Mieterhöhung/Modernisierung

Mieterhöhung/Modernisierung; Modernisierung/Mieterhöhung; Wertverbesserung/Mieterhöhung; Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau/Modernisierung; Erläuterung der Mieterhöhung/bei Modernisierung; Berechnung der Mieterhöhung/bei Modernisierung; Wirtschaftlichkeitsberechnung/Beifügung als Voraussetzung für Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau

Zum Formerfordernis bei Mieterhöhungen wegen durchgeführter Modernisierungsarbeiten im Sozialen Wohnungsbau.

Die Klage ist unbegründet und war daher abzuweisen.

a) Die Schreiben der Kl. vom 17. September und 10. Oktober 1985 stellen schon deswegen keine wirksamen Mieterhöhungserklärungen nach §§ 8, 8 a der Neubaumietenverordnung in Verbindung mit § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes dar, weil es - unstreitig - jeweils an der Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eines Auszuges hieraus oder einer Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung fehlt.

b) Aber auch aus dem Schreiben vom 13. November 1985 können die Kl. im Ergebnis keine Berechtigung zur Forderung eines höheren Mietzinses herleiten; denn auch dieses Schreiben erfüllt nicht die Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz. Es enthält zwar unter Bezeichnung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften die Erklärung, daß sich die Miete wegen der abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen erhöht, nicht aber (entsprechend der zwingenden Vorschrift im § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG) eine erläuternde Berechnung der neuen Miete. Die Erklärung weist insoweit lediglich den Multiplikator - nämlich die Wohnfläche - und einen Kostenfaktor von 5,39 DM/qm aus, ohne daß angegeben wird oder ersichtlich ist, welche einzelne(n) Kostenposition(en) sich in welchem Umfang erhöht hat/haben bzw. wie sich der ausgewiesene Quadratmeterpreis (Kostenfaktor) zusammensetzt oder errechnet.

Die Kl. haben zwar der Erklärung ihre gleichzeitig bei der WBK eingereichte (und von dieser später in abgeänderter Höhe auch genehmigte) Wirtschaftlichkeitsberechnung, die mit dem angegebenen Quadratmeterpreis von 5,39 DM abschließt, beigefügt. Dadurch konnten sie aber lediglich dem zusätzlichen Erfordernis nach § 10 Abs. 1 Satz 3 WoBindG Rechnung tragen, keinesfalls hat sich damit ihre weitgehende Verpflichtung, den Erhöhungsbetrag für den Bekl. als Mieter nachvollziehbar und in allgemein verständlicher Weise erläuternd zu berechnen, erübrigt (vgl. hierzu Pergande in Wohnungsbaurecht, Ausgabe Oktober 86, Anmerkung c auf Seite 12 zu § 10 WoBindG). Dies gilt zumindest so lange, wie die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht von der WBK auch genehmigt war und der Mieter deshalb nicht von der bereits ordnungsgemäß erfolgten Überprüfung der Mieterhöhung durch die zuständige Stelle ausgehen konnte.

Anderes folgt auch nicht daraus, daß die Kl. in ihrer Erklärung vom 13.11.1985 auf ihr vorangegangenes Schreiben vom 10. Oktober 1985 verweisen, welches bei entsprechender Bezeichnung - eine (erläuternde) Berechnung der Miete enthält. Denn die in diesem Schreiben vorgenommene Berechnung ist lediglich geeignet, den sich insoweit aus dem Schreiben vom 10. Oktober 1985 ergebenden und darin vom Bekl. verlangten Erhöhungsbetrag von insgesamt 45,22 DM zu rechtfertigen, stellt aber keine Berechnung hinsichtlich des nachfolgend - nämlich mit Schreiben vom 13. November 1985 - von den Bekl. verlangten Betrages von insgesamt 45,62 DM dar.

Die Kl. haben somit erstmals mit Schreiben vom 21. August 1986 eine - von dem Bekl. nicht angegriffene - Mieterhöhungserklärung über einen erhöhten monatlichen Mietzins von 427,29 DM abgegeben, den sie auch nach ihren eigenen Angaben erst für die Zeit ab 1. Oktober 1986 beanspruchen und der somit nicht geeignet ist, ihre Forderung auf rückständigen Mietzins für die in Rede stehenden Monate - Dezember 1985 bis September 1986 - zu begründen. ...