Mieterhöhung mit Mietspiegel

Mieterhöhung mit Mietspiegel; Darlegungslast für Orientierungsmerkmale; Abstellraum; Citylage; Orientierungshilfe

1. Für das Vorliegen der wohnwertmindernden Merkmale der Orientierungshilfe ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

2. Ein Abstellraum liegt auch dann im Gebäude, wenn er über einen über den Hof erreichbaren Abgang im Gebäude zu erreichen ist.

3. Für das Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „bevorzugte Citylage" ist der Vermieter darlegungspflichtig. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die über eine typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat, wie vom Amtsgericht im Ergebnis zu Recht erkannt, Anspruch auf die geltend gemachte Mieterhöhung ab dem 1.8.2008, § 558 BGB.

Auch im zweiten Rechtszug ist Merkmalgruppe 1 (Bad) unstreitig negativ zu berücksichtigen. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ausgeglichen. Die Berufung beanstandet, dass das Amtsgericht unzutreffend das Vorhandensein von Herd und Backofen bei Mietbeginn als unstreitig bewertet habe.

Dies trifft zwar zu, führt im Ergebnis aber zu keiner anderen Bewertung.

Der Bekl. hat bereits in der Klageerwiderung zu dieser Merkmalgruppe vorgetragen, dass keine Kochmöglichkeit vorhanden gewesen sei. Ferner ist vorgetragen worden, dass keine Anschlüsse für eine Waschmaschine vorhanden gewesen seien und der Anschluss eines modernen Herdes mangels vorhandener Elektroinstallationen nicht möglich gewesen sei.

Dies hat die Kl. bestritten und das Vorhandensein eines Herdes mit Backofen bei Mietbeginn behauptet.

Da der Bekl. sich insoweit auf ein Negativmerkmal (keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne Backofen) beruft, muss er seinen bestrittenen Vortrag präzisieren und unter Beweis stellen, was nicht erfolgt ist. Präziser Vortrag hierzu ist - auch in der Berufung - nicht erfolgt. Vielmehr hat der Bekl., nachdem in der Klageerwiderung dieses Negativmerkmal aus der Orientierungshilfe nur zitiert wurde, was den Substantiierungsanforderungen nicht genügt, im Schriftsatz vom 11.12.2008 behauptet, dass der Anschluss eines modernen Herdes nicht möglich gewesen sei, was bestritten wurde. Dies lässt offen, ob die ursprüngliche Behauptung nicht schon als überholt anzusehen ist. Was der Bekl. in diesem Sinne unter einem „modernen Herd" versteht, bleibt ebenfalls offen. Letztlich kann dies aber dahingestellt bleiben, weil der Bekl. keinen Beweis angetreten hat und mithin beweisfällig geblieben ist. Zwar hat er im Schriftsatz vom 21.1.2009 pauschal für sämtliche Merkmale richterlichen Augenschein als Beweismittel angeboten. Dies ist aber für den hier bestrittenen Anfangszustand aus dem Grunde nicht genügend und damit untauglich, weil der Bekl. sich entsprechend der Vereinbarung vom 5.5.2003 zum Einbau einer Küchenzeile verpflichtet hat, so dass ausgehend von der auch im Rahmen des Rechtsstreits vorgetragenen Erfüllung dieser Verpflichtung der Anfangszustand bei Mietbeginn nicht mehr durch die Einnahme richterlichen Augenscheins festgestellt werden kann.

Auf den Vortrag des Bekl. zum Vorhandensein eines Anschlusses für eine Waschmaschine - der bestritten ist - kommt es in dieser Merkmalgruppe nicht an. Dieses Merkmal ist im Rahmen des anzuwendenden Mietspiegels 2007 erst in der Merkmalgruppe 3 enthalten.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist positiv zu berücksichtigen.

Die Berufung meint, diese Gruppe sei als neutral zu bewerten, weil die aufwendige Deckenverkleidung angesichts ihres Zustands (rissig, mit Setz- und Putzschäden; seit 30 Jahren unrenoviert) nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei und die Heizrohre nicht unter Putz, sondern unterhalb der Fußleisten verlegt seien. Daher habe das Amtsgericht auch zu Unrecht den Streit um die Gemeinschaftsantenne unberücksichtigt gelassen.

Dies ist im Ergebnis ohne Erfolg.

Vermieterseits wird für die wohnwerterhöhende Berücksichtigung dieser Merkmalgruppe vorgetragen, dass die Räume gut belichtet und besonnt seien, über einen zusätzlichen Abstellraum in der Wohnung sowie neben der streitigen aufwendigen Deckenverkleidung über einen großen und geräumigen Balkon verfügen würde. Ferner seien die Heizrohre überwiegend unter Putz verlegt.

Demgegenüber hat sich der Bekl. auf folgende Negativmerkmale bezogen: überwiegende Einfachverglasung, unzureichende Elektroinstallation, Elektroinstallation überwiegend auf Putz, Waschmaschine weder in Bad noch in der Küche stellbar/anschließbar, schlechter Schnitt sowie darauf, dass weder ein Breitbandkabelanschluss noch eine Gemeinschaftsantenne vorhanden seien. Zu Letzterem behauptet er (beweislos), dass ein Antennenanschluss in der Wohnung vorhanden gewesen sei, den er auf eigene Kosten an die Antennenanlage auf dem Dach habe anschließen lassen.

Das Amtsgericht hat schon im Verhandlungstermin am 26.3.2009 zutreffend darauf hingewiesen, dass die bloßen Behauptungen, überwiegende Einfachverglasung und unzureichende Elektroinstallation nicht genügen. Diese Negativmerkmale sind zudem bestritten, ohne dass der Bekl. diese - auch nicht in der Berufung - näher präzisiert hätte. Eine unzureichende Elektroinstallation kann etwa vorliegen, wenn in bestimmten Zimmern eine bestimmte Anzahl von Steckdosen unterschritten ist oder der gleichzeitige Betrieb einer bestimmten Anzahl von Elektrogeräten aufgrund des Zustands der Elektroanlage nicht möglich ist. Zutreffend ist im angegriffenen Urteil ausgeführt, dass die unzureichende Elektroinstallation nicht hinreichend dargelegt ist. Die Überreichung der Fotos ist insoweit nicht ausreichend, um die schlichte Wiederholung des Wortlauts der Orientierungshilfe zum Mietspiegel mit Tatsachen zu füllen. Entsprechendes wird hier schon nicht behauptet. Dass die Elektroinstallationen auf Putz liegen, hat das Amtsgericht aufgrund der überreichten Fotos als hinreichend dargelegt angesehen, was mit der Berufung nicht beanstandet wurde. Unstreitig liegt hier nur ein gefangenes Zimmer vor, so dass die Voraussetzungen der Orientierungshilfe (mehr als ein gefangenes Zimmer) ersichtlich schon nicht gegeben sind.

Letztlich kommt es auf den Streit der Parteien über die weiteren vom Bekl. behaupteten Umstände nicht an. In der Berufung hat der Bekl. im Rahmen dieser Merkmalgruppe allein die aufwendige Deckenverkleidung und die unter Putz verlegten Heizrohre bestritten und sich auf das nach seiner Ansicht zu berücksichtigende Fehlen der Gemeinschaftsantenne bezogen. Soweit der Bekl. erstmals in der Berufung die aufwendige Deckenverkleidung sowie die überwiegend unter Putz verlegten Heizrohre aus den dargelegten Gründen bestreitet, ist - unabhängig von der Frage, ob es sich um ein erhebliches Bestreiten handelt - dieses neue Vorbringen gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO nicht zu berücksichtigen. Andere Gründe als Nachlässigkeit dafür, dass dieses Bestreiten nicht schon erstinstanzlich erfolgte, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Erstinstanzlich hat das Amtsgericht diese Merkmale zu Recht als unstreitig behandelt.

Unstreitig geblieben sind auch im zweiten Rechtszug die weiteren drei vermieterseits vorgetragenen wohnwerterhöhenden Merkmale: gut belichtet und besonnt, Abstellraum in der Wohnung und großer geräumiger Balkon. Damit verbleiben insgesamt fünf unstreitig als wohnwerterhöhend zu berücksichtigende Merkmale. Selbst unter Berücksichtigung des vom Amtsgericht als wohnwertmindernd berücksichtigten Merkmals der auf Putz verlegten Elektroinstallation kommt es auf den Streit darüber, ob die Waschmaschine weder in Küche noch in Bad stellbar ist oder die Wohnung über eine Gemeinschaftsantennenanlage verfügt, angesichts des fortbestehenden Überwiegens der wohnwerterhöhenden Merkmale hier nicht mehr an, so dass auch ohne Beweiserhebung die Merkmalgruppe positiv zu berücksichtigen ist.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist positiv zu berücksichtigen.

Das AG hat für diese Gruppe im Hinblick auf die im Jahre 2002 erfolgte neue Fassade, Dacheindeckung und die erneuerten Gas- und Wasserleitungen einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand angenommen, was mit der Berufung nicht in Abrede gestellt wird, und diese Merkmalgruppe mithin positiv berücksichtigt. Das Vorliegen des weiteren Positivmerkmals des repräsentativen Eingangsbereichs hat das Amtsgericht wegen der aus den Fotos ersichtlichen Mängel nicht als gegeben angesehen. Der Keller wurde, da über den Hof begehbar, nicht als negativ eingestuft.

Die Berufung beanstandet insoweit, dass das Amtsgericht hier die Lage des Kellers nicht hinreichend berücksichtigt hat und meint, das Treppenhaus sei in einem überwiegend schlechten Zustand.

Der Bekl. trägt in der Berufung vor, er habe im amtsgerichtlichen Termin die örtlichen Verhältnisse genau geschildert. Den vereinbarten Keller Nr. 12 habe er tatsächlich nicht erhalten. Der ihm zugewiesene Keller befinde sich nicht im selben Gebäude. Das Eckhaus verfüge über zwei separate Eingänge, in zwei verschiedenen Straßen (zwei abweichende postalische Adressen). Er könne nur in den Keller gelangen, indem er zunächst über die Hauseingangstür die Straße betrete, dort etwa 150 - 200 m zurücklege, dann über den anderen Hauseingang in das dortige Gebäude eintrete, um dort in den Keller zu gelangen.

Im Ergebnis ist entgegen der Ansicht der Berufung das Negativmerkmal eines fehlenden, außerhalb der Wohnung, aber im Gebäude befindlichen Abstellraums nicht zu bejahen. Die Kl. trägt insoweit unstreitig vor, dass es sich um ein einheitliches - über eine Straßenecke geführtes - Gebäude handelt. Aus dieser Situation folgt, dass das Gebäude an zwei Straßen mit verschiedenen Namen belegen ist. Insoweit spricht die Berufung selbst von Gebäudeteilen. Auch nach der Anhörung des Bekl. im Berufungstermin und seinem ergänzenden Vortrag ist im Ergebnis nicht davon auszugehen, dass die Kellersituation des Bekl. sich so darstellt, dass sie derjenigen eines nicht vorhandenen Kellerraums außerhalb der Wohnung (aber im Gebäude belegen) vergleichbar ist. Zugrunde zu legen ist hier die Situation des gewöhnlichen Durchschnittsmieters, der Dinge, die in der Wohnung nicht (Sommer-/Wintersportgeräte etc.) oder nicht ständig (z. B. Weihnachts- und Osterdekoration) benötigt werden, im Keller lagert und bei Bedarf entweder aus dem Keller auf die Straße (z. B. Fahrrad) schafft oder vom Keller in die Wohnung und wieder zurück. Die vom Bekl. hier geschilderte Situation, dass er die Keller als Lager für Gegenstände im Rahmen seines Gewerbes benötigt (mit regelmäßigem An- und Abtransport von Waren), kann nicht berücksichtigt werden, da diese Besonderheit in Bezug auf die Kellernutzung in den Mietvertrag jedenfalls keinen Eingang gefunden hat.

Vielmehr hat sich im Rahmen der Erörterung während des Berufungstermins ergeben, dass der Keller nicht zwangsläufig über die Straße erreichbar ist. Vielmehr existiert ein über den Hof erreichbarer Abgang im Gebäude. Der Umstand, dass hier das hintere Treppenhaus, wie vom Bekl. im Schriftsatz vom 28.5.2010 geschildert und auch anhand der überreichten Fotos präzisiert, für diesen Weg genutzt werden muss, führt nicht dazu, dass dies als völlig untragbare Kellerzugangssituation anzusehen ist. Vielmehr stellt sich die vom Bekl. selbst geschilderte Situation so dar, dass von seiner Wohnung aus (durch den sog. Dienstbotenaufgang: Nebentür der Küche) das hintere Treppenhaus unmittelbar erreichbar ist. Dass im hinteren Treppenhaus die Stufen (äußerste Tritttiefe 32 cm und Stufenbreite im Bereich der Treppenkehre 1,12 m) nicht den Anforderungen an einen komfortablen Wohnungszugang genügen, ist ersichtlich, aber durchaus altbautypisch in Bezug auf den Dienstbotenaufgang. Dies macht die Nutzung dieser Treppe nicht unmöglich. Soweit der Bekl. in diesem Zusammenhang den Transport eines Fahrrades beschreibt, kommt es hierauf nicht an, da Fahrräder üblicherweise nicht in der Wohnung abgestellt werden, sondern entweder in - hier unstreitig vorhandenen - Fahrradständern oder im Keller oder auf der Straße abgestellt werden. Jedenfalls hat der Bekl. nicht dargelegt, dass der Transport von Gegenständen zwischen Keller und Wohnung nicht möglich oder nicht zumutbar sei. Dies lässt sich auch den Fotos nicht entnehmen. Dass auf dem Weg in den Keller oder zurück die eine oder andere Tür geöffnet oder aufgeschlossen werden muss, ist gerichtsbekannt nicht ungewöhnlich und macht den Weg zum Keller nicht „äußerst beschwerlich", zumal es sich hier lediglich um zwei Türen handelt. Zwischen diesen beiden Türen liegt mit den vom Bekl. mitgeteilten 7 bis 8 Metern eine relativ kurze, jedenfalls zumutbare Strecke, die über den Hof zurückzulegen ist. Dass die mitgeführten Gegenstände beim Öffnen oder Aufschließen der Türen ggf. abgestellt werden müssen, ändert an der Bewertung nichts. Insbesondere wird die noch in der Berufung mitgeteilte Strecke von 150 bis 200 m nicht benötigt (die auch für den vom Bekl. tatsächlich genutzten Weg über die Seitenstraße im Schriftsatz vom 28.5.2010 nunmehr mit 50 - 60 m angegeben wird).

Zudem hat der Kl. im Schriftsatz vom 11.6.2010 eine weitere Möglichkeit, zum Mieterkeller des Bekl. zu gelangen, dargelegt. Der Kl. kann danach auch die Vordertreppe nutzen, um dann auf die Straße herauszutreten und durch eine etwa 2 m neben dem Hauseingang belegene weitere Eingangstür wieder ins Haus hineinzugelangen. Über dort befindliche acht Stufen gelangt man auf einen Gang, der unter dem Haus hindurch nach Hinaufgehen von wiederum acht Stufen in den Hof führt. Über die bereits vom Bekl. genannte Hoftür kann er dann - nach Überwindung von 7 Metern - in seinen Keller gelangen. Auch dieser - unbestritten gebliebene - Zugang ist zumutbar.

Hinsichtlich des repräsentativen Eingangsbereichs hat das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern zwar einen repräsentativen Eingangsbereich verneint und zutreffend auch das Negativmerkmal des überwiegend schlechten Zustandes des Treppenhauses verneint. Die von dem Bekl. hierzu überreichten Fotos sind nicht so aussagekräftig, dass sie diesen Schluss zuließen. Zwar lassen die mieterseits eingereichten Schwarz-Weiß-Kopien gerade im unteren Bereich des Treppenhauses einen teilweise nicht mehr ganz einheitlichen Farbanstrich hervortreten, was auch auf einem der vermieterseits eingereichten Fotos erkennbar ist. Insgesamt lassen die nur bedingt aussagekräftigen Fotos jedenfalls nicht den Eindruck eines überwiegend schlechten Zustands erkennen.

Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist negativ zu berücksichtigen.

Die Berufung beanstandet hier die Annahme der Citylage durch das Amtsgericht und die unterbliebene Berücksichtigung der Gewerbegeräusche.

Der Kl. meint, der Bekl. könne sich gemäß § 531 ZPO nicht mehr auf das Fehlen der Citylage berufen, da dies erstinstanzlich nicht bestritten gewesen sei. Zwar ist zutreffend, dass erstinstanzlich die Citylage unstreitig war. Dies führt aber nicht dazu, dass diese aus diesem Grunde zu bejahen sei. Die mieterseits im Schriftsatz vom 6.5.2010 vertretene Ansicht, die Citylage sei eine Bewertung und daher unabhängig vom Parteivortrag zu entscheiden, trifft zu. Die Annahme des Merkmals Citylage setzt sich zusammen aus der Lage der Wohnung, die sich durch die postalische Anschrift der Wohnung ergibt und in den meisten Fällen unstreitig sein dürfte. Darüber hinausgehend ist aber, sofern das Vorliegen dieses Merkmals streitig wird, hierzu vermieterseits im Einzelnen vorzutragen, aus welchen tatsächlichen Umständen aus Vermietersicht die Annahme der Citylage für die konkrete Wohnung angezeigt erscheint. Dies zusammengenommen ist dann die Grundlage der richterlichen Bewertung. Auch ohne erstinstanzliches Bestreiten ist aber im Rahmen der Schlüssigkeitsprüfung die gerichtliche Bewertung jedenfalls anhand der durch die Wohnanschrift des Mieters ersichtlichen Lage vorzunehmen. Vorliegend führt diese Bewertung dazu, dass das Merkmal der bevorzugten Citylage in guter Wohnlage zu verneinen ist. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen. Diesen Anforderungen genügt der Hohenzollerndamm ... hier nicht. So liegt etwa die „City" um Kurfürstendamm und Tauentzienstraße mehr als 2 km entfernt. Der Fußweg zur Gedächtniskirche als einem zentralen Punkt in der City würde 19 Minuten in Anspruch nehmen (nach bing maps). Eine unmittelbare fußläufige Nähe zur „City" kann daher nicht angenommen werden. [...]

Eine „bevorzugte Citylage" setzt nach Ansicht des Landgerichts Berlin eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen voraus, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehen und eine besondere Anziehungskraft etwa auf Besucher und Touristen ausüben. Die Entscheidung des Landgerichts beschäftigt sich außerdem mit zahlreichen Details der Orientierungshilfe. Unter anderem ist dem Urteil zu entnehmen, dass ein Abstellraum auch dann „im Gebäude" liegt, wenn er nur über den Hof zu erreichen ist.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens über das Vorliegen bestimmter Orientierungsmerkmale, insbesondere aber darüber, ob der Keller sich im Gebäude befinde und ob die Wohnung in bevorzugter Citylage liege. Gegen die Verurteilung zu der vom Vermieter verlangten Mieterhöhung richtete sich die Berufung.

Die Einzelrichterin der ZK 65 wies die Berufung zurück. Der Beklagte habe die von ihm behaupteten wohnwertmindernden Merkmale weder präzisiert noch unter Beweis gestellt. Entgegen der Ansicht des Mieters liege der Keller auch nicht außerhalb des Gebäudes, denn er sei über einen über den Hof erreichbaren Abgang im Gebäude zu erreichen. Allerdings sei das wohnwerterhöhende Merkmal „bevorzugte Citylage" nicht gegeben, weil die „City" um Kurfürstendamm und Tauentzienstraße mehr als 2 km entfernt sei und der Fußweg zur Gedächtniskirche 19 Minuten in Anspruch nehmen würde.

Grundsätzlich haben die Mieter im Prozess die wohnwertmindernden Merkmale darzulegen, wozu ein substantiierter Vortrag gehört. Erst wenn ihr Vortrag konkret ist und sich nicht nur auf die Wiederholung des Wortlauts der Orientierungshilfe des Mietspiegels beschränkt, setzt die sekundäre Darlegungs- und Beweislast des Vermieters ein. Hinsichtlich des wohnwerterhöhenden Merkmals „bevorzugte Citylage" reicht es der Einzelrichterin nicht aus, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (etwa Steglitzer Schloßstraße oder Kurfürstendamm) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können (so schon LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2007, 65 S 80/07 [Einzelrichter], GE 2008, 542).

Die AG Mietspiegel hat sich mit dem Merkmal „bevorzugte Citylage" bei der Erstellung des Mietspiegels 2009 recht ausführlich befasst. Ein – vielfach nicht zur Kenntnis genommenes Ergebnis war, dass der Mietspiegel 2009 – anders noch als der 2007 – nur noch die „bevorzugte Citylage" nennt, während der Mietspiegel 2007 räumlich enger von „bevorzugte Citylage in guter Wohnlage" spricht. Außerdem war auch daran gedacht, die sog. Szeneviertel (Beispiel: Gegend um den Kollwitzplatz) entsprechend zu bewerten. Jedenfalls darf die „bevorzugte Citylage" nicht zu eng gesehen werden. Beispiel: Die Gegend um den Ludwigkirchplatz gehört ganz sicher dazu, auch wenn sie ein paar Gehminuten vom Kurfürstendamm entfernt ist.