Mieterhöhung mittels Berliner Mietspiegel 2005

Mieterhöhung mittels Berliner Mietspiegel 2005; Anwendung der Orientierungshilfe; gestaltete Müllstandsfläche; Einbauwanne; Schürzenbadewanne; verkleidete Badewanne

1. Schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung stellt eine Gestaltung der Müllstandsfläche i. S. der Merkmalgruppe 5 des Berliner Mietspiegels 2005 dar. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, daß die Gestaltung etwa die Müllgefäße verdeckt.

2. Eine mit einer leicht demontierbaren Verblendung verkleidete Badewanne ist keine Einbauwanne i. S. d. Mietspiegels.

Die Kl. (Vermieterin) begehrt von dem Bekl. (Mieter) die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Nettokaltmiete. Mit ihrer Berufung wendet sich die Kl. dagegen, daß das AG die vorhandene Müllstandsfläche nicht als positives Merkmal im Sinne der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (Berliner Mietspiegel 2005, dort Merkmalsgruppe 5) angesehen und auch das Sondermerkmal "modernes Bad" nicht als gegeben betrachtet hat. Die Berufung war teilweise erfolgreich.

Die Merkmalsgruppe 5 ist nicht als negativ zu bewerten, sondern sie ist neutral und führt weder zu Zu- noch zu Abschlägen. Es liegt im Sinne des Mietspiegels eine abgeschlossene und gestaltete Müllstandsfläche vor. Denn die Fläche ist in von der Pflasterung des angrenzenden Gehwegs abweichender Weise gepflastert und insoweit gestaltet. Allein dieses qualifiziert die Müllstandsfläche bereits von einem einfachen Abstellort. Ein weitergehendes Mindestmaß an ästhetischer Gestaltung fordert der Mietspiegel nicht. Insbesondere fordert er nicht, daß die Gestaltung etwa die Müllgefäße verdeckt. [...]

Ohne Erfolg ist die Berufung allerdings, soweit die Kl. einen Zuschlag von 0,37 € pro qm für ein modernes Bad begehrt. Diesen kann sie aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung nicht verlangen. Eine mit einer leicht demontierbaren Verblendung verkleidete Badewanne ist keine Einbauwanne im Sinne des Mietspiegels. Bei üblichen Badewannenformen jedenfalls stellt dies im Vergleich zum Einbau einer fest installierten Verkleidung mit Revisionsschacht und Verfliesung eine relativ einfache und kostensparende Gestaltungsvariante dar und ist trotz gegebenenfalls einfacherer Reinigungs- und Reparaturmöglichkeit nach den allgemein herrschenden Vorstellungen minderwertiger als der Einbau durch Davorsetzen einer festinstallierten Vorwand mit Verfliesung. Insbesondere die von der Kl. eingeräumte Möglichkeit, daß Wasser hinter die Verblendung geraten kann, stellt eine Einschränkung hier gegenüber einer tatsächlichen eingebauten Badewanne dar. Denn die Trocknungsmöglichkeiten sind durch die davorsitzende Verblendung eingeschränkt, so daß die Gefahr von Schimmelbefall besteht.

Schon eine von der Pflasterung des angrenzenden Gehweges abweichende Pflasterung stellt eine gestaltete Müllstandsfläche im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar. Eine Schürzenbadewanne ist dagegen keine Einbauwanne, so das LG Berlin.

In einem Mieterhöhungsverfahren stritten sich Mieter und Vermieter um die Frage, wann eine abgeschlossene und gestaltete Müllstandsfläche und wann eine Einbauwanne im Sinne des Berliner Mietspiegels vorliegt.

Das LG Berlin vertrat die Auffassung, daß eine gestaltete Müllstandsfläche (Merkmalsgruppe 5 der Orientierungshilfe) bereits dann vorliegt, wenn die Fläche abweichend von der des angrenzenden Gehweges gepflastert ist. Ein weitergehendes Maß an ästhetischer Gestaltung fordere der Mietspiegel nicht, auch müßten die Müllgefäße nicht etwa verdeckt sein. Bei der Auslegung des Begriffs "Einbauwanne", die Voraussetzung für die Anwendung des Sondermerkmals "modernes Bad" ist, folgte das Landgericht dem Vermieter nicht.

Die Entscheidung des Landgerichts zur Bewertung einer sogenannten Schürzenbadewanne kann man kritisieren. Jedenfalls bringt sie einen Fingerzeig für die Mietspiegel-Ersteller, diesen Punkt beim nächsten Mietspiegel zu präzisieren. Die Orientierungshilfe führt als wohnwertminderndes Merkmal in der Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) eine "freistehende Wanne ohne Verblendung" auf; einen entsprechenden Ausgleich bei wohnwerterhöhenden Merkmalen (freistehende Wanne mit Verblendung) weist die Orientierungshilfe nicht aus. Die Schürzenbadewanne steht somit im Niemandsland des Mietspiegels. Ausdrücklich erhoben wurde das Merkmal bei der Befragung nicht. Das GEWOS-Interviewer-Handbuch weist unter dem Stichwort "modernes Bad" (Sondermerkmal) nur folgende Kriterien auf: "alle Wände mindestens türhoch gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne oder -dusche". Wie die Interviewer in solchen Fällen beim Vorhandensein einer Schürzenbadewanne votiert haben (modernes Bad ja oder nein), läßt sich nicht aufklären. Anderer Ansicht als vorstehend LG Berlin: AG Lichtenberg, MM 3003, 343, das eine Schürzenbadewanne einer Einbaubadewanne gleichsetzt.