Mieterhöhung/Mietermehrheit

Mieterhöhung/Mietermehrheit; Mehrheit von Mietern/Mieterhöhung; Mietermehrheit/Mieterhöhung

Das nur an einen Gesamthanddschuldner gem. § 2 MHG gerichtete Erhöhungsverlangen ist kein wirksames Angebot auf Abschluß einer Vereinbarung zur Vertragsänderung.

Die Kl. vermietete dem Bekl. und seiner Ehefrau mit dem Vertrage vom 26. Februar 1969 eine zu einer sogenannten Wohnanlage gehörende Vierzimmerwohnung. In § 23 des Formularmietvertrages heißt es: "Personenmehrheit als Mieter

1. Mehrere Personen als Mieter, auch Ehegatten, haften für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner. 2. Für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung der Vermieterin genügt es, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. 3. Tatsachen, die für einen Mieter eine Verlängerung oder Verkürzung des Mietverhältnisses herbeiführen oder für oder gegen ihn einen Schadensersatz- oder sonstigen Anspruch begründen, haben für die anderen Mieter die gleiche Wirkung." Im Mai 1980 besichtigte ein Sachverständiger einige der von der Kl. vermieteten Wohnungen, jedoch nicht diejenige des Bekl. und seiner Ehefrau. Am 2. Juni 1980 erstattete der Sachverständige ein Gutachten zur Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses. Am 25. Juli 1980 schrieb die Kl. an den Bekl. In der Anrede heißt es: "Sehr geehrter Mieter, . . .", und auch das Schreiben im übrigen ist so gefaßt, daß die Ehefrau des Bekl. nicht angesprochen ist, auch nicht durch eine Bezugnahme auf § 23 des Mietvertrages. In dem Schreiben verlangte die Kl. von dem Bekl. unter Bezugnahme auf das Gesetz zur Regelung der Miethöhe und das Sachverständigengutachten eine Erhöhung des Mietzinses von monatlich 340 DM auf monatlich 463 DM, und sie bat den Bekl., bis zum 30. September 1980 dieser Erhöhung zuzustimmen, anderenfalls sie auf die Zustimmung klagen werde. Der Bekl. gab keine Erklärung ab. Auch seine Ehefrau, an welche die Kl. wegen einer Mieterhöhung in dem vorliegenden Zusammenhang nicht herangetreten ist, gab keine Erklärung ab. Die Kl. hat den Ehemann mit dem Antrag verklagt, ihn zu verurteilen, ihr, der Kl., die Zustimmung zur Mieterhöhung für die Wohnung zu erteilen. Das Amtsgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Es hat ausgeführt: Die Kl. verlange die Zustimmung allein von dem Bekl. Darum komme es nicht darauf an, ob der Ehefrau des Bekl. ein Mieterhöhungsschreiben zugegangen sei. Unerheblich sei auch, daB der Sachverständige die Wohnung des Bekl. nicht besichtigt habe, weil er ein sogenanntes Sammelgutachten erstattet und hierfür mehrere Wohnungen "repräsentativer Art" besichtigt habe. Der Bekl. hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Sache dem Senat zur Beantwortung der folgenden Rechtsfragen vorgelegt: "Ist das nur an einen von zwei Mitmietern gerichtete Mieterhöhungsverlangen der Klägerin zwar grundsätzlich wirksam, wenn es nach der im Mietvertrag enthaltenen Formularklausel (§ 23 Ziff 2 des Vertrages) für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung genügt, daß diese gegenüber einem Mieter abgegeben wird? Muß dann aber jedenfalls im Mieterhöhungsschreiben zum Ausdruck kommen, daß die Zustimmung zur Mieterhöhung auch gegenüber dem Mitmieter begehrt wird? Ist anderenfalls das Erhöhungsschreiben unwirksam und die Zustimmungsklage auch gegen den im Schreiben bezeichneten Mieter unzulässig? 2. Ist bei Verneinung der Fragen zu 1 S. 2 und 3 das auf ein beigefügtes Gutachten eines Sachverständigen gestützte Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam und die Klage unzulässig, wenn der Sachverständige die streitige Wohnung nicht besichtigt hat?"

Die Parteien haben hierzu Stellung genommen. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, weil es für die Entscheidung in der vorliegenden Sache auch unter Zugrundelegung der von dem Landgericht vertretenen Auffassung auf die Beantwortung der Vorlagefragen nicht ankommt. Ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) kann unter den hier gegebenen Voraussetzungen entgegen der Annahme des Amtsgerichts nicht gegen einen Ehegatten allein durchgeführt werden. Eine solche Aufspaltung des Mietverhältnisses ist mit der Eigenschaft der beiden Mieter als Gesamthandsschuldner und dem hierauf beruhenden Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses unvereinbar. Das an nur einen Ehegatten gerichtete Erhöhungsverlangen gäbe diesem das Sonderkündigungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 MHG und somit die im Verhältnis der Ehegatten zueinander grundsätzlich ausgeschlossene Möglichkeit, sich ohne Einverständnis des anderen Ehegatten aus dem Mietvertrag zu lösen. Darum wird in Rechtsprechung und Schrifttum mit derselben oder mit ähnlicher Begründung überwiegend angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen an beide Mieter gerichtet werden muß (LG Hamburg WuM 1976, 186; LG München WuM 1980, 110 mit Anm. Schulz; AG Hamburg WuM 1977, 165 und 1980, 58; Staudinger/Emmerich, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, 12. Aufl., 1981 2. Bearb., § 2 MHG Rd.-Nr. 48 sowie Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., 1979, Anm. III 145, und Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., 1980, § 2 MHG Rd.-Nr. 53, alle mit weit. Nachw.). Daß hier ausnahmsweise kein Gesamthandsschuldverhältnis vorliegt, ist nicht ersichtlich. Die Eheleute haben die Wohnung erkennbar als Ehewohnung gemietet und damit ihren Willen bekundet, daß das Mietverhältnis für beide denselben Inhalt haben solle. Das wird durch § 23 Nr. 1 des Mietvertrages bestätigt. Aus § 23 Nr. 2 Satz 1 a. a. O. ergibt sich nichts anderes. Das nur an einen Gesamthandsschuldner gemäß § 2 MHG gerichtete Erhöhungsverlangen ist kein wirksames Angebot auf Abschluß einer Vereinbarung zur Vertragsänderung. Ein unwirksames Angebot verpflichtet den Erklärungsempfänger nicht zur Annahme (Zustimmung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG). Auch auf § 23 Nr. 2 Satz 2 a. a. O. kommt es nicht an. Der Bekl. ist zur Zustimmung nicht verpflichtet. Darum ist es belanglos, ob eine als abgegeben gedachte Willenserklärung auch für den anderen Mieter verbindlich wäre. An alledem ändert auch § 23 Nr. 1 a. a. O. nichts. Diese Bestimmung setzt eine bereits bestehende Verpflichtung aus dem Mietvertrag voraus. Ob das Verlangen der Kl. in ein Angebot auf Abschluß eines von dem Mietverträge unabhängigen besonderen Vertrages mit dem Bekl. (§ 305 BGB) umgedeutet werden kann, stehe dahin. Der Bekl. wäre nicht verpflichtet, auf ein solches Angebot einzugehen. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es somit auf die Beantwortung der Vorlagefragen nicht an. Dabei bleibt es gleich, ob die Klage wegen der Mangelhaftigkeit des Erhöhungsverfahrens unzulässig oder unbegründet ist (vgl. hierzu Staudinger/Emmerich, a.a.O., Rd.-Nr. 122 und 125).