Mieterhöhung mit Mietspiegel 2000

Mieterhöhung mit Mietspiegel 2000; Stichtagsdifferenz; renovierungsbedürftiges Treppenhaus; Beweisantritt mit Foto

1. Die Berücksichtigung einer sog. Stichtagsdifferenz ist nicht zwingend.

2. Zur Darlegung eines renovierungsbedürftigen Treppenhauses im Hinblick auf einen schlechten Instandhaltungszustand genügt nicht die Vorlage von Fotos, es sei denn, diese geben unstreitig den tatsächlichen Zustand wieder. (Leitsätze der Redaktion)

In dem Rechtsstreit auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung ging es um die Frage der Erhebung einer sog. Stichtagsdifferenz und damit um eine mögliche Interpolation aus den Werten des Mietspiegels 1998 und denjenigen des Mietspiegels 2000. Im übrigen hatte der Mieter den schlechten Instandhaltungszustand des Treppenhauses behauptet und dazu Fotos vorgelegt. Der Vermieter hatte bis auf ein Foto bestritten, daß diese den tatsächlichen Zustand zeigen würden. Zu dem Merkmal einer besonders ruhigen Straße hatte der Vermieter vorgetragen, daß die Wohnung an einer Einbahnstraße mit Tempo 30 liege.

Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 2 Abs. 1 MHG in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe.

Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht unwirksam. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer sind im Rahmen der Umrechnung der Nettowerte des Mietspiegels zwar die pauschalen Betriebskosten anzusetzen. Setzt ein Vermieter im Mieterhöhungsverlangen jedoch die tatsächlichen Betriebskosten an, führt dies nicht zu einer Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern nur zur Berücksichtigung bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Begründetheitsprüfung.

Zutreffend geht das Amtsgericht vom Mietspiegelfeld D 2 aus. Eine Interpolation aus den Werten des Mietspiegels 1998 und denjenigen des Mietspiegels 2000 findet nicht statt. Die Erhebung einer sogenannten Stichtagsdifferenz ist nicht zwingend (Rechtsentscheid des OLG Stuttgart ZMR 1984, 109; LG Berlin, Urteil vom 9. März 1995 - 62 S 111/94). Da verläßliche Werte für den Zeitraum zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mietspiegel nicht vorliegen, und Anhaltspunkte dafür, daß sich der Mietzins linear entwickelt, nicht ersichtlich sind, verbleibt es nach der Rechtsprechung der Kammer bei den Werten das jeweils maßgeblichen Mietspiegels (LG Berlin, Urteil vom 24. März 1997 - 62 S 436/96), was auch verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist (BVerfG WuM 1992, 48).

Ebenso ist für die Einordnung der Wohnung die "Nähe" zu einem anderen Mietspiegel hinsichtlich der Größe der Wohnung irrelevant. Die Berufung erliegt einem grundlegenden Mißverständnis dahingehend, daß es sich bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete um ein wissenschaftliches Vorgehen handelt. Eine wissenschaftlich exakte ortsübliche Vergleichsmiete läßt sich jedoch schon deshalb nicht ermitteln, weil absolute Zahlen fehlen. Vielmehr geht es, wie sich schon aus der Bezeichnung Vergleichsmiete ersehen läßt, nur darum, mit dem Mietspiegel für den Regelfall eine Schätzung und ein weniger zeit- und kostenaufwendiges Verfahren zu ermöglichen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Auflage 1999, § 2 MHG, Rdn. 90 I). Weiterhin übersieht die Berufung, daß es sich bei den Werten der einzelnen Mietspiegelfelder ihrerseits um Durchschnittswerte handelt, die sich aus höheren und niedrigeren Mietwerten zusammensetzen, wobei nach dem GEWOS-Bericht zu den Grundlagendaten für den empirischen Mietspiegel 1998 zur Fehlerkontrolle eine Extremwertbereinigung von 5 % vorgenommen wird. Daß die vom Bekl. vorgenommene Berechnung die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffender ermittelt, ist reine Mutmaßung. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedurfte es deshalb nicht. Ein Sachverständiger würde zudem seinerseits bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ja auch nicht nur Wohnungen mit der exakten Größe der Wohnung des Bekl. zugrunde legen können. Das Datenmaterial eines Gutachters ist darüber hinaus regelmäßig geringer als das im Mietspiegel verwertete.

Die Merkmalsgruppe 1 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bei Altbauwohnungen des Mietspiegels 1998 ist ausgeglichen zu bewerten. Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, daß er eine Badewanne hat einbauen wollen. Maßgebend ist der vermietete Zustand. Andererseits kann der Bekl. nicht geltend machen, das Bad verfüge über keine Entlüftung. Das Bad verfügt über eine Schwerkraftentlüftung. Dies entspricht dem bei Gebäudeerrichtung üblichen Standard (Beschluß der Kammer im Verfahren 62 T 3/01). (...)

Die Merkmalgruppe 3 ist positiv zu bewerten. Die Wohnung des Bekl. ist unstreitig mit einer Gegensprechanlage und einem Kabelanschluß ausgestattet. Ein renovierungsbedürftiges Treppenhaus und einen schlechten Instandhaltungszustand hat der Bekl. nicht substantiiert dargelegt. Hierzu wäre es erforderlich gewesen, im einzelnen vorzutragen, welche Schäden konkret an welcher Stelle bestehen sollen. Soweit im Termin zur mündlichen Verhandlung Fotos vorgelegt worden sind, hat der Kl. bis auf ein Foto bestritten, daß diese sein Haus zeigen. Ein Beweisantritt seitens des Bekl. ist nicht erfolgt. Soweit auf dem einen - insoweit unstreitig das Haus des Kl. zeigenden - Foto Putzschäden zu sehen sind, ist damit das Mietspiegelmerkmal eines schlechten Instandhaltungszustandes und eines renovierungsbedürftigen Treppenhauses nicht dargelegt. Hierzu bedarf es Schäden von einiger Erheblichkeit. Ausgegangen werden kann nur von den Schäden, die auf dem einen Foto ersichtlich sind. Diese betreffen nur eine Stelle. Zum übrigen Zustand des Treppenhauses ist nichts Nachteiliges konkret dargelegt. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Wohnung des Bekl. gut belichtet bzw. besonnt ist und das Anwesen einen repräsentativen Eingangsbereich aufweist. Die Kammer sah schon deshalb keine Veranlassung für einen Augenschein, weil unstreitig ist, daß das Treppenhaus zwischenzeitlich renoviert wurde.

Die Merkmalsgruppe 4 ist ausgeglichen zu bewerten. Das Vorliegen einer Tempo-30-Zone und einer Einbahnstraße begründet als solches nicht eine besonders ruhige Straße. Entscheidend ist für die Lärmbelastung die Verkehrsentwicklung, die im innerstädtischen Bereich nur ausnahmsweise als gering einzustufen ist. Hierzu fehlt es an Vortrag, der nicht durch Beweiskraft ersetzt werden kann. Die Behauptung des Bekl. zu Geruchsbelästigungen ist unsubstantiiert. Auch hier sind konkrete Einschränkungen nicht dargelegt.

Die Berücksichtigung einer sog. Stichtagsdifferenz bei Mieterhöhungsverlangen im zeitlichen Grenzbereich zwischen zwei Mietspiegeln ist nicht zwingend; es ist der Mietspiegel anwendbar, der sich auf den Zeitraum des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezieht.

Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens war im "Grenzbereich" zweier Mietspiegel erfolgt. Ferner lag auch die Wohnungsgröße im Grenzbereich zweier Mietspiegelfelder.

Die ZK 62 des Landgerichts lehnte eine Interpolation aus den Werten der Mietspiegel 1998 und 2000 ab. Innerhalb des einzelnen Mietspiegelfeldes ordnete sie die Wohnung penibel ein, obwohl die Größe an ein anderes Mietspiegelfeld heranreichte. Zum Beweis eines renovierungsbedürftigen Treppenhauses reichten vorgelegte Fotos nicht, denn der Vermieter hatte bestritten, daß damit der Zustand richtig wiedergegeben werde. Zu dem Merkmal der besonders ruhigen Straße reichte der Kammer das Vorliegen einer Einbahnstraße mit Tempo-30-Begrenzung nicht aus. Entscheidend für die Lärmbelastung sei die Verkehrsentwicklung, die im innerstädtischen Bereich nur ausnahmsweise als gering einzustufen sei, was dezidiert vorgetragen werden müsse.

Wenn für das Mieterhöhungsverlangen der Mietspiegel herangezogen wird, muß das genau geschehen. Das muß der Vermieter in seinem Verlangen tun, so machen es auch die Gerichte. Welcher Mietspiegel maßgeblich ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens (selbst wenn zu diesem Zeitpunkt der entsprechende Mietspiegel noch gar nicht veröffentlicht war, lediglich die entsprechenden Daten erhoben waren). In derartigen Fällen kann es zu unterschiedlichen Miethöhen kommen, je nachdem, ob der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen sogleich zustimmt oder es auf den Rechtsstreit ankommen läßt (in dem dann die neuen Mietspiegeldaten bezogen auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens vorliegen). Im Verhältnis der Mietspiegel 1998 zu 2000 hat das schon teilweise Konsequenzen gehabt, da die Mieten nicht in allen Mietspiegelfeldern gestiegen, sondern teilweise (wie auch im vorliegenden Fall in dem Feld D2) gesunken sind. Eine Interpolation aus den Werten von zwei Mietspiegeln wird aber von der Rechtsprechung ganz überwiegend, fast ausnahmslos, abgelehnt. Das gilt auch für die Wohnungsgröße, selbst wenn diese bis auf einen Quadratmeter an das nächste Mietspiegelfeld heranreicht.

Zu Beweisproblemen kommt es im Prozeß immer wieder bei der Vorlage von Fotos. Diese mögen sehr schön anzusehen sein, sind jedoch kein Beweismittel. Sie sind nur relevant, wenn die Gegenseite sie nicht bestreitet. Derjenige, der sich auf einen bestimmten Zustand der Mietsache beruft, muß dann schon genau vortragen und anderen Beweis, z. B. Zeugenbeweis, anbieten. Wichtig ist aber dabei, daß zuvor der Zustand im einzelnen beschrieben worden ist. Denn die Ermittlung des Sachverhaltes durch den Zeugen findet nicht statt, sondern nur die (Nicht-) Bestätigung eines Zustandes.