Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau

Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau; Mieterhöhungserklärung/Sozialer Wohnungsbau; Mieterhöhungserklärung/Erläuterungspflicht; Modernisierungszuschlag/Sozialer Wohnungsbau; überzahlte Miete/Rückforderungsrecht des Mieters; Bereicherungsanspruch des Mieters/bei formell unwirksamer Mieterhöhungserklärung; Mietpreisgleitklausel/Rechtsgrund für Mietzahlungen; Gleitklausel/Entbehrlichkeit einer formell wirksamen Mieterhöhungserklärung

1. Zur Erläuterung der Mieterhöhung gem. § 10 WoBindG genügt es nicht, lediglich mitzuteilen, daß der Modernisierungszuschlag die Differenz zwischen der Durchschnittsmiete vor Modernisierung und der derzeit geltenden Bewilligungsmiete darstellt sowie der Hinweis auf die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften.

2. Der Mieter kann Mietzahlungen, die er aufgrund einer nicht den Formvorschriften des § 10 Abs. 1 WoBindG entsprechenden Mieterhöhungserklärung des Vermieters geleistet hat, jedenfalls dann aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen, wenn die jeweils zulässige Kostenmiete nicht (im Rahmen einer Mietpreisgleitklausel) als vertragliche Miete vereinbart war.

3. Zur Frage, ob ein Rechtsgrund für die Zahlung der erhöhten Miete darin zu sehen ist, daß der Mieter die geforderte Miete vorbehaltlos über mehr als zwei Jahre gezahlt hat.

Die Mieterhöhungserklärung vom 10.10.1984 entsprach nicht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 WoBindG und war daher gemäß § 10 Abs. 2, Satz 2 WoBindG unwirksam, mit der Folge, daß sich der Mietzins nicht um die für die Modernisierung geforderten 102,67 DM monatlich erhöht hat. Ihr war entgegen § 10 Abs. 1, Satz 3 WoBindG weder ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt noch war die Erhöhung hinreichend erläutert. Zur Erläuterung der Mieterhöhung genügt es nicht, lediglich mitzuteilen, daß der Modernisierungszuschlag die Differenz zwischen der Durchschnittsmiete vor Modernisierung und der derzeit geltenden Bewilligungsmiete darstelle sowie der Hinweis auf die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften.

Vielmehr ist auch dann, wenn der Vermieter davon ausgeht, daß die Modernisierungskosten so hoch sind, daß sie einen deutlich über diesen Differenzbetrag hinausgehenden Erhöhungsbetrag rechtfertigen würden, und somit eine Erhöhung auf die derzeit geltende Bewilligungsmiete in jedem Falle gerechtfertigt sei, dem Mieter zu erläutern, wie sich ein diese Grenze möglicherweise überschreitender Erhöhungsbetrag errechnet, um dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob der Vermieter eine bis an die Grenze der Bewilligungsmiete gehende Erhöhung des Mietzinses zu fordern berechtigt ist.

Die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 10.10.1984 genügte diesen Anforderungen nicht.

Auch wenn der geforderte Erhöhungsbetrag den preisrechtlichen Vorschriften nicht widersprach, mithin die Kostenmiete nicht überschritten wurde, können die Kl. die auf Grund der nicht den Formvorschriften des § 10 Abs. 1 WoBindG gezahlten Erhöhungsbeträge grundsätzlich aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern.

Der Vermieter einer preisgebundenen Neubauwohnung kann die Miete einseitig durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter bis zur Kostenmiete erhöhen. Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG ist diese Erklärung aber nur wirksam, wenn die Erhöhung in ihr berechnet und erläutert ist.

Das Gesetz hat nach seinem klaren Wortlaut diese Erfordernisse zu einer Wirksamkeitsvoraussetzung der dem Vermieter eingeräumten Befugnis zur Rechtsgestaltung im Wege einer einseitigen Erklärung erhoben. Damit wird dem Schutzbedürfnis des Mieters entsprochen, der auf diese Weise in die Lage versetzt werden soll, selbst die Berechtigung der Mieterhöhung nachvollziehen und beurteilen zu können (vgl. OLG Karlsruhe, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1986, S. 166, 167). Der Vermieter hat daher keinen Anspruch auf die erhöhte Kostenmiete, bevor er eine der Vorschrift des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genügende Mieterhöhungserklärung abgegeben hat (vgl. BGH, Wohnungswirtschaft und Mietrecht, 1981, S. 276, 277).

Indem § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung davon abhängig macht, daß die Erklärung berechnet und erläutert ist, wird einer nicht diesen Erfordernissen entsprechenden Mieterhöhung der rechtliche Grund im Sinne des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB entzogen (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O. S. 168). Die Kostenmiete stellt bei preisgebundenem Wohnraum lediglich die rechtlich zulässige Obergrenze dar. Den Parteien steht es frei, einen niedrigeren Mietzins zu vereinbaren. Die gesetzliche Regelung des § 10 WoBindG geht, wie dargelegt, ganz eindeutig dahin, den Anspruch von einer die Berechnungs- und Erläuterungspflichten erfüllenden Vermietererklärung abhängig zu machen. Es ist kein sachlich durchgreifender Gesichtspunkt erkennbar, der es angemessen oder gar geboten erscheinen läßt, den Mieter, der zur Erfüllung eines rechtlich nicht wirksam gewordenen Mietzinsanspruches leistet, anders zu behandeln als jeden anderen Schuldner, der rechtsgrundlos Zahlungen erbringt (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O., S. 169).

Etwas anderes mag lediglich dann gelten, wenn zwischen den Parteien eine sog. "Mietpreisgleitklausel" vereinbart ist, d. h. der Mietvertrag eine Bestimmung des Inhaltes enthält, daß der jeweils preisrechtlich höchstzulässige Mietzins geschuldet sei. In einem solchen Falle ist nicht die Mieterhöhungserklärung anspruchsbegründend, sondern die vertragliche Regelung, daß die Kostenmiete gezahlt werden soll (vgl. OLG Schleswig, BBauBl. 1985, S. 682, BGHZ, Urteil v. 22.4.81 - VIII ZR 103/80). Eine solche Regelung ist in dem von den Parteien geschlossenen Mietvertrag aber nicht enthalten. § 2 Abs. 3 des Mietvertrages spricht lediglich die Berechtigung der Vermieterin zu Mieterhöhungen im Rahmen der preisrechtlichen Vorschriften aus, hat somit keinen anspruchsbegründenden Charakter. Vielmehr bedarf es auch nach dem Vertrag erst einer rechtsgestaltenden Erklärung der Vermieterin, um die Mieterhöhung auszulösen.

Aber selbst wenn man, im Hinblick auf den in § 2 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages bestimmten Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung mit Eintritt der Mehrbelastung, von einer Gleitklausel ausgeht, so betrifft diese Vertragsbestimmung nicht Mieterhöhungen infolge von Modernisierungskosten der Mietsache, sondern gilt lediglich für die dort genannten Erhöhungsgründe. Unter die Formulierung "Hypothekenannuitäten oder dergl." läßt sich die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht subsumieren, auch wenn es sich letztlich um erhöhte Kapitalkosten handelt.

Wegen der mit der Mieterhöhung vom 10.10.1984 geltend gemachten Beträge für die Modernisierung enthält der Mietvertrag somit keine anspruchsbegründende Gleitklausel. Ein Rechtsgrund für die Zahlung der erhöhten Miete ist schließlich auch nicht in der vorbehaltlosen Zahlung der erhöhten Miete über mehr als 2 Jahre zu sehen.

Die Erklärung des Vermieters nach § 10 Abs. 1 WoBindG ist kein Vertragsangebot, sondern eine Erklärung, mit der dieser eine einseitig rechtsgestaltende Wirkung auslösen will. Für den Mieter besteht daher gar keine Veranlassung, eine den Mietvertrag betreffende Willenserklärung abzugeben; der Vermieter erwartet eine solche auch nicht. Abgesehen davon, daß dem Mieter insoweit regelmäßig das Bewußtsein fehlt, einer Vertragsänderung zuzustimmen, kommt daher der bloßen Zahlung auch aus der Sicht des Vermieters nach Treu und Glauben nicht der Charakter einer rechtsgeschäftlichen Erklärung zu (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O. S. 168). Die Bekl. hat sich im vorliegenden Fall bei ihrer Erhöhungserklärung auch ausdrücklich auf § 10 WoBindG berufen und damit deutlich gemacht, von einem einseitigen Gestaltungsrecht Gebrauch machen zu wollen.

Daher ist auch die von der Bekl. angeführte Entscheidung des Landgerichts Berlin (ZMR 1985, S. 387) auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar, da es sich in dem vom Landgericht zu entscheidenden Fall nicht um eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG, sondern um eine solche nach § 2 MHG handelte. Im Gegensatz zu § 10 Abs. 1 WoBindG ist eine Erhöhungserklärung nach § 2 MHG auf die Zustimmung des Mieters gerichtet, weil eine wirksame Mieterhöhung nach dem MHG auch dann zustande kommt, wenn ein Mieter auf ein nicht den Vorschriften des § 2 MHG entsprechendes Erhöhungsverlangen des Vermieters eingeht und die erhöhte Miete bezahlt. § 2 MHG gibt dem Vermieter auch nur das Recht, vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung zu fordern, nicht aber die Möglichkeit, den Mietzins einseitig zu erhöhen. Das Gesetz sieht also in der Zustimmung des Mieters eine Wirksamkeitsvoraussetzung für die Mieterhöhung. Während hier also der Vermieter mit einer Willenserklärung des Mieters rechnet, weil er des Einverständnisses des Mieters bedarf und somit mit Recht aus einer längeren vorbehaltlosen Zahlung des erhöhten Mietzinses auf das benötigte Einverständnis schließt und vertraut, hat die Bekl. im vorliegenden Fall ersichtlich von ihrem sich aus § 10 WoBindG ergebenden einseitigen Gestaltungsrecht Gebrauch machen wollen und ein Angebot zur einvernehmlichen Vertragsänderung weder abgegeben noch abgeben wollen. Hinzu kommt, daß die Bekl. auf Grund einer Einzugsermächtigung die Erhöhungsbeträge vom Konto der Kl. abgebucht hat und somit ein Handeln der Mieter mit einem rechtsgeschäftlichen Erklärungsgehalt nicht gegeben war.

Schließlich verstößt das Rückzahlungsverlangen der Kl. auch nicht gegen Treu und Glauben. Zwar kann im Einzelfall das Rückzahlungsverlangen gegen Treu und Glauben verstoßen, insbesondere, wenn der erhöhte Mietzins über einen besonders langen Zeitraum hinweg vorbehaltlos gezahlt worden ist (vgl. OLG Karlsruhe a.a.O. S. 169).

Die Kl. haben den erhöhten Mietzins immerhin 26 Monate vorbehaltlos gezahlt. Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch, daß es sich bei der Bekl. um ein großes Wohnungsbauunternehmen handelt, welches mit einer Vielzahl von Mietvertragsangelegenheiten befaßt ist und die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhungserklärungen weit besser zu beurteilen vermochte als die Kl. Es handelt sich hier gerade nicht um den Fall, daß ein informierter Mieter die unkorrekte Mieterhöhung bewußt nicht rügt, um dem Vermieter keine Gelegenheit zur Nachbesserung der Erklärung zu geben und damit die Unerfahrenheit oder ein Versehen des Vermieters auszunutzen. Vielmehr ist davon auszugehen, daß die Kl. von der Fehlerhaftigkeit der Erhöhungserklärung der Bekl. nichts wußten und ihre Zahlungen in gutem Glauben an die Wirksamkeit der Mieterhöhung geleistet haben. Darin kann ein treuwidriges Verhalten nicht gesehen werden. Die Bekl. hätte hingegen, da sie regelmäßig mit mietrechtlichen Fragen befaßt ist, die Fehlerhaftigkeit der Erhöhungserklärung auch von sich aus erkennen und die Erklärung nachbessern können.

Soweit die Kl. allerdings die Rückzahlung des Erhöhungsbetrages auch für die Monate November und Dezember 1986 verlangen, ist die Klage nicht begründet. Insoweit steht einem Rückforderungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB der Einwand aus § 814 BGB entgegen. Die Kl. leisteten die erhöhte Miete auch dann noch vorbehaltlos weiter, als sie die Bekl. bereits durch den Berliner Mieterverein auf die Unwirksamkeit der Mieterhöhung vom 10.10.1984 hatten hinweisen lassen. Spätestens seit dem 7.10.1986, dem Datum dieses Schreibens, hatten die Kl. also positiv Kenntnis von der Nichtschuld. Die erhöhten Mieten für November und Dezember 1986 zahlten die Kl. somit in Kenntnis der Unwirksamkeit der Mieterhöhung und damit wissend, daß sie hierzu nicht verpflichtet waren. ...