Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2003 durch Feld-Interpolation, -Kombination oder Analogie

Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel 2003 durch Feld-Interpolation, -Kombination oder Analogie; Außentoiletten-Wohnungen

1. Ein auf einen Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist bereits formell unwirksam, wenn der Mietspiegel keine vergleichbaren Wohnungen enthält, sondern die Begründung durch Interpolation zwischen bzw. Analogie oder Kombination mit anderen Feldern gewonnen wurde.

2. Der Berliner Mietspiegel 2003 erfaßt keine Wohnungen mit Außen-WC und kann deshalb auch nicht zur Begründung einer Mieterhöhung für solche Wohnungen herangezogen werden.

Die Kl. (Vermieter) fordern von der Bekl. (Mieter) die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Januar 2004. Sie begründen dies mit dem Feld G 3 des Berliner Mietspiegels "2002", dessen Werte 2,70 Euro - 2,87 Euro - 3,09 Euro lauten sollen. Für die vorhandene Außentoilette nahmen die Kl. einen Abschlag von 0,26 Euro vor. Die Klage wurde abgewiesen.

Das Mieterhöhungsverlangen (...) ist formell unwirksam. Dabei ist zunächst unbeachtlich, daß im der Bekl. vorliegenden Mieterhöhungsverlangen auf einen "Mietspiegel 2002" Bezug genommen wird. Da ein solcher nicht existiert, konnte auf Grund des Erstellungsdatums des Mieterhöhungsverlangens ohne Schwierigkeiten geschlossen werden, daß es sich um den Mietspiegel 2003 handeln muß.

Indes genügt die Begründung der Mieterhöhung im übrigen nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 2 BGB. Die Kl. wollten hier die Mieterhöhung mit einem Mietspiegel begründen. Dies verlangt, daß der Vermieter das einschlägige Mietspiegelfeld angibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a, Rn. 44). Schon hierzu ist das Erhöhungsverlangen fehlerhaft. Die Wohnung ist ausweislich des Mietvertrages vor 1918 erbaut. Eine Einordnung in das Feld G 3 des Mietspiegels 2003 für die östlichen Bezirke Berlins scheidet danach aus. Möglich wäre allenfalls auf Grund des Baualters eine Einordnung in Feld G 1 oder G 2. Die von den Kl. angegebenen - ungekürzten - Mietspannen von 2,70 Euro - 2,87 Euro - 3,09 Euro finden sich in keinem der Felder wieder (auch nicht im Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke, ebenso nicht im Mietspiegel 2000). Auch diese Fehler ließen sich möglicherweise durch Einsatz der korrekten Daten beheben.

Indes scheidet eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel 2003 hier aus, weil die von der Bekl. bewohnte Wohnung vom Mietspiegel nicht erfaßt wird. Die Wohnung ist laut Mietvertrag vor 1918 erbaut, umfaßt 60,7 qm und verfügt unstreitig über eine Zentralheizung, aber kein Bad und hat nur eine Außentoilette. Hinsichtlich der Wohnungen der Baualtersklasse bis 1918 sieht der Mietspiegel indes nur Wohnungen mit Innen-WC (ebenso bei der Baualtersklasse 1919-49) vor. Abweichungen von den üblichen Feldern sind durch einen Abschlag von 0,20 Euro nur für Wohnungen ohne Sammelheizung und ohne Bad, aber jeweils mit Innen-WC vorgesehen. Wohnungen mit Außen-WC werden vom Mietspiegel 2003 nicht erfaßt. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts darf hinsichtlich der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens für eine nicht vom Mietspiegel erfaßte Wohnung keine Interpolation, Analogie oder Kombination anderer Felder erfolgen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a, Rn. 42; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., Teil 1, § 558 a, Rn. 6; Kossmann, ZAP 2004, 701/721 f.).

Das Mieterhöhungsverlangen wäre hier mit einem der anderen Mittel des § 558 a Abs. 2 BGB zu begründen gewesen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sind tatsächliche Anhaltspunkte dafür, daß eine solche Begründung nahezu unmöglich sei, nur weil eine Wohnung nicht vom Mietspiegel erfaßt wird, nicht gegeben. Auch die sonstigen nicht vom Mietspiegel erfaßten Wohnungen, die sogenannten "Ausreißer-Wohnungen", die durch eine besondere Lage, Größe oder Ausstattung aus dem Rahmen des Mietspiegels fallen, sind noch so häufig am Markt, daß sich Mieterhöhungsverlangen mit Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten rechtfertigen lassen.

Ein auf einen Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen ist bereits formell unwirksam, wenn der Mietspiegel keine Daten vergleichbarer Wohnungen enthält, sondern die Mieterhöhungsbegründung durch Interpolation zwischen bzw. Analogie oder Kombination mit anderen Mietspiegelfeldern gewonnen wurde. Weil der Berliner Mietspiegel 2003 keine Wohnungen mit Außen-WC mehr erfaßt, kann er auch nicht zur Begründung einer Mieterhöhung für Wohnungen mit Außen-WC herangezogen werden, entschied das LG Berlin.

Vermieter wollten mit Hilfe des Mietspiegels die Nettokaltmiete erhöhen. Das Mieterhöhungschreiben war mehrfach fehlerhaft. Das Baualter der Wohnung paßte nicht zum Mietspiegelfeld. Die genannten Mietspiegelwerte fanden sich auch nicht in dem genannten Feld - weder in der Tabelle für West- noch für Ost-Berlin. Schließlich hatte die Wohnung auch noch Außentoilette. Solche Wohnungen kennt der Berliner Mietspiegel 2003 nicht mehr (im Gegensatz zum Mietspiegel 2000). Daß die Toilette außerhalb der Wohnung lag, berücksichtigten die Vermieter mit einem Abschlag von 0,26 Euro. Auch ein solcher Abschlag ist keinem Mietspiegel (weder dem 2000er noch dem 2003er) zu entnehmen. Das Landgericht Berlin wies die Klage auf Zustimmung ab.

Das Landgericht prüfte erst gar nicht, ob die verlangte Miete ortsüblich war. Bereits das Mieterhöhungsschreiben sei formell unwirksam gewesen. Daß dabei auf einen "Mietspiegel 2002" statt "... 2003" Bezug genommen worden sei, sei unerheblich. Die Klage müsse aber abgewiesen werden, weil für die konkrete Wohnung eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel 2003 ausscheide. Die Wohnung werde als Außentoilettenwohnung vom Mietspiegel 2003 nämlich gar nicht erfaßt. Für eine vom Mietspiegel nicht erfaßte Wohnung könne aber eine Mieterhöhungsbegründung auch nicht durch Interpolation von oder Analogie bzw. Kombination mit anderen Feldern gewonnen werden.