Mieterhöhung, konkludente Zustimmung durch Zahlung

Mieterhöhung, konkludente Zustimmung durch Zahlung; Mieterhöhung, konkludente Zustimmung; Mieterhöhungsverlangen, konkludente Zustimmung; Zustimmung zur Mieterhöhung, konkludente; Mietzahlung, als konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung; Abänderungsvereinbarung, konkludente durch Mietzahlung

1. Zur Frage, ob eine Klage auf Feststellung, daß in erhöhten Zahlungen des Mieters eine Zustimmung zum Erhöhungsverlangen liegt, zulässig ist.

2. Hat der Vermieter nach Eingang der ersten erhöhten Zahlung nach einem Zustimmungsverlangen den Mieter um eine schriftliche und eindeutige Willenserklärung gebeten, so liegt, wenn der Mieter darauf nicht antwortet, auch in weiteren Zahlungen des Mieters keine konkludente Zustimmung zum verlangten erhöhten Mietzins.

Die Klage auf Feststellung, daß in den erhöhten Zahlungen eine Zustimmung zum Erhöhungsverlangen lag, war niemals zulässig und begründet. Das Gericht sieht im vorliegenden Fall auch in der dreimaligen Zahlung der Bekl. noch keine Zustimmung. Zwar ist richtig, daß vielfach in einer solchen mehrfachen Zahlung eine Zustimmung gesehen wird (vgl. Fischer-Dieskau, Wohnungsbaurecht V, Anm. 2 zu § 2 MHG). Für den Normalfall erachtet das Gericht dies auch für durchaus zutreffend. Jedoch handelt es sich keinesfalls um einen für jeden Fall gültigen, verallgemeinerungsfähigen Rechtssatz. Erforderlich ist vielmehr, daß das Verhalten des Mieters nach den allgemeinen Grundsätzen gemäß § 133 BGB unter Berücksichtigung aller konkreten Umstände auszulegen ist, wobei entsprechend § 157 BGB auch die Grundsätze von Treu und Glauben heranzuziehen sind. Entscheidend ist dabei nicht der innere Wille des Mieters, sondern die Art, wie er nach außen hin für den Erklärungsempfänger, also den Vermieter, hervortritt.

Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt darin, daß die Kl. - vernünftigerweise - nach Eingang der ersten erhöhten Zahlung wegen der ausgebliebenen Zustimmung nachgefragt haben und um eine schriftliche Bestätigung gebeten haben. Das in den späteren Zahlungen liegende Verhalten der Bekl. mußte deshalb für die Kl. unklar und widersprüchlich erscheinen. Zum einen deuteten die Zahlungen auf einen Zustimmungswillen hin. Zum anderen war aber mit einem solchen Willen nicht zu vereinbaren, warum die Bekl. die bereits vorformulierte schriftliche Erklärung nicht zurückgesandt haben, zumal diese Unterlassung nach der erneuten Aufforderung nicht mit einem bloßen Versehen oder einer Nachlässigkeit zu erklären war. Anerkannt ist aber, daß eine Willenserklärung, insbesondere auch eine konkludente, deutlich und bestimmt sein muß. Zweideutige, unklare Verhaltensweisen wie die der Bekl., können keine Willenserklärung im Rechtssinne darstellen, sondern bleiben rechtlich wirkungslos (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 47. Aufl., Anm. 2 b vor § 116 am Ende). Es ist Sache des Erklärenden, sich verständlich auszudrücken bzw. zu verhalten, da er für die Eindeutigkeit seiner Erklärung verantwortlich ist. Gemäß §§ 157, 242 BGB gilt dies dann um so mehr, wenn die andere Seit an einer klaren Erklärung ein erkennbares Interesse hat. Dieses aber bestand für die Kl. in hohem Maße, weil sie wegen der Frist des § 2 Abs. 3 MHG die Entscheidung treffen mußten, ob sie die Bekl. auf Zustimmung zu verklagen hatten.