Mieterhöhung mit veraltetem Mietspiegel

Mieterhöhung mit veraltetem Mietspiegel; Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel; Bad; Mietereinbauten; Umfang der gemieteten Sache lt. Mietvertrag

1. Der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen mit dem zum Zeitpunkt dessen Abgabe gültigen Mietspiegel begründet hat, braucht auch nicht im Prozess ausdrücklich auf den zur Zeit des Zugangs aktuellen und maßgebenden Mietspiegel Bezug zu nehmen.

2. Ist laut Mietvertrag nur eine Toilette vermietet, ist der Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig, dass in Abweichung vom Vertragstext auch ein Bad zur Verfügung gestellt wurde. Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben, wenn diese Ausstattung vom Mieter eingebracht worden ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt von dem beklagten Mieter die Zustimmung zu einer mit Schreiben vom 29. Januar 2007 verlangten Erhöhung der Nettokaltmiete von monatlich 352,67 Euro um 25,83 Euro auf 378,50 Euro ab 1. April 2007. Die Parteien streiten über die korrekte Einordnung der Wohnung im Berliner Mietspiegel, insbesondere über die Frage, ob die Wohnung als mit Bad ausgestattet anzusehen ist. Das Amtsgericht gab der Klage insgesamt statt und verurteilte den Bekl. demgemäß, einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 25,83 Euro auf 378,50 Euro ab 1. April 2007 zuzustimmen. Hiergegen richtet sich die Berufung.

Der Bekl. und Berufungskl. hält an seiner Auffassung fest, für die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel sei davon auszugehen, dass kein Bad, sondern - wie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart - lediglich eine Toilette vermietet worden sei. Er behauptet auch weiterhin, bei Anmietung sei die vorhandene Badausstattung, insbesondere die Dusche, nicht funktionstüchtig gewesen. Die vorhandenen Sanitärobjekte samt Verfliesung habe er mit Genehmigung der Vermieterseite auf eigene Kosten eingebracht.

Die Kl. dagegen begehrt die Zurückweisung der Berufung. Sie behauptet weiterhin, die Wohnung habe bei Anmietung über ein Badezimmer mit funktionsfähiger Dusche und einem Handwaschbecken verfügt. Die abweichende Beschreibung im Mietvertrag sei - so meint sie - ohne Bedeutung; es komme auf die tatsächliche Ausstattung an. Der Bekl. aber habe das Vorhandensein einer Dusche und eines Handwaschbeckens ausdrücklich eingeräumt. [...]

Das Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Die Klage ist unbegründet. Der Bekl. ist nicht nach § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, der verlangten Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 29. Januar 2007 ist formell wirksam und hat sowohl die Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB ordnungsgemäß in Gang gesetzt.

Das Erhöhungsverlangen ist jedoch unbegründet, wobei zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hier der Mietspiegel 2007 einschlägig ist. Das Mieterhöhungsverlangen datiert vom 29. Januar 2007 und ging dem Bekl. demzufolge jedenfalls nach dem Stichtag für den Berliner Mietspiegel 2007 - dem 1. Oktober 2006 - zu. Es ist jedoch unschädlich, dass die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen hier noch mit dem Mietspiegel 2005 begründet hat. Verwendet der Vermieter einen veralteten Mietspiegel, so ist ihm das unter den Voraussetzungen des § 558 Abs. 4 Satz 2 BGB nicht verwehrt. Für das Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter naturgemäß nur auf den zu diesem Zeitpunkt bekannten Mietspiegel zurückgreifen. Er muss auch nicht später im Prozess seine Begründung auf einen neuen veröffentlichten Mietspiegel umstellen (LG Berlin, Urteil vom 22.3.2004 - 62 S 303/03 -, GE 2004, 626). Das Gericht hat allerdings den Mietspiegel anzuwenden, dessen Erhebungsstichtag sich auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezieht (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41 / 05 -, GE 2006, 45; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 558 a BGB, Rz. 6, m. w. N.).

Die streitbefangene Wohnung ist, da für die K.straße mittlerweile unstreitig von einer "mittleren" Wohnlage auszugehen ist, in das Mietspiegelfeld H 1 einzuordnen; denn es wurde vermieterseits kein Bad zur Verfügung gestellt. Gegenteiliges hat die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Kl. nicht dargetan und auch keinen geeigneten Beweis hierfür angetreten. Welchen räumlichen Umfang die gemietete Sache hat, ergibt sich in erster Linie aus dem Mietvertrag. Dort ist ausdrücklich nur von einer "Toilette" die Rede. In Anbetracht der Gestaltung des Vertragstextes ist auch nicht anzunehmen, dass bei der Beschreibung des Mietobjektes das Bad, so es Teil der Mietsache sein sollte, vergessen worden ist. Vielmehr streitet eine gesetzliche Vermutung für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde. Vor diesem Hintergrund hätte es der Kl. als Vermieterin oblegen darzutun und geeigneten Beweis dafür anzutreten, dass in Abweichung vom Vertragstext auch ein Bad zur Verfügung gestellt wurde. Diesen Anforderungen genügt ihr Vortrag nicht. Sie hat nicht im Einzelnen dargelegt und insbesondere auch keinen Beweis dafür angetreten, dass die angeblich vorhandene Dusche tatsächlich funktionstüchtig war. Selbst wenn man es als zugestanden ansähe, dass ein Wasseranschluss und auch ein - wenn auch veralteter - Wasserablauf vorhanden waren, so ist gleichwohl nicht dargetan, dass der Bekl. diese Vorrichtungen als Duschbad hätte benutzen können. Die Kl. hat letztlich eingeräumt, dass die üblichen Armaturen fehlten. Ein in der Wand verlaufendes Wasserrohr, das am Ende mit einer Muffe verschlossen ist, kann nicht als Dusche, auch nicht als defekte Dusche, bezeichnet werden. Zur Erfüllung des Ausstattungsmerkmals "mit Badezimmer" ist (zumindest) eine fest eingebaute, funktionsfähige Duschmöglichkeit mit den üblichen Vorrichtungen (Armaturen, Duschkopf etc.) erforderlich (AG Hamburg, Urteil vom 27. April 2004 - 46 C 154/04; ebenso: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB, Rz. 71).

Auf die Beschreibung der Wohnungsausstattung aus dem Jahr 1999 kann sich die Kl. bereits deswegen nicht berufen, weil nicht ausgeschlossen ist, dass sich der Zustand bis zur Anmietung durch den Bekl. noch veränderte, beispielsweise die Dusche im Zuge des Auszugs des Vormieters teilweise demontiert wurde.

Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad hat aber für die Ermittlung der Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben, weil die derzeitige Badausstattung vom Bekl. auf seine Kosten eingebracht wurde. (wird ausgeführt) Ein angemessener finanzieller Ausgleich für die mit dem Einbau des Bades verbundenen Aufwendungen ist [...] nicht erfolgt. Auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen aber bleiben für die Ausstattung der Wohnung i. S. d. Mietspiegels unberücksichtigt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB, Rz. 74).

Einschlägig ist somit das Mietspiegelfeld H 1 des Berliner Mietspiegels 2007. Wie die Wohnung innerhalb der Spannenwerte konkret einzuordnen wäre, kann dahinstehen; einer Entscheidung, welche wohnwerterhöhenden bzw. -mindernden Merkmale im Einzelnen erfüllt sind, bedarf es nicht. Denn selbst dann, wenn man den Oberwert des Rasterfeldes H 1 zugrunde legte, überstiege die derzeit gezahlte Miete immer noch die Vergleichsmiete.

Zwar ist das Rasterfeld H 1 mit * versehen, was bedeutet, dass nur relativ wenige Mietwerte vorlagen. Immerhin aber stand mehr Datenmaterial zur Verfügung als bei einem mit ** gekennzeichneten Mietspiegelfeld. Hinzu kommt, dass das entsprechende Rasterfeld H 1 im Mietspiegel 2005 noch nicht gekennzeichnet war, also ausreichendes Datenmaterial vorhanden war. Seinerzeit belief sich der Oberwert auf 3,36 Euro/qm. Somit hätte der Bekl. auch dann bereits eine die Vergleichsmiete übersteigende Miete gezahlt. Der Vergleich mit den Zahlen im Mietspiegel 2007 zeigt, dass seitdem nur eine maßvolle Mietzinserhöhung eingetreten ist. Bei dieser Sachlage erachtet es die Kammer für vertretbar, den Oberwert des Rasterfeldes H 1 im Mietspiegel 2007 heranzuziehen, obgleich dem nur eine eingeschränkte Aussagekraft zukommen mag.

Die Daten des zur Zeit des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens aktuellen und maßgebenden Mietspiegels sind auch dann heranzuziehen, wenn der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem zum Zeitpunkt von dessen Abgabe gültigen Mietspiegel begründet hat. Ein im Mietvertrag nicht aufgeführtes gefliestes Wannenbad, das der Mieter selbst eingebaut hat, hat bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben.

Zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens galt bereits der Mietspiegel 2007. Der Vermieter hatte jedoch das Mieterhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2005 begründet, weil die Daten des Mietspiegels 2007 im Zeitpunkt der Abgabe des Verlangens noch nicht veröffentlicht waren. Die Parteien stritten darüber, welcher Mietspiegel anzuwenden sei und ob bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete das vom Mieter eingebaute Wannenbad zu berücksichtigen sei, obwohl laut Mietvertrag nur eine Toilette mitvermietet worden war.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin als zuständige Berufungskammer wendete den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gültigen Mietspiegel an, obwohl der Vermieter sich weiterhin auf den - für ihn günstigeren - Mietspiegel 2005 berufen hatte. Für die Behauptung, dass die Wohnung mit Bad vermietet worden sei, hielt die ZK 62 den Vermieter für darlegungs- und beweispflichtig, da im Mietvertrag nur von einer "Toilette" die Rede war. Ein möglicherweise vorhandener Wasseranschluss und Wasserablauf habe dafür nicht ausgereicht. Notwendig sei zumindest eine fest eingebaute, funktionsfähige Duschmöglichkeit mit den üblichen Vorrichtungen. Die vorhandene Ausstattung mit einem gefliesten Wannenbad habe außer Betracht zu bleiben, weil die derzeitige Ausstattung vom Mieter auf eigene Kosten eingebracht worden sei.

Die Anwendung desjenigen Mietspiegels, dessen Stichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegt, entspricht der herrschenden Meinung (vgl. auch AG Mitte, Urteil vom 8. Januar 2008, 5 C 287/07, GE 2008, 273; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl. § 558 a BGB Rn. 67 m. w. Nachw.; Schach in Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. 2008, § 558 a BGB Rn. 6 sowie in GE 2003,1464). Auch soweit die ZK 62 die vom Mieter auf eigene Kosten vorgenommenen Wohnwertverbesserungen nicht berücksichtigt hat, liegt sie auf der Linie der herrschenden Meinung (vgl. u. a. Börstinghaus, aaO., § 558 BGB Rn. 74 m. w. Nachw.; Schach in Miet- und Mietprozessrecht, aaO., § 558 BGB Rn. 23).