Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2013

Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2013; Orientierungshilfe; großer und geräumiger Balkon; moderne Heizungsanlage auch nach Anschluss an Fernwärme

1. Das positive Merkmal eines großen und geräumigen Balkons nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel knüpft an die Grundfläche von mehr als 4 m2 an.

2. Das wohnwerterhöhende Merkmal des Einbaus einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994 bleibt auch dann bestehen, wenn die Anlage nachträglich auf Fernwärme umgestellt wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Bekl. sind vom Amtsgericht antragsgemäß zur Zustimmung verurteilt worden, ihre Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung) ist mit dem Amtsgericht positiv zu bewerten. Es liegt das wohnwerterhöhende Merkmal eines großen und geräumigen Balkons mit einer Grundfläche von mehr als 4 m2 vor. Dass der vorhandene Balkon über eine Grundfläche von 4,19 m2 verfügt, ist zwischen den Parteien unstreitig. An die Grundfläche knüpft aber auch die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 an. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin zu früheren Mietspiegeln, in deren jeweiligen Orientierungshilfen das Merkmal „großer, geräumiger Balkon" nicht näher konkretisiert worden war. Hier entsprach es zuletzt ständiger Rechtsprechung der Mietberufungskammern, dass ein Balkon als groß und geräumig anzusehen sei, wenn er eine Grundfläche von mehr als 4 m2 aufweise (etwa ZK 63, Urteil vom 15. Oktober 2010, 63 S 110/10; ZK 67, Urteil vom 3. Februar 2009, 67 S 411/08, GE 2010, 204). Auf die Wohnungsgröße kommt es insoweit nicht maßgeblich an (LG Berlin, GE 2010, aaO.). Unabhängig davon, ob es danach auf die Nutzbarkeit der unmittelbar um das Regenfallrohr befindliche Fläche von 0,28 m2 sowie die Stellbarkeit eines Tisches überhaupt entscheidend ankommt, ist diese sowohl nach den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung (Regenfallrohr), denen sich die Kammer vollumfänglich anschließt, als auch nach dem eigenen Vortrag des Bekl. (Sitzmöglichkeit) der Fall. Bei Stellung eines Tisches von 0,75 x 0,90 m2 - was für zwei Personen ohnehin überdimensioniert erscheint - verbleibt noch eine Wegefläche von 0,52 m2. Dies genügt.

Auch die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist positiv. Es liegt das wohnwerterhöhende Merkmal des Einbaus einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994 vor. Richtig hat das Amtsgericht festgestellt, dass nach diesem Stichtag eine Heizanlage in dem vorgenannten Sinne in dem streitgegenständlichen Objekt eingebaut wurde. Damit ist das in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel beschriebene Merkmal gegeben. Unerheblich ist es insoweit, dass die Versorgung zwischenzeitlich auf Fernwärme umgestellt und die Kl. seit Oktober 2004 auch nicht mehr Eigentümerin der Anlage ist. Die von dem Bekl. herangezogenen Entscheidungen des Landgerichts Berlin, in denen der Anschluss an das Fernwärmenetz als dem Einbau einer modernen Heizungsanlage nach dem 1. Juli 1994 nicht gleichstehend bewertet wurde, betrafen sämtlich Fallkonstellationen, in denen nach dem Stichtag eben gerade keine Veränderungen an der Heizanlage an sich, sondern lediglich der Anschluss der vorhandenen Wärmeversorgung an die Fernwärme vorgenommen worden war. So war etwa in dem der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 19. Juli 2011, 65 S 472/10, der Fernwärmeanschluss bereits im Jahr 1973 erfolgt. Auch in dem der Entscheidung der Zivilkammer 63 vom 17. August 2010 (63 S 646/09) zugrunde liegenden Fall erfolgte der Anschluss an die Fernwärme ausweislich der Urteilsgründe bereits vor 1994. Nichts anderes gilt für die Entscheidung der ZK 67 vom 10. September 2009 (67 S 141/08). So liegt der Fall hier aber eben nicht. Die Kl. hat eine - mit entsprechenden Investitionen verbundene - Modernisierung der Heizungsanlage vorgenommen. Auf die später eingetretenen Veränderungen im Rahmen der Versorgung und der Eigentumsverhältnisse bezüglich der Anlage kommt es im hier maßgeblichen Kontext nicht an. Denn sie beseitigen das ursprünglich vermieterseits geschaffene Ausstattungsmerkmal nicht nachträglich, noch machen sie es zu einem mieterseits geschaffenen.

Das wohnwerterhöhende Merkmal eines großen, geräumigen Balkons nach dem Berliner Mietspiegel knüpft ausschließlich an die Grundfläche von mehr als 4 m2 an. Das wohnwerterhöhende Merkmal der modernen Heizungsanlage bleibt erhalten, auch wenn nachträglich auf Fernheizung umgestellt wird.

Die Klägerin verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung, das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß dazu verurteilt, ihre Berufung hatte keinen Erfolg. Strittig war insbesondere noch, ob der vorhandene Balkon als groß und geräumig zu gelten hatte, und ob die nach dem 1. Juli 1994 eingebaute, danach aber auf Fernwärme umgestellte Heizungsanlage noch als moderne Heizungsanlage galt.

Das LG bewertete den vorhandenen Balkon mit seiner Grundfläche von 4,19 m2 als groß und geräumig; die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 knüpfe an die Grundfläche an, nicht an die Stellfläche.

Eine nach dem 1. Juli 1994 eingebaute Heizungsanlage bleibe auch dann als wohnwerterhöhendes Merkmal bestehen, wenn die Versorgung danach auf Fernwärme umgestellt worden sei.