Mieterhöhung nach Modernisierung

1. Ein Ehegatte kann nicht im Rahmen der Schlüsselgewalt für den anderen dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen.

2. Die Festlegung von Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet ist kein gesetzliches Verbot und damit für die Berechtigung zur Mieterhöhung unbeachtlich.

3. Die Mieterhöhung nach Modernisierung schließt ein nachfolgendes Mieterhöhungsverlangen auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung nicht aus.

4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze sind nicht nur einseitige Mieterhöhungen nach Modernisierung auszuklammern, sondern auch Modernisierungsvereinbarungen.

Am 15. November 1999/2. Februar 2000 schlossen die Parteien eine Modernisierungsvereinbarung ab. Die geplanten Sanierungsmaßnahmen waren im Monat Mai 2000 abgeschlossen, so daß die Bekl. ab dem 1. Juni 2000 verpflichtet waren, die vereinbarte Nettokaltmiete von 555,45 DM zu zahlen.

Mit Schreiben vom 4. Juli 2001 verlangte die N. Hausverwaltung von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete "nach § 2 MHG", wobei sich der Quadratmeterpreis bei einer Wohnfläche von 78,53 qm auf 8,58 DM erhöhen sollte. Am 9. September 2001 unterzeichnete die Bekl. zu 1. das Mieterhöhungsverlangen, während der Bekl. zu 2. keine Zustimmung erteilte.

Die Kl. begehren mit der vorliegenden Klage die Zustimmung der beiden Bekl. zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 4. Juli 2001.

A. Die von den Kl. erhobene Klage ist zulässig. Es besteht im Verhältnis zu beiden Bekl. ein Rechtsschutzbedürfnis für die erhobene Klage, auch wenn die Bekl. zu 1. dem Mieterhöhungsverlangen der N. Hausverwaltung vom 4. Juli 2001 zugestimmt hat.

1. Die Bekl. bilden eine notwendige Streitgenossenschaft, denn ein Vermieter kann den Anspruch aus § 2 Abs. 1 MHG gegenüber mehreren Mietern wegen deren gesamthänderischer Bindung nur gemeinsam durchsetzen (Schmidt-Futterer [Börstinghaus], Mietrecht, § 2 MHG Rn. 519 m. Nachw.).

2. Die von der Bekl. zu 1. abgegebene Willenserklärung ist dem Bekl. zu 2. auch nicht gemäß § 164 Abs. 1 BGB zuzurechnen.

a) Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 1 MHG fällt nicht mehr in den Rahmen der Schlüsselgewalt des § 1357 Abs. 1 BGB, denn es handelt sich nicht um ein alltägliches Rechtsgeschäft. Die Konsequenzen der Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 2 Abs. 1 MHG ähneln in ihrem Umfang den rechtlichen Folgen, wie sie sich aus der erstmaligen Anmietung einer Wohnung ergeben, die anerkanntermaßen nicht mehr in den Rahmen der Schlüsselgewalt des § 1357 Abs. 1 BGB fällt. (...)

B. Die zulässige Klage ist begründet, denn die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 4. Juli 2001 in Höhe eines Gesamtbetrages von 118,27 DM, der sich aus § 2 Abs. 1 MHG ergibt.

1. (...)

2. Die staatliche Festlegung von Mietobergrenzen für das Sanierungsgebiet "Helmholtzplatz" wirkt sich auf die vertragliche Beziehung zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits nicht aus, denn es handelt sich nicht um einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB.

3. Die von den Kl. begehrte Mieterhöhung auf eine Nettokaltmiete von 8,58 DM/qm liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich für die streitgegenständliche Wohnung auf 10,81 DM/qm beläuft.

a) Für das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 4. Juli 2001 ist der Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken einschlägig. Angesichts des Baualters (bis 1918), der Wohnlage (einfach), der Wohnfläche und der Ausstattung der von den Bekl. gemieteten Wohnung ergibt sich deren Einordnung in das Feld G3, das im Mietspiegel 2000 eine Mietzinsspanne zwischen 6 DM/qm - 8,12 DM/qm - 11,14 DM/qm ausweist.

aa) Die nach erfolgter Modernisierung entsprechend § 3 MHG durchgeführte Mieterhöhung schließt eine nachfolgende Erhöhung des Mietzinses gemäß § 2 Abs. 1 MHG auf der Basis des modernisierten Standards der Wohnung nicht aus. Die Kammer schließt sich der Auffassung der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin (LG Berlin - 61 S 1342/98 -, GE 1999, 252) an, die in einer vergleichbaren Fallkonstellation ausgeführt hat: "Die Bekl. ist lediglich der Ansicht, daß die Kl. sich auf den durch Modernisierung in den Jahren 1995 bis 1997 herbeigeführten Zustand nicht berufen könne, sondern für die Mietzinserhöhung nach § 2 MHG den Standard aus der Zeit vor der Modernisierung, d. h. insbesondere Beheizung durch Kohleöfen, zugrunde legen müsse, weil die Kl. aufgrund der Modernisierung bereits am 27. Februar 1997 eine Mietzinserhöhung nach § 3 MHG durchgeführt hat. Diese Ansicht ist allerdings unzutreffend. Sie ist weder durch die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 30. Oktober 1982 (NJW 1983, 289) und vom 30. Dezember 1992 (GE 1993, 155) gestützt noch aus sonstigen Gründen sachlich berechtigt."

bb) Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 30. Oktober 1982 betrifft ausschließlich die Frage, ob es zulässig ist, den Mietzins zunächst nach § 2 Abs. 1 MHG und daneben sogleich gemäß § 3 MHG zu erhöhen. Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 30. Dezember 1992 setzt sich mit der Problematik auseinander, wie die Kappungsgrenze zu berechnen ist, wenn der Vermieter den Mietzins nach einer Modernisierung ausschließlich nach § 2 Abs. 1 MHG erhöht.

b) (Es folgt die Berechnung der Miethöhe nach der Orientierungshilfe)

c) Hiernach weist der Mietspiegel 2000 für die von den Bekl. gemietete Wohnung mindestens eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,12 DM/qm + 2,27 DM/qm (75 % von [11,14 DM/qm - 8,12 DM/qm =] 3,02 DM/qm) + 0,42 DM/qm = 10,81 DM/qm aus. Die von den Kl. verlangte Mieterhöhung auf einen Betrag von 673,72 DM : 78,53 qm = 8,58 DM/qm liegt unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. (...)

4. Auch die Kappungsgrenze de § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG erlaubt eine Mieterhöhung um den verlangten Erhöhungsbetrag von 118,27 DM. Die Kappungsgrenze ist anhand der am 1. Oktober 1998 geschuldeten Nettokaltmiete zu bestimmen, die sich auf 394,23 DM belief (30 % von 394,23 DM = 118,27 DM).

a) Der vereinbarte Modernisierungszuschlag von 161,22 DM, auf den sich die Parteien in § 4 der Modernisierungsvereinbarung vom 15. November 1999/2. Februar 2000 geeinigt haben, ist von der Kappungsgrenze nicht in Abzug zu bringen.

aa) In der Rechtsprechung und der Literatur ist umstritten, ob die Kappungsgrenze unter Abzug eines Modernisierungszuschlages zu ermitteln ist, wenn keine förmliche Mieterhöhung im Sinne des § 3 MHG zugrunde liegt, sondern sich die Parteien entsprechend § 10 Abs. 1 (2. Halbsatz) MHG darauf geeinigt haben, daß nach Abschluß der Baumaßnahmen ein erhöhter Mietzins geschuldet werden soll.

bb) Gegen die Gleichstellung einer Modernisierungsvereinbarung mit einer im förmlichen Verfahren nach § 3 MHG durchgeführten Mieterhöhung spricht der Wortlaut des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG, der ausschließlich auf die §§ 3 bis 5 MHG Bezug nimmt, ohne die Vorschrift des § 10 Abs. 1 (2. Halbsatz) MHG zu erwähnen. Auch das Interesse der Rechtssicherheit könnte einer derartigen Gleichstellung entgegenstehen (vgl. LG Potsdam GE 2001, 61; AG Bühl WuM 1985, 329; AG Köln WuM 1994, 216; AG Nidda WuM 1994, 485; Schmidt-Futterer [Börstinghaus], Mietrecht, § 2 MHG Rn. 214; Sternel, Mietrecht, Abschnitt III Rn. 629). Die einzelne Modernisierungsvereinbarung müßte im nachhinein darauf überprüft werden, ob die durchgeführten Baumaßnahmen eine förmliche Mieterhöhung im Sinne des § 3 MHG gerechtfertigt hätten, obwohl die Parteien einen solchen Rechtsstreit offenbar vermeiden wollten.

cc) Jedoch wird die vorgenannte Betrachtungsweise den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters nicht gerecht, während schutzwürdige Belange des Mieters dann nicht vernachlässigt werden, wenn mit der Modernisierungsvereinbarung ausschließlich solche Aufwendungen auf den Mieter umgelegt worden sind, die auch eine förmliche Mieterhöhung im Sinne des § 3 MHG rechtfertigen würden (vgl. LG Frankfurt am Main ZMR 1997, 474; Münchener Kommentar [Voelskow], Bürgerliches Gesetzbuch, § 2 MHG Rn. 32; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Abschnitt III.

A Rn. 353; Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 2 MHG Rn. 30; Lammel, Wohnraummietrecht, § 2 MHG Rn. 63). In diesem Zusammenhang hat das OLG Hamm in seinem Rechtsentscheid vom 30. Dezember 1992 (ZMR 1993, 161 [162]) ausgeführt: "Der Zweck der tatbestandlichen Einschränkung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG geht, soweit sie sich auf Modernisierungsmaßnahmen bezieht, ... dahin, Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen bei der Berechnung der Kappungsgrenze als Sonderfälle der Mieterhöhung auszuklammern, um die gebotene Modernisierung von Wohnraum weder zu behindern noch gar zu verhindern. Demgemäß kann es nicht darauf ankommen, in welcher Form die Erhöhung zustande gekommen ist; entscheidend ist allein die materielle Rechtslage, ob und in welchem Umfang der Erhöhungsbetrag nach § 3 MHG umlagefähig gewesen wäre."

dd) Der Modernisierungszuschlag von 161,22 DM, auf den sich die Parteien in § 4 der Modernisierungsvereinbarung vom 15. November 1999/2. Februar 2000 geeinigt haben, entfällt ausschließlich auf Baumaßnahmen, die aufgrund ihres wohnwertverbessernden Charakters eine förmliche Mieterhöhung im Sinne des § 3 MHG gerechtfertigt hätten, wie sich aus der beigefügten Anlage 3 ergibt.

b) Es ist nicht ersichtlich, daß die Modernisierung der streitgegenständlichen Wohnung mit öffentlichen Mitteln gefördert worden wäre, die als Kürzungsbeträge im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG von der Kappungsgrenze abzuziehen wären. Die entsprechende Behauptung der Bekl. erfolgte offenbar "ins Blaue hinein" und genügt nicht den Anforderungen an die prozessuale Darlegungspflicht.

Das Amtsgericht Mitte hatte angenommen, nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung könne sich der Vermieter bei einem späteren Mieterhöhungsverlangen nicht auf den modernisierten Standard berufen (GE 2003, 461). Das Landgericht Berlin hat diese Entscheidung aufgehoben und zu einer Reihe von anderen wichtigen Fragen Stellung genommen.

Der Vermieter hatte mit den Mietern eine Modernisierungsvereinbarung getroffen, die auch die Mieterhöhung nach Abschluß der Arbeiten festlegte. Circa ein Jahr später verlangte er Zustimmung zu einer Mieterhöhung und berief sich auf den Mietspiegelwert für entsprechend modernisierte Wohnungen. Nur die Ehefrau des Mieters stimmte zu.

Mit Urteil vom 16. Juni 2003 gab das Landgericht Berlin dem Vermieter in allen Punkten recht. Zunächst war die Klage gegen beide Mieter zulässig, da die Zustimmung nur eines Mieters unwirksam ist. Die Regelungen über die Schlüsselgewalt, wonach ein Ehegatte den anderen für Geschäfte des täglichen Lebens vertreten kann, seien hier nicht anwendbar, die vom Bezirksamt festgelegten Mietobergrenzen für das Sanierungsgebiet seien ebenfalls unerheblich, da es sich nicht um ein gesetzliches Verbot handele. Der Vermieter sei auch berechtigt, nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten ein späteres Mieterhöhungsverlangen dem tatsächlichen, also modernisierten Zustand der Wohnung zugrunde zu legen. Schließlich sei auch die vereinbarte Mieterhöhung nach der Modernisierung bei der Berechnung der Kappungsgrenze auszuklammern. Die am Wortlaut des § 558 BGB klammernde Meinung, die dies nur für einseitige Mieterhöhungen des Vermieters nach Modernisierung annehme, sei nicht interessengerecht.