Baubetreuung" beauftragten Architekten nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten.

(Leitsätze der Redaktion)

... db) Die Bekl. können sich nicht darauf berufen, daß die Mieterhöhungserklärung nicht wirksam sei, weil die Rechnung der Firma J. vom 18. Oktober 2001 nicht beigefügt worden sei. Denn zur Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung ist die Vorlage von Belegen nicht erforderlich (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 559 b Rdnr. 19 mit zahlreichen Hinweisen). Allerdings ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Einsicht in die Rechnungen und sonstigen Belege zu gewähren. Dieses Einsichtsrecht muß der Mieter am Sitz des Vermieters ausüben (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O.). Er hat keinen Anspruch darauf, daß ihm der Vermieter Kopien der Rechnungen gegen Erstattung der Kosten zur Verfügung stellt. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts tritt die Erhöhung auch nicht erst dann in Kraft, wenn der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen Kopien der Rechnungen oder sonstigen Belege zur Verfügung gestellt hat. Der Bundesgerichtshof hat für den Fall der Abrechnung über Nebenkosten entschieden, daß der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat (Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05). Nichts anderes kann für den hier vorliegenden Fall gelten. Es ist nicht ersichtlich, daß die Bekl. ihren Besuch bei dem Kl. angekündigt hätten, um Einsicht in die Rechnung zu nehmen.

dc) Die Erklärung ist jedoch insoweit unwirksam, als der Kl. bei der Berechnung seiner Kosten auch die anteiligen Kosten des von ihm beauftragten Architekten berücksichtigt hat. Er hat sich darauf berufen, daß eine Betreuung der Baumaßnahmen durch den Architekten erforderlich gewesen sei, weil durch ihn selbst die Baubetreuung wegen seines Urlaubs nicht habe vorgenommen werden können. Diese Begründung rechtfertigt nicht die Umlage. Das Honorar eines Architekten kann bei der Errechnung der Modernisierungskosten berücksichtigt werden, wenn Art und Umfang der Arbeiten die Einschaltung eines Architekten erforderlich machen. Dies kann bei komplexen Maßnahmen der Fall sein, etwa dann, wenn umfangreiche Planungsarbeiten und die Koordinierung von verschiedenen Arbeiten erforderlich sind. Der Einbau einer Gasetagenheizung ist eine vergleichsweise einfache Aufgabe, so daß von einer fachkundigen Heizungsbaufirma erwartet werden kann, daß sie die erforderlichen wärmetechnischen Berechnungs- und Planungsarbeiten vornehmen kann. Dies gilt um so mehr, als im wesentlichen nur die Energiequelle umgestellt werden mußte und das vorhandene System der Heizkörper und Heizrohre im wesentlichen erhalten blieb. Eine Notwendigkeit, die Qualität dieser Arbeiten in der Wohnung der Bekl. durch einen Architekten überwachen zu lassen, ist nicht ersichtlich. Es hätte genügt, die Funktion der Anlage nach deren Fertigstellung prüfen zu lassen.

Zur Berechnung und Erläuterung einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist die Vorlage von Belegen nicht erforderlich. Der Mieter hat - wie bei einer Betriebskostenabrechnung - aber ein Einsichtsrecht. Bei dem Einbau einer Gasetagenheizung sind die Kosten eines zur "Baubetreuung" eingeschalteten Architekten nicht umlagefähig, so das Landgericht Berlin.

Der Vermieter stellte das vorhandene Heizungssytem auf Gasetagenheizung um und verlangte dafür einen Modernisierungszuschlag. In den zugrunde gelegten Kosten waren auch Kosten für die Betreuung der Baumaßnahmen durch einen Architekten enthalten. Der Mieter weigerte sich, die Mieterhöhung zu bezahlen, weil der entsprechenden Erhöhungserklärung die Rechnung des bauausführenden Unternehmens nicht beigefügt war, und er beanstandete die Umlage der "Baubetreuungskosten". Daraufhin klagte der Vermieter den Erhöhungsbetrag ein. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil der Vermieter dem Mieter trotz dessen Verlangen Kopien der Rechnung und der Belege nicht zur Verfügung gestellt habe. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 67 gab der Berufung teilweise statt. Die Mieterhöhung sei fällig, weil die Vorlage von Belegen (Kopien) nicht erforderlich gewesen sei. Insoweit gelte dasselbe wie für die Abrechnung der Betriebskosten, bei der der Mieter ebenfalls keinen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege habe.

Nicht ersichtlich sei, daß der Mieter Einsicht beim Vermieter verlangt habe.

Der Vermieter könne jedoch die Kosten des mit der Baubetreuung beauftragten Architekten nicht der Berechnung der Mieterhöhung zugrunde legen. Das Honorar eines Architekten könne nur dann umgelegt werden, wenn Art und Umfang der Arbeiten eine Einschaltung erforderlich machten, wie z. B. bei komplexen Maßnahmen mit umfangreichen Planungs- und Koordinierungsaufgaben. Der Einbau einer Gasetagenheizung sei aber eine einfache Aufgabe, deren erforderliche wärmetechnische Berechnungs- und Planungsarbeiten eine Fachfirma selbst vornehmen könne, zumal im wesentlichen nur die Energiequelle umgestellt worden sei.