Mieterhöhung mit pauschalen Betriebskosten formell wirksam

Mieterhöhung mit pauschalen Betriebskosten formell wirksam; Belegeinsichtsrecht des Mieters bei konkreten Betriebskosten; Balkon

1. Ein mit pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel begründetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam.

2. Ein nicht vorhandener Balkon ist im Rahmen der Orientierungshilfe wohnwertmindernd.

3. Um die vom Vermieter zur Umrechnung einer Brutto- in eine Nettomiete vorgetragenen konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten beurteilen zu können, steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die zugrundeliegenden Unterlagen zu.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist gemäß § 558 Abs. 1 BGB aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 29. November 2004 verpflichtet, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung ab dem 1. Februar 2005 zuzustimmen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Es ist neben der im übrigen nicht zu beanstandenden Begründung auch in bezug auf die zum Mietspiegel abweichende Mietstruktur unter Bezugnahme auf die sich aus dem Mietspiegel ergebenden durchschnittlichen Betriebskosten ordnungsgemäß begründet. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Oktober 2005 (VIII ZR 41/05 - GE 2006, 46 = WuM 2006, 39), wonach eine Angleichung der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete an eine vertraglich vereinbarte Bruttokaltmiete anhand der tatsächlichen Betriebskosten zu erfolgen hat, läßt sich nicht hinreichend entnehmen, daß dies auch zwingend für die formelle Begründung erforderlich ist. Denn in dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt war der Betriebskostenanteil in der Mieterhöhungserklärung lediglich als Betrag ausgewiesen, ohne daß ersichtlich war, auf welcher Grundlage dieser ermittelt worden ist. Die ordnungsgemäße formelle Begründung ist dort erst durch eine Begründung im Rechtsstreit gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 2. Alt. BGB nachgeholt worden. Das ist bei einer Bezugnahme auf die im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten bereits im Mieterhöhungsverlangen anders. Der Mieter kann hier die Grundlage des Betriebskostenanteils erkennen und hat damit die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsbegehrens zu überprüfen. Ob der angegebene Betriebskostenanteil in der Sache richtig ist, steht der formellen Begründetheit nicht entgegen, sondern ist im Rahmen der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu prüfen (BGH a.a.O.). Jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs erklärt worden sind, ist danach nach Auffassung der Kammer unter Berücksichtigung der damaligen Rechtsprechung der Berufungskammern des Landgerichts die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten unter Bezugnahme auf die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch in der Sache begründet. (...)

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei folgendes: (...)

Gruppe 3

Diese Merkmalgruppe ist neutral zu werten. Die nicht vorhandene Ausstattung der Wohnung mit einem Balkon ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen (KG GE 2004, 1392). (...)

Im Hinblick auf die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) zur Angleichung einer vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete an die vom Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten im Rahmen der materiellen Begründetheit hat die Kl. nunmehr die im Jahr 2004 tatsächlich angefallenen Betriebskosten anhand einer zwischenzeitlich eingereichten Aufstellung dargetan. Das pauschale Bestreiten der übrigen Kostenansätze durch die Bekl. ist unbeachtlich. Ggf. hätte die Bekl. aufgrund einer Einsicht in die Unterlagen der Kl. konkrete Einwendungen in bezug auf den vertraglich vereinbarten Aufgabenkreis des Hauswarts erheben müssen.

Aufgrund der von den Parteien vertraglich vereinbarten Mietstruktur als Bruttokaltmiete im Gegensatz zu einer Nettomiete mit abzurechnenden Vorschüssen kommt es zwar in bezug auf die Höhe der Miete auf die tatsächlichen Betriebskosten grundsätzlich nicht an, so daß danach ein Einsichtsrecht des Mieters in entsprechende Unterlagen des Vermieters regelmäßig auch nicht besteht. Nachdem unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.) jedoch vom Vermieter die auf die Wohnung entfallenden tatsächlichen Betriebskosten zur Angleichung an die vom Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten darzulegen sind, ist dem Mieter im Gegenzug ein Einsichtsrecht in die zugrunde liegenden Unterlagen einzuräumen. Denn nur so ist er in der Lage, die Angaben des Vermieters zu überprüfen und substantiiert zu bestreiten. Der Mieter hat auf andere Weise keine Möglichkeit, die entsprechenden Informationen zu erhalten, so daß sich eine Weigerung des Vermieters unter diesen Umständen als rechtsmißbräuchlich darstellte. Er muß im Rahmen des Erhöhungsbegehrens die tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten feststellen und hierzu die entsprechenden Unterlagen zusammenstellen. Der zusätzliche Aufwand, dem Mieter diese Unterlagen zur Einsicht vorzulegen, fällt demgegenüber nicht maßgeblich ins Gewicht. (...)

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam, wenn es mit pauschalen Betriebskosten rechnet. Das gilt jedenfalls für Erhöhungsverlangen vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH in GE 2006, 46.

Der Vermieter hatte vor der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 die vereinbarte Bruttomiete mit den pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel in eine Nettomiete umgerechnet. Im Rechtsstreit holte er eine Umrechnung mit konkret auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten nach. Der Mieter bestritt Betriebskosten im einzelnen. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zustimmung.

Das LG Berlin, ZK 63, kam in der Berufung zunächst zu dem Ergebnis, daß das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam war. Jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der BGH-Entscheidung vom 26. Oktober 2005 (GE 2006, 46) erklärt worden seien, reiche diese Umrechnung formell aus. Im Rechtsstreit sei dann allerdings jetzt mit den konkreten auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu rechnen. Die Einwände des Mieters zu den Betriebskosten würden nicht durchgreifen. Dazu habe der Mieter allerdings jetzt unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH ein Einsichtsrecht in die der Betriebskostenaufstellung zugrundeliegenden Unterlagen. Denn nur so sei der Mieter in der Lage, die Angaben des Vermieters zu überprüfen und substantiiert zu bestreiten. Materiell schloß sich die Kammer der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 2004, 1292) insofern an, als ein nicht vorhandener Balkon wohnwertmindernd in der Gruppe 3 zu berücksichtigen sei. Eine Begründung dafür wird nicht gegeben.