Mieterhöhung/Modernisierung (Sozialer Wohnungsbau)

Mieterhöhung/Modernisierung (Sozialer Wohnungsbau); Modernisierung/Mieterhöhung (Sozialer Wohnungsbau); Mietpreisgleitklausel/Mieterhöhung; Zahlung der erhöhten Miete/keine Zustimmung zur Mieterhöhung (Sozialer Wohnungsbau); Zustimmung zur Mieterhöhung/nicht durch Zahlung (Sozialer Wohnungsbau); Wertverbesserung/Mieterhöhung; Erläuterung der Mieterhöhung/bei Modernisierung

1. Eine Mieterhöhung aufgrund vorgenommener Modernisierungsarbeiten wird im öffentlich geförderten Wohnungsbau nur aufgrund einer Mieterhöhungserklärung gem. § 10 Abs. 1 WoBindG wirksam, soweit nichts anderes, insbesondere in Form einer sog. Mietpreisklausel, vereinbart ist.

Zur Frage, wann von dem Vorliegen einer solchen Mietpreisgleitklausel auszugehen ist (hier verneint für Ziffer 2 Nr. 3 der AVB für Gemeinnützige Wohnungsunternehmen, Fassung D 1963).

2. Im Bereich des preisgebundenen Neubaus kann die bloße Zahlung des Mieters nicht als rechtsgeschäftliche Zustimmungserklärung angesehen werden.

... Wie in dem angefochtenen Urteil bereits zutreffend ausgeführt worden ist, haben die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative-BGB) auf Rückzahlung des zuerkannten Betrages, den sie aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 9. September 1982 entrichtet haben.

... Entgegen der Ansicht der Bekl. haben die Parteien am 4. November 1977 über die im Hause G.-Straße, im Erdgeschoß in Berlin gelegene 3-Zimmer-Wohnung keine vorläufige Miete vereinbart; denn in § 3 haben die Parteien eine "unter Beachtung des Rechts über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen und der sonst maßgebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelte Miete" von 223,29 DM vereinbart und das Wort "vorläufig" ausdrücklich ausge-ixt. Schon hierin unterscheidet sich der hier zu entscheidende Fall von der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 22. April 1981 (abgedruckt in NJW 1982, 1587). Im Gegensatz zu dem vom BGH entschiedenen Fall erfolgte hier die Mieterhöhung nicht aufgrund gestiegener Betriebskosten, sondern aufgrund durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Der Vermieter von öffentlich geförderten Wohnungen, der mit der Zustimmung der Bewilligungsstelle bauliche Änderungen vorgenommen hat, die eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 6 der 2. Berechnungsverordnung bewirken, kann zur Berücksichtigung der hierdurch entstehenden laufenden Aufwendungen eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellen (§ 6 Abs. 1 S. 2 NMV). Die sich ergebende erhöhte Durchschnittsmiete bildet vom Ersten des auf die Fertigstellung folgenden Monats an die Grundlage der Kostenmiete (§ 6 Abs. 1 S. 2 NMV). § 6 Abs. 1 Satz 3 NMV stellt selbst keine Rechtsgrundlage im Sinne des § 812 BGB dar. Vielmehr verweist Satz 2 dieser Vorschrift mit der Formulierung "Das gleiche gilt" für den Fall von Modernisierungsmaßnahmen auf Satz 1, wonach eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist. Erst die sich daraus ergebende erhöhte Durchschnittsmiete bildet vom 1. des auf die Fertigstellung folgenden Monats an dann die Grundlage der Kostenmiete im Sinne des Satzes 1.

Für die Erhöhung der Einzelmieten gilt § 4 Abs. 5 NMV entsprechend (§ 6 Abs. 1 Satz 4 NMV). Aus diesen Bestimmungen ergibt sich nicht, daß mit Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen die um die entstehenden laufenden Aufwendungen sich erhöhende Miete automatisch preisrechtlich zulässigen Miete tritt. Der Vermieter kann lediglich eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen, die dann eine erhöhte Durchschnittsmiete ausweist, muß es aber nicht. Wie sich vielmehr aus § 4 Abs. 7 NMV ergibt, der auch für die Erhöhung der Einzelmieten gem. § 4 Abs. 5 NMV gilt, ist weitere Voraussetzung für einen Anspruch des Vermieters auf die erhöhte Einzelmiete eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG.

Eine Mieterhöhung ist somit gemäß § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV von der Abgabe einer den Anforderungen des § 10 WoBindG entsprechenden Mieterhöhungserklärung abhängig, soweit nichts anderes vereinbart ist.

Eine Vereinbarung in diesem Sinne ist in Nr. 6 der Ziffer 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (Fassung D 1963) nicht getroffen worden; vielmehr richtet sich die Mieterhöhung wegen einer den Wohnwert auf Dauer erhöhenden Modernisierung nach Nr. 3 der Ziffer 2 der AVB. Dies ergibt sich aus der Formulierung in Nr. 6 der Ziffer 2 AVB, wonach nur "in anderen als den durch Abs. 3 geregelten Fällen ... sich die Miete von dem ersten Termin ab" erhöht - wohl ohne vorausgehende Mieterhöhungserklärung. Nach Nr. 3 der Ziffer 2 der AVG aber tritt keine automatische Erhöhung der Kostenmiete ein, sondern es ist eine schriftliche Mitteilung gegenüber den Mietern erforderlich. Diese Mitteilung muß aber den Voraussetzungen des § 4 Abs. 7 Satz 1 NMV in Verbindung mit § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG entsprechen. Gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WoBindG ist die Erklärung jedoch nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Diese Wirksamkeitsvoraussetzung fehlt hier gerade in der Mieterhöhungserklärung vom 9.9.1982, in der die Modernisierungsmaßnahmen weder dem Umfang noch der Höhe nach erläutert sind. § 10 Abs. 1 WoBindG stellt diese Voraussetzungen auf - wie das OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 26. März 1986 - 3 RE Miet 1/86 - (abgedruckt in GE 1986, 553) nach Auffassung der Kammer überzeugend ausgeführt hat, - um den Mieter in die Lage zu versetzen, selbst die Berechnung der Mieterhöhung nachzuvollziehen und beurteilen zu können. Die rechtliche Folge aus einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG ist aber nicht nur, daß dann der Vermieter seinen Anspruch auf die Mieterhöhung nicht durchsetzen kann, sondern auch daß einer diesen Erfordernissen nicht entsprechenden Mieterhöhung der rechtliche Grund im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB entzogen wird, so daß der Mieter, der auf eine derart unwirksame Erklärung des Vermieters hin die erhöhte Miete gezahlt hat, grundsätzlich deren Rückzahlung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB fordern kann. Im Gegensatz zu der Auffassung der Bekl. ist der Rechtsgrund für die Zahlung des Mieters nicht bereits darin zu sehen, daß das Gesetz dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, aufgrund der durch die Modernisierungsmaßnahmen gestiegenen Kosten die Miete zu erhöhen. Vielmehr entsteht der Anspruch des Vermieters erst dadurch, daß er ihn mit einer den Formerfordernissen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG entsprechenden Mieterhöhungserklärung geltend macht. Diese Mieterhöhungserklärung ist neben der Erfüllung der materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung Wirksamkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Mieters.

Die Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhungserklärung wäre auch nicht entbehrlich gewesen, wenn die Bekl. die Kl. vorher über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme unterrichtet hätte; denn nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist die Erklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert wird (Urteil der Kammer vom 23.8.1985 - MM 1986, 250; vom 4.3.1986 - GE 1986, 999959; vom 14.1.1986 - GE 1987, 827).

Ferner begründete - da Wirksamkeitsvoraussetzung für den Anspruch eine ordnungsgemäße Mieterhöhung war - auch die nachgeholte Erläuterung vom 12. Oktober 1987 keinen Rechtsgrund für die bereits in der Zeit von Oktober 1982 bis einschließlich Oktober 1987 geleisteten Zahlungen der Kl., die sie zurückfordern.

Der Rechtsgrund für die Zahlungen der Kl. liegt auch nicht in einer vertraglichen Vereinbarung, daß die jeweilige Kostenmiete geschuldet wird. Zwar hätten die Kl. dann nicht rechtsgrundlos die Zahlungen geleistet, wenn eine derartige Mietpreisgleitklausel zwischen den Parteien vereinbart worden wäre, da dann die Kl. gegenüber einer auf einer formunwirksamen Mieterhöhungserklärung gestützten Mieterhöhungsforderung der Bekl. gegenüber nur ein vorübergehendes Leistungsverweigerungsrecht gehabt, bei einer Zahlung auf eine nicht formgerechte Erhöhungserklärung aber kein Bereicherungsanspruch gehabt hätten (vgl. dazu BGH ZMR 1981, 372). Wie in dem angefochtenen Urteil bereits zutreffend ausgeführt worden ist, ist aber zwischen den Parteien eine solche Mietpreisklausel nicht vereinbart worden. Die maßgebliche Bestimmung in Ziffer 2 Nr. 3 der AVB lautet:

"Bleibt die nach § 3 des Vertrages zu zahlende Miete hinter der Miete zurück, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen zur Deckung der laufenden Aufwendungen notwendig ist - auch wenn sie durch eine den Wohnwert der Wohnung auf die Dauer erhöhende Modernisierung bedingt ist, - so kann das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mitteilung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen. Die sich daraus ergebende Miete darf die nach den jeweils geltenden gesetzlichen Bestimmungen zulässige Miethöhe nicht überschreiten. Geht die Mitteilung den Mietern spätestens bis zum 15. eines Monats zu, so schulden die Mieter die neue Miete vom 1. des folgenden Monats ab, andernfalls erst vom 1. des übernächsten Monats an."

Bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt sich, daß die Bekl. sich lediglich das Recht zur Mieterhöhung unter den darin genannten Voraussetzungen vorbehalten wollte, nicht aber die erhöhte Miete automatisch an die Stelle der vertraglich vereinbarten Miete treten sollte, ohne daß es einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 Abs. 1 WoBindG bedurft hätte. Hätte zwischen den Parteien Einigkeit darüber bestanden, daß die jeweilige Kostenmiete ohne eine derartige Mieterhöhungserklärung gezahlt werden sollte, hätten sie - wie in dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22. April 1981 - VIII ZR 103/80 - (ZMR 1981, 372 f.) zugrundeliegenden Fall - die Formulierung gewählt:

"Die ... Miete gilt ... als vereinbart".

Derartige Formulierungen, in denen stets die Wörter "gelten", "sind vereinbart (und zahlbar)" verwendet werden, finden sich auch in anderen Mietvertragsformularen. Nur für diese Fälle ist eine Mietpreisgleitklausel mit der weiteren Folge angenommen worden, daß auch ohne formell wirksame Mieterhöhungserklärung die preisrechtlich zulässige Miete vom Mieter zu zahlen ist. Der Rechtsgrund für die Zahlungen der Bekl. ist auch nicht in einer einverständlichen Erhöhung des vertraglich vereinbarten Mietzinses durch konkludente Zustimmung zu sehen.

Soweit Zahlungen des Mieters über einen längeren Zeitraum als konkludente Annahme des entsprechenden Vertragsangebotes des Vermieters angesehen worden sind, betraf dies im wesentlichen Falle einer Mieterhöhung gem. § 2 MHG im frei finanzierten Wohnungsbau (vgl. u.a. LG Berlin, ZMR 1985, 387 und ZMR 1987, 270). Im Gegensatz zu § 10 Abs. 1 WoBindG ist aber bei mietpreisfreiem Wohnraum das Verlangen des Vermieters auf Zustimmung zu der begehrten Erhöhung gerichtet (§ 2 Abs. 1 MHG), so daß eine konkludente Annahme dieses Vertragsänderungsangebotes durch Zahlung des verlangten Erhöhungsbetrages bejaht werden kann. Anders ist es aber bei einseitigen Erhöhungsverlangen gem. § 10 Abs. 1 WoBindG, die bereits begrifflich kein Vertragsänderungsangebot des Vermieters darstellen. Die Kammer schließt sich daher der Rechtsauffassung des OLG Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 26. März 1986 - 3 RE Miet 1/86 - (in GE 1986, 553) an, daß im Bereich des preisgebundenen Neubaus die bloße Zahlung des Mieters nicht als rechtsgeschäftliche Zustimmungserklärung angesehen werden kann.

Das somit bestehende Rückzahlungsverlangen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auch nicht treuwidrig (§ 242 BGB); ebensowenig liegt eine Verwirkung des Zahlungsanspruchs vor, weil die Kl. über einen längeren Zeitraum geleistet haben. Der Vorwurf der Treuwidrigkeit kann den Kl. schon deswegen nicht gemacht werden, weil die - zumindest mißverständlichen - Formulierungen in Ziffer 2 AVB seitens der Bekl. Anlaß dafür waren, daß die Zahlungen geleistet wurden. Für die Rückforderungen der Zahlungen aus den Jahren 1984 - 1987 fehlt es am sog. "Zeitmoment", da der bis zur Rückforderung mit Schreiben vom 7. Oktober 1986 seit 1984 vergangene Zeitraum zu kurz war, um Verwirkung annehmen zu können. Für die Rückforderung der Zahlungen aus den Jahren 1982 und 1983 fehlt es an dem sog. "Umstandsmoment", daß die Bekl. aufgrund eines über die Zahlungen hinausgehenden Verhaltens der Kl. sich darauf hätte einrichten dürfen, daß diese Zahlungen nicht zurückgefordert werden.

Mangels einer wirksamen Mieterhöhungserklärung kann schließlich dahinstehen, ob die Mieterhöhung unter Berücksichtigung des Wirtschaftlichkeitsgebotes materiell-rechtlich begründet war...