Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2013

Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2013; hochwertige Fliesen; Etagenheizung als Sammelheizung; Instandhaltungszustand der Fassade; feuchte Kellerwände; verdichtete Bebauung; keine Doppelberücksichtigung des Strukturheizkörpers als wohnwerterhöhendes Merkmal bei Vorliegen des Sondermerkmals „Modernes Bad”

1. Das wohnwerterhöhende Merkmal „hochwertige Fliesen im Bad" liegt nicht vor, wenn die Fliesen sämtlich in weiß gehalten sind; erforderlich sind Akzente oder Verzierungen wie farbige Bordüren oder Mosaikkacheln oder die Verwendung von Natursteinen wie Marmor, Schiefer oder Granit.

2. Ein fehlender Balkon ist wohnwertmindernd, sofern der Vermieter nicht den Beweis für die Behauptung antritt, dass ein Anbau von Balkonen aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht zulässig ist.

3. Eine vom Vermieter gestellte Etagenheizung ist als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels anzusehen.

4. Eine vor sechs Jahren gestrichene Fassade rechtfertigt nicht die Annahme eines überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes des Gebäudes, feuchte Kellerwände erfüllen dagegen das wohnwertmindernde Merkmal eines schlechten Instandhaltungszustandes.

5. Ein Abstand von 20 m zwischen den Seitenflügeln und von unter 10 m zwischen Vorder- und Hinterhaus rechtfertigt bei einem geschlossen rechteckig bebauten Mietwohngrundstück die Annahme einer verdichteten Bebauung (Merkmalgruppe 4).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Vermieter) fordern vom Bekl. (Mieter) Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 283,05 € um 56,61 €. Der Bekl. hat vorprozessual einer Mieterhöhung um 14,50 € zugestimmt. Im Prozess hat der Bekl. die Klageforderung um eine weitere Mieterhöhung von 6,30 € anerkannt. Das AG hat den Bekl. im Umfang seines Anerkenntnisses zur Zustimmung verurteilt und den weitergehenden Anspruch der Kl. abgewiesen.

Auf das Mieterhöhungsverlangen ist der Berliner Mietspiegel 2013 anzuwenden. Die vom Bekl. bewohnte Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G 1 einzuordnen.

Die Parteien tragen übereinstimmend vor, dass die Wohnung des Bekl. über ein modernes Bad i.S. des Berliner Mietspiegels 2013 verfügt. Im Hinblick auf dieses Sondermerkmal ist der Strukturheizkörper als Handtuchwärmer nicht noch zusätzlich als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen.

Das Bad verfügt nach dem unbestrittenen Vorbringen des Bekl. jedoch nur über ein kleines Handwaschbecken, weshalb ein wohnwertminderndes Merkmal in Merkmalgruppe 1 vorliegt. Die Merkmalgruppe 2 ist als neutral anzusehen.

Die von den Kl. vorgetragenen Wandfliesen stellen kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach dem Berliner Mietspiegel 2013 dar.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass im Bad hochwertige Fliesen auf dem Fußboden verlegt sind. Hochwertige Fliesen i.S. des Mietspiegels sollten nicht alle einheitlich, z. B. in der Farbe Weiß sein, sondern durch Akzente oder Verzierungen, beispielsweise farbige Bordüren oder Mosaikkacheln, aufgewertet sein. Als hochwertige Fliesen zählen ferner Natursteine wie Marmor, Schiefer oder Granit.

Die Kl. haben keinen Beweis dafür angetreten, dass derartig hochwertige Fliesen in der Küche des Bekl. verlegt wurden.

In Merkmalgruppe 3 liegt ein wohnwertminderndes Merkmal vor, weil die Wohnung des Bekl. unstreitig nicht über einen Balkon verfügt. Die Kl. haben keinen Beweis für ihre Behauptung angetreten, dass ein Anbau von Balkonen aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht zulässig ist.

In Merkmalgruppe 4 ist von einer modernen Heizung auszugehen. Die Kl. haben eine Bescheinigung eingereicht, aus der sich ergibt, dass die Etagenheizung für die Wohnung des Bekl. im Jahr 1998 errichtet wurde. Eine Etagenheizung, die seitens des Vermieters mitvermietet wird, ist als Sammelheizung i.S. des Berliner Mietspiegels anzusehen. Soweit die Kl. vortragen, die Fassade sei im Jahr 2008 gestrichen worden, liegt im Hinblick darauf noch nicht das wohnwerterhöhende Merkmal „guter Instandhaltungszustand" vor. Die Fassade selbst, d. h. der Putz, wurde nicht erneuert. Als wohnwertminderndes Merkmal liegt ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes insoweit vor, als die Kellerwände des Hauses, feucht sind. Ferner liegt das wohnwertmindernde Merkmal einer Lage im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung vor. Nach dem unbestrittenen Vorbringen des Bekl. bildet der Hof des Mietwohngebäudes ein geschlossenes Rechteck. Der Abstand zwischen den Seitenflügeln beträgt 20 m. Der Abstand zwischen Vorder- und Hinterhaus liegt unter 10 m.

Hochwertige Fliesen im Bad liegen nach Ansicht einer Schönenberger Amtsrichterin nicht vor, wenn sie alle in weiß gehalten sind. Gefordert seien „Akzente oder Verzierungen" wie beispielsweise farbige Bordüren oder Mosaikkacheln. Auch Marmor, Schiefer oder Granit gehen noch als hochwertig durch.

Die Parteien streiten sich um Zustimmung zu einer vom Kläger geforderten Mieterhöhung. Der Beklagte hatte vorprozessual und dann noch einmal im Prozess Teilzustimmung erklärt.

Das AG wies die weitergehenden Ansprüche der Vermieter ab. In Auslegung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 sind der Entscheidung folgende Kernaussagen zu entnehmen:

• Erfüllt eine Wohnung das Sondermerkmal „Modernes Bad", ist ein vorhandener Strukturheizkörper nicht noch zusätzlich als wohnwerterhöhendes Merkmal zu berücksichtigen.

• Durchgängig weiße Fliesen auf Fußboden und Wand gelten nicht als hochwertige Fliesen. Stattdessen müssten Akzente oder Verzierungen vorhanden sein, beispielsweise farbige Bordüren oder Mosaikkacheln, oder es müsste mit Naturstein wie Marmor, Schiefer oder Granit gearbeitet worden sein.

• Ein nicht vorhandener Balkon sei jedenfalls dann wohnwertmindernd, wenn der Vermieter keinen Beweis antrete, dass der Anbau von Balkonen aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen unzulässig sei.

• Eine vom Vermieter gestellte Etagenheizung gilt als Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegels.

• Das Streichen einer Fassade vor rund sechs Jahren ist kein Indiz dafür, dass ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand (Merkmalgruppe 4) vorliegt, feuchte Kellerwände dagegen sind ein Indiz für einen schlechten Instandhaltungszustand.

• Bei einer Lage im Seitenflügel oder Quergebäude liegt eine verdichtete Bebauung dann vor, wenn bei einem im geschlossenen Rechteck bebauten Mietwohngrundstück der Abstand zwischen den Seitenflügeln 20 m beträgt und der Abstand zwischen Vorder- und Hinterhaus unter 10 m liegt.