Mieterhöhung mit Nettomietspiegel bei Bruttomietvereinbarung

Mieterhöhung mit Nettomietspiegel bei Bruttomietvereinbarung; Bruttomietvereinbarung/Mieterhöhung mit Nettomietspiegel; Mieterhöhung/Verwendung eines Nettomietspiegels bei Bruttomietvereinbarung; Mietspiegel/Nettomiete als Grundlage für Mieterhöhung; Bruttomiete/Erhöhung mit Nettomietspiegel; Nettomietspiegel/Grundlage für Mieterhöhung bei Bruttomietvereinbarung; Vergleichsmiete/ortsübliche bei Bruttomietzinsvereinbarung; Betriebskostenanteil/Herausnahme bei Mieterhöhung mit Nettomietspiegel; Zuschlag auf Vergleichsmiete/bei Mieterhöhung nach Bruttomietvereinbarung

1. Haben die Parteien als Mietentgelt ohne nähere Bestimmung einen einheitlichen Betrag (Inklusivmiete) vereinbart, so werden dadurch im Regelfall auch die an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten, die im Außenverhältnis vom Vermieter getragen werden.

2. Soll auf der Grundlage eines Mietspiegels ein solches Entgelt bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden und weist der Mietspiegel nur die ortsübliche Nettomiete aus, so kann das Entgelt im Sinne des § 2 MHG in der Weise festgestellt werden, daß zu ihr ein Zuschlag in Höhe der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten, soweit sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten, hinzugerechnet wird.

3. Eine solche Erhöhung kann nach § 2 Absatz 2 MHG wirksam in der Weise verlangt werden, daß auf einen Nettomietspiegel Bezug genommen wird und zur Begründung des Zuschlags der auf die Wohnung entfallende konkrete Betriebskostenanteil dargetan wird.

1. Treffen die Mietvertragsparteien keine Bestimmung darüber, daß der Vermieter neben einem reinen Mietentgelt für die Überlassung der Räume den Ersatz von Betriebskosten gesondert fordern kann, sondern vereinbaren sie ohne nähere Bestimmung ein einheitliches Mietentgelt, so ist es zwar einerseits dem Vermieter verwehrt, von ihm aufgewendete Betriebskosten anteilig auf den Mieter - zusätzlich zu dem vereinbarten Mietentgelt - umzulegen (vgl. BGH WuM 1970, 73; LG Mannheim ZMR 1974, 380). Andererseits kann jedoch für den Regelfall nicht davon ausgegangen werden, daß nach der Vorstellung der Parteien derartige Betriebskosten wirtschaftlich letztlich aus dem Vermögen des Vermieters bestritten werden sollen. Es ist vielmehr in Anbetracht der hiesigen Gesellschafts- und Wirtschaftsstruktur für den Regelfall anzunehmen, daß ein Vermieter seine Aufwendungen für Betriebskosten, sofern er diese nicht vertraglich gesondert auf den Mieter abwälzt, in seine Kalkulation des vom Vermieter geforderten einheitlichen Mietentgelts einbezieht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. 1981, Anm. C 7). Durch ein solches einheitliches Mietentgelt (Inklusivmiete) werden also regelmäßig die vom Vermieter im Außenverhältnis aufgewendeten, an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Anm. C 9).

Dieser Umstand, daß die vom Vermieter aufgewendeten Betriebskosten im Regelfall in seiner Kalkulation des vom Mieter geforderten Mietzinses berücksichtigt worden sind, ist maßgeblich bei der Feststellung des "ortsüblichen Entgelts" im Sinne des § 2 MHG zu beachten.

Wurde nach den mietvertraglichen Vereinbarungen bisher eine Nettomiete geschuldet und wurden die Betriebskosten gesondert umgelegt und abgerechnet, so kann eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Nettomiete gefordert werden, wozu noch der Abrechnungsbetrag aus den Betriebskosten kommt. Ist dagegen - wie im vorliegenden Falle - eine "Inklusivmiete" vereinbart, so ist nach § 2 MHG eine Erhöhung bis zur "ortsüblichen Inklusivmiete" möglich (so auch: MüKo-Voelskow, Anhang zu § 564 b, Rdn. 10; Staudinger/Emmerich, BGB 12. Aufl. 1981, vor § 1 MHG, Rdn. 63; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz - Miethöhegesetz, 2. Aufl. 1980, § 1 Rdn. 18; Sternel, Mietrecht 2. Aufl. 1979, Anm. III 138, 139; AG Stuttgart ZMR 1974, 153; AG Hamburg ZMR 1977, 28; wohl auch: OLG Zweibrücken, Rechtsentscheid vom 21.4.1981, NJW 1981, 1622 - obiter dictum -; unklar: Palandt/Putzo, BGB 42, Aufl. 1983, § 2 MHG Anm. 1 d; a.A.: Derleder, Alternativkommentar zum BGB, § 2 MHG, Rdn. 2; derselbe, WuM 1976, 197; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. Anm. C 49 - vergleiche aber C 11 -).

§ 2 MHG gebietet oder erlaubt dagegen nicht eine Umstellung einer Inklusivmiete auf eine Nettomiete, gegebenenfalls mit zusätzlicher Nebenkostenabrechnung (Sternel, a.a.O., Anm. III 139). Es kann deshalb nicht der Meinung beigepflichtet werden, die meint, daß auch bei einer Inklusivmiete eine Aufteilung in Grundmietzins und Betriebskostenanteil erfolgen müsse, nach § 2 MHG jedoch allein die Grundmiete erhöht werden könne, dagegen eine Erhöhung des Betriebskostenanteils ausschließlich nach dem - vereinfachten - Verfahren des § 4 MHG gehe (so Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.; Derleder, a.a.O.).

Zur Feststellung der ortsüblichen Inklusivmiete ist auch ein Mietspiegel geeignet, der Nettomieten ausweist. Es würde der Intention des Gesetzgebers widersprechen, mit der Einführung von Mietspiegeln das Mieterhöhungsverfahren möglichst zu vereinfachen und zu objektivieren, würde man die Anwendbarkeit von Nettomietspiegeln ausschließlich auf Nettomietvereinbarungen beschränken. Aus Ziffer 7 des Mietspiegel Berichts der Bundesregierung vom 10.5.1976 (Bundestagsdrucksache 7/5160, zitiert nach Barthelmess, a.a.O., Seite 386 ff.) wird deutlich, daß sich der Gesetzgeber über die Vielfalt möglicher Mietpreisvereinbarungen bewußt war und deshalb für die Aufstellung von Mietspiegeln bezüglich der Mietpreisstruktur keine starre Regel vorgab, vielmehr der Anpassung an regionale Verschiedenheiten und soziale Veränderungen Raum ließ. Der Hinweis, daß deshalb die Erläuterung zum Mietspiegel jeweils "eine genaue Definition des verwendeten Mietbegriffs" enthalten müsse, macht deutlich, daß dadurch nicht etwa die Verwendung des Mietspiegels nur auf Mietverträge, in denen ein gleicher Mietbegriff zugrunde gelegt worden ist, beschränkt werden sollte, vielmehr gewährleistet werden sollte, daß bei der Anwendung auf abweichend strukturierte Mietentgelte die daraus resultierenden Besonderheiten berücksichtigt werden. Es hinge im übrigen von unerträglichen Zufälligkeiten ab, welche Mietpreisstruktur dem Mietspiegel zugrunde gelegt worden ist, wollte man dessen Anwendung nur auf die jeweils verwendete Mietpreisstruktur beschränken.

Liegt ein Nettomietspiegel vor (was zumeist der Fall sein wird), so läßt sich im Regelfall die übliche Inklusivmiete in der Weise ermitteln, daß der aus dem Mietspiegel entnommenen Nettomiete der gegenwärtig konkret auf die Wohnung entfallende Anteil der im Außenverhältnis vom Vermieter getragenen Betriebskosten zugeschlagen und hieraus die gegenwärtig angemessene ortsübliche Vergleichsmiete (Inklusivmiete) gebildet wird.

Im Regelfall wird durch eine solche Vorgehensweise ein Ergebnis gewährleistet, das mit einem vergleichbaren Inhalt erzielt würde, ließe man durch einen Sachverständigen die ortsübliche Inklusivmiete feststellen oder erstellte man einen Mietspiegel, der ortsübliche Inklusivmieten ausweist.

Der konkret angefallene Betriebskostenanteil kann dagegen dann nicht mehr maßgeblich sein, wenn die Art oder der Umfang der vom Vermieter im Außenverhältnis getragenen Betriebskosten aus dem Rahmen des üblichen fällt, oder jedoch die Abrede der Inklusivmiete durch - auch konkludent mögliche - Zusatzabsprachen Besonderheiten aufweist (etwa: Der Vermieter wollte die Kosten der Pflege des Gartens, der vorwiegend von ihm benutzt wird, weder unmittelbar noch mittelbar über das Mietentgelt als solches auf den Mieter abwälzen).

Für eine solche, aus dem Rahmen des üblichen fallende Sachlage, ist im vorliegenden Vorlagefall kein Anhaltspunkt gegeben. Für differenzierende Ausführungen darüber, wie in einem solchen Fall die ortsübliche Inklusivmiete festzustellen wäre, besteht somit keine Veranlassung.

2. Aus den Ausführungen zu Ziffer 1 beantwortet sich zugleich die Frage, welche Anforderungen an ein Erhöhungsverlangen im Sinne des § 2 Absatz 2 MHG zu stellen sind:

Nach einer verfassungskonformen Auslegung des § 2 Abs. 2 MHG (zuletzt BVerfG NJW 1980, 1617) dürfen an die Begründungspflicht des Vermieters nicht überhöhte Anforderungen gestellt werden. Die Funktion des § 2 Abs. 2 MHG besteht darin, dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob das von ihm geforderte Entgelt im Rahmen eines "ortsüblichen Entgelts" liegt. Diese Funktion des § 2 MHG wird erfüllt, wenn der Vermieter zur Begründung der ortsüblichen Inklusivmiete wie im vorliegenden Falle vorgeht, nämlich in der durch § 2 Abs. 2 MHG gebotenen Weise auf die bestimmte Kategorie des Nettomietspiegels Bezug nimmt, zusätzlich den im vergangenen Abrechnungszeitraum auf die in Frage stehende Wohnfläche entfallenden Betriebskostenanteil der im Außenverhältnis vom Vermieter getragenen Betriebskosten substantiiert darlegt und aus beiden Positionen die neue ortsübliche Inklusivmiete bildet.

Vom Vermieter kann dagegen nicht gefordert werden, die Zusammensetzung der ursprünglichen Inklusivmiete nach Nettomiete und dem in die Mietkalkulation einbezogenen Betriebskostenanteil darzutun. Inklusivmieten kommen insbesondere bei älteren Mietverhältnissen vor. Häufig wurden solche Mietentgelte während der Vertragsdauer einvernehmlich erhöht (so im vorliegenden Fall durch gerichtlichen Vergleich im Jahre 1979), ohne daß hierbei Klarheit über die Zusammensetzung des Inklusivmietentgelts im einzelnen geschaffen worden wäre. Es hieße in einem solchen Falle die Darlegungslast des Vermieters überspannen, würde man von ihm das ihm häufig Unmögliche verlangen, die ursprüngliche Zusammensetzung des Inklusivmietentgeltes im einzelnen darzutun. Gemäß den obigen Darlegungen unter Ziffer 1 kann vielmehr auch für die Frage der an ein zulässiges Erhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen vom Regelfall ausgegangen werden, daß nämlich ein Vermieter üblicherweise die von ihm im Außenverhältnis getragenen, an sich umlagefähigen Betriebskosten wenn nicht gesondert, so doch über seine Kalkulation des Mietzinses auf den Mieter mittelbar abwälzt. In dem auf die gegenwärtige ortsübliche Inklusivmiete gerichteten Begehren des Vermieters steckt implizit die Behauptung, er habe bereits bisher eine solche Inklusivmiete, mit der die an sich umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten werden, erhalten. Der Vermieter hat damit seiner Darlegungslast im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG Genüge getan.

Der Mieter ist durch ein solches Erhöhungsverlangen der Funktion des § 2 Abs. 2 MHG gemäß in die Lage versetzt, die sachliche Angemessenheit des Begehrens selbst nachzuprüfen. Insbesondere bleibt es dem Mieter unbenommen, bei einer Verweigerung der Zustimmung im Rahmen des vom Vermieter zu betreibenden, auf Erteilung der Zustimmung gerichteten Rechtsstreits einzuwenden, daß die Art oder der Umfang der vom Vermieter im Außenverhältnis getragenen Betriebskosten aus dem Rahmen des üblichen fällt, oder daß nach der ursprünglichen Mietzinsvereinbarung bestimmte Betriebskosten weder unmittelbar zusätzlich zum Mietzins in Rechnung gestellt werden noch mittelbar über die Kalkulation des Mietentgelts auf ihn abgewälzt sein sollten (vgl. oben unter Ziffer 1, am Ende).

Da solche Umstände gegenüber dem üblichen Fall einer Inklusivmiete Ausnahmecharakter haben, ist ihr Vorhandensein vom Mieter darzutun und zu beweisen (nicht etwa ihr Nichtvorhandensein vom Vermieter).