Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen

Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen; Form des Mieterhöhungsverlangens; Preisbindungsmieten; Genossenschaftswohnung

1. Zur Begründung der Mieterhöhung genügt die Angabe von drei Vergleichswohnungen. Ob diese tatsächlich vergleichbar sind, ist eine Frage der Begründetheit, nicht der formalen Wirksamkeit.

2. Die Mieterhöhungserklärung ist auch dann mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt, wenn die Berechnung der erhöhten Miete mit Hilfe eines Computerprogramms erfolgt.

3. Bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete für Bestandsmietverhältnisse über Altbauwohnungen in den östlichen Bundesländern einschließlich Ost-Berlins sind die Mieten aus der Zeit der Preisbindung nicht heranzuziehen.

4. Allein die Tatsache, daß eine Genossenschaft besser ausgestattete Wohnungen aus ihrem Bestand genau so teuer vermietet wie die streitbefangene Wohnung, führt nicht dazu, die von einem Sachverständigen nachvollziehbar ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete für die streitbefangene Wohnung zu bezweifeln.

II. (...)

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist die Mieterhöhungserklärung vom 20. Januar 2000 formal wirksam. Die Benennung der Vergleichswohnungen ist nicht zu beanstanden. Gemäß § 2 Abs. 2 S. 4 MHG genügt die Benennung von drei Wohnungen. Ob diese tatsächlich vergleichbar sind, ist eine Frage der Begründetheit, nicht aber der formalen Wirksamkeit. Die Mieterhöhungserklärung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Kl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete bei vereinbarter Nettokaltmiete verlangt. Dem Schreiben läßt sich aufgrund des Rechenwerkes auf S. 2 (Bl. 9) ausreichend deutlich entnehmen, daß die Kl. die Nettokaltmiete erhöhen will.

Die Mieterhöhungserklärung hält auch die gemäß §§ 2 Abs. 2 S. 1 MHG, 126 BGB (a. F.) erforderliche Schriftform ein. Unschädlich ist in diesem Zusammenhang wegen § 8 MHG die fehlende eigenhändige Unterschrift eines Vertretungsberechtigten der Kl. Die Kl. hat ausreichend dargelegt, daß die Mieterhöhungserklärung mit Hilfe einer automatischen Einrichtung errichtet worden ist. Die Ausführungen der Kl. zur Arbeitsweise des von ihr verwendeten Programms, das die Mieterhöhungserklärung erstellt hat, belegen, daß es sich um eine automatische Einrichtung im Sinne des § 8 MHG handelt. Denn es handelt sich um den typischen Fall einer Fertigung mit elektronischer Datenverarbeitung. Die Differenzierung der Bekl. (Berechnung mit Hilfe eines Computerprogramms reicht nicht, wenn dies nicht selbständig die Berechnung erstellt) ist so nicht nachvollziehbar. Ein Computer kann nicht selbständig tätig werden. Nach § 8 MHG reicht aber die Zuhilfenahme einer Datenverarbeitung aus, die in einen Standardtext individuelle Passagen einfügt, die auf den Einzelfall zugeschnitten sind.

Die Klage ist auch begründet. Im wesentlichen kann auf die zutreffenden, ausführlichen und überzeugenden Erwägungen der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden. Die Einwendungen der Bekl. in der Berufung geben lediglich Veranlassung, auf zwei Argumente näher einzugehen.

Es ist unschädlich, daß der Sachverständige nur Mieten ab der Zeit der Preisfreiheit - d. h. nach Außerkrafttreten des MüG - und nicht auch Bestandsmieten aus der Zeit der Preisbindung berücksichtigt hat. Die Einbeziehung von Mieten der letzten vier Jahre (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) soll eine Dämpfung des Preisanstieges bewirken, der größer ausfallen würde, berücksichtigte man nur die Miete von Neuabschlüssen. In welchem Verhältnis zueinander Mieten herangezogen werden sollen, obliegt keinem festen Verteilungsschlüssel. Zu bedenken im vorliegenden Fall ist aber, daß Mieten aus der Zeit der Preisbindung nicht vergleichbar mit Mieten aus dem jetzigen Mietsystem sind. In der Übergangszeit von der reinen Preisrechtsmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete, in die die letzten vier Jahre hineinreichen, sollte das Niveau der vom Gesetzgeber nicht für vergleichbar gehaltenen Mieten durch einen Übergang in mehreren Schritten nach dem MüG an das Vergleichsmietensystem des MHG herangeführt werden. Wegen dieser fehlenden Vergleichbarkeit sind die Mieten aus dieser Zeit nicht zu berücksichtigen.

Der Bekl. kann auch nicht mit dem Argument gehört werden, daß andere Mieter für andere Häuser, bei denen der Vermieter die Heizung geschaffen hat, eine in etwa gleiche Miete zahlen. Daß die aus dem Tenor der amtsgerichtlichen Entscheidung ersichtliche Miete angemessen und ortsüblich ist, ergibt sich aus dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen. Dieser hat bei Erstellung des Gutachten auch den Zustand des Hauses und den Umstand berücksichtigt, ob die Kl. oder die Bekl. Ausstattungsmerkmale geschaffen haben. Daß besser ausgestattete Häuser für den gleichen Mietpreis vermietet sind, ändert nichts an der Ortsüblichkeit der Miete für das streitbefangene Haus. Die Bekl. können nichts zu ihren Gunsten daraus ableiten, daß andere, besser ausgestattete Häuser möglicherweise zu einer geringeren als der ortsüblichen Miete vermietet sind.

Die Bekl. dringen auch mit dem von ihnen bemühten genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz durch. Das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis ist als Mietverhältnis zu qualifizieren (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 1985, 123-125 = WuM 1985, 77-80 = NJW-RR 1986, 89-91). Wenn dem aber so ist, spielen genossenschaftsrechtliche Gesichtspunkte für die Frage der Verteilung von Rechten und Pflichten in diesem Vertragsverhältnis direkt keine Rolle. Solange es um das Bestehen oder den Inhalt von Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis geht, beurteilt sich dies allein nach den mietrechtlichen Bestimmungen (hier: des MHG). Die Bekl. könnten allenfalls versuchen, mit Mitteln des Genossenschaftsrechts durch Einflußnahme auf die Kl. als Gesellschaft eine Änderung für ihr Mietverhältnis herbeizuführen. In diesem Zusammenhang wäre dann möglicherweise auch der genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz zu berücksichtigen.

Bei dem Begründungsmittel der Vergleichswohnungen handelt es sich um ein formelles Erfordernis des Mieterhöhungsverlangens. Man kann deshalb auch mit nicht vergleichbaren Wohnungen letztlich erfolgreich eine Mieterhöhung erreichen.

Das Mieterhöhungsverlangen war mittels eines Computers gefertigt und mit drei Vergleichswohnungen begründet worden. Der Mieter hatte u. a. die mangelnde Schriftform sowie die tatsächliche Vergleichbarkeit der Wohnungen gerügt. Außerdem meinte er, daß der genossenschaftliche Charakter der Wohnung nicht ausreichend berücksichtigt worden sei.

Die ZK 64 des Landgerichts Berlin nahm zu einer ganzen Reihe von Standardproblemen des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB (vormals § 2 MHG) Stellung:

Bei dem Bezug auf Vergleichswohnungen nach § 558 a Abs. 1 Nr. 4 BGB handelt es sich um ein formelles Erfordernis des Erhöhungsverlangens. Ob die drei mindestens anzugebenden Vergleichswohnungen tatsächlich vergleichbar sind, ist nicht eine Frage der formalen Wirksamkeit des Verlangens. Diese Frage ist gegebenenfalls bei der Begründetheit der Klage zu prüfen (vgl. dazu Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 558 a Rdnr. 4). Die per Computer hergestellte Erklärung genügte dem § 8 MHG. Denn es handelt sich um den typischen Fall einer Fertigung mit elektronischer Datenverarbeitung. Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) ist jetzt die sog. Textform einzuhalten. Daher muß die Mieterhöhungserklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben werden, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden. Eine eigenhändige Unterschrift des Erklärenden ist also nicht notwendig, aber eben ein klarer Abschluß.

Zu den immer wiederkehrenden Argumenten der genossenschaftlichen Bindung von Wohnungen stellt die ZK 64 klar, daß bei der Mieterhöhung (nur) die mietrechtlichen Vorschriften anzuwenden sind, hier also §§ 558 ff. BGB.