Mieterhöhung für Zweifamilienhaus mit Mehrfamilienhaus-Mietspiegel

Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Zweifamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Zweifamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

(Leitsatz der Redaktion)

a) Das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Mai 2008 ist formell wirksam. Es genügt den Anforderungen des § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB. Der Kl. hat drei vergleichbare Wohnungen unter Mitteilung der für diese zu zahlenden Miete sowie unter Angabe der Anschrift, des Baujahres und der Größe benannt, so dass diese von den Bekl. identifiziert und überprüft werden konnten. Ob die Wohnungen tatsächlich vergleichbar sind, ist entgegen der Auffassung der Bekl. keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens (vgl. LG Berlin, Urteil v. 19.4.2002 - 64 S 444/01, GE 2002, 1061; LG Berlin, Urteil v. 3.9.2002 - 64 S 108/02, zit. nach juris).

Das Begründungserfordernis in § 558 a Abs. 1 BGB soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Die Begründung soll ihm „konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben, ohne dass an diese überhöhte Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist den Gerichten versagt, durch restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen die gesetzlichen Beschränkungen übermäßig zu verstärken und den Anspruch auf gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete zu verkürzen (BVerfG, Kammerbeschluss v. 8.9.1993 - 1 BvR 1331/92, GE 1993, 1146; BGH, Urteil v. 12.11.2003 - VIII ZR 215/05, Rn. 11, m. w. N., GE 2006, 1162). Danach muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen des Kl. gerecht, denn es enthält alle Angaben, die die Bekl. für eine Überprüfung der sachlichen Berechtigung des Verlangens benötigen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht etwa deshalb zu verneinen, weil die vom Kl. benannten Objekte mit der hier gegenständlichen Wohnung nicht vergleichbar wären. Sie übersehen dabei, dass das Kriterium der Vergleichbarkeit nicht voraussetzt, dass die Wohnungen identisch sind oder sich entsprechen (vgl. BVerfG, a.a.O.). Die Vergleichbarkeit muss auch nicht hinsichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale gegeben sein. Entscheidend ist vielmehr, dass die Vergleichswohnungen nach einer wertenden Betrachtungsweise nicht einem anderen Wohnungsteilmarkt angehören (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 558 a Rn. 109 f.). Eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus ist ersichtlich nicht vergleichbar mit einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, denn es bestehen signifikante Unterschiede in Bezug auf den Wohnwert beeinflussende Faktoren wie Ruhe, Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeit, aber auch die Lage der Wohnung in Gebieten mit einer aufgelockerten Bauweise und die in der Regel gegebene Möglichkeit der Gartennutzung.

Von einem gemeinsamen Teilmarkt von Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern geht für Berlin auch der Mietspiegel der Stadt aus, denn sowohl der Mietspiegel 2007 als auch der Mietspiegel 2009 nehmen den so ausdrücklich beschriebenen Teilmarkt vom Geltungsbereich des Berliner Mietspiegels aus.

Es gibt nach den vom Bundesverfassungsgericht entwickelten Maßstäben schließlich auch keinen sachlich gerechtfertigten Grund, dem Kl. durch im Gesetz nicht vorgesehene Anforderungen die gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung der geltend gemachten Erhöhung der Nettokaltmiete zu versagen. Diese Anforderungen hat die Kammer in ihrer Entscheidung vom 6. August 2004 (65 S 414/03, veröffentlicht in juris und GE 2004, 1396) überspannt. An der Rechtsauffassung hält die Kammer nicht fest.

b) Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell begründet, wobei diese Feststellung ohne das Einholen eines Sachverständigengutachtens in diesem Verfahren getroffen werden kann.

aa) Der hier in zeitlicher Hinsicht maßgebliche Berliner Mietspiegel 2007 nimmt zwar Wohnungen in Zweifamilienhäusern ausdrücklich aus seinem Geltungsbereich aus. Ein für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern geltender Mietspiegel kann zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch dann herangezogen werden, wenn die verlangte Miete - wie hier - unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, die im Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ermittelt wurde (BGH, Urteil v. 17.9.2008 - VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622). Auch in Berlin gilt der Erfahrungssatz, dass die Mieten für Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern über denen von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegen. [...]

Eine Mieterhöhung für eine Wohnung im Zweifamilienhaus ist auch dann formell wirksam, wenn die zur Begründung genannten Vergleichswohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nicht gänzlich mit der Wohnung des Mieters vergleichbar sind.

Der Vermieter einer Wohnung in einem Zweifamilienhaus zog zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens zwei Einfamilienhäuser und ein Reihenmittelhaus heran. Die verlangte Miete lag unter der Mietspiegel-Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Mieter stimmte nicht zu, der Vermieter klagte auf Zustimmung. Gegen die Klageabweisung wg. Unwirksamkeit der Mieterhöhung legte der Vermieter Berufung ein.

Die ZK 65 des LG Berlin verurteilte den Mieter. Das Mieterhöhungsverlangen sei unabhängig davon formell wirksam, ob die zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage tatsächlich mit der Wohnung des Mieters vergleichbar seien. Das Mieterhöhungsverlangen sei auch materiell begründet, da die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege.

Durch das Berufungsurteil ist das Teilurteil des AG Pankow-Weißensee (GE 2009, 582) abgeändert worden. Eine andere Abteilung des AG Pankow-Weißensee (GE 2009, 911) hatte in einem vergleichbaren Fall das Mieterhöhungsverlangen für formell wirksam gehalten, obwohl die zur Begründung herangezogenen Vergleichswohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage nicht völlig mit der Wohnung des Mieters vergleichbar waren. Dieser Auffassung schließt sich nunmehr die ZK 65 unter Aufgabe ihrer früheren Rechtsprechung (GE 2004, 1396) an und hat in einem Beschluss vom 11. Dezember 2009 (65 S 264/09) die Berufung gegen dieses Urteil zurückgewiesen.

Den Entscheidungen ist angesichts der stän­digen Rechtsprechung des Bundesver­fas­sungsgerichts, dass für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens an die Vergleichbarkeit keine strengen Anforderungen zu stellen sind, zuzustimmen. Im Übrigen ist auch für die materielle Begründetheit zutreffend die Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 17. September 2008 - VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622 = WuM 2008, 729), dass auch für ein Einfamilienhaus die Mietspiegelwerte herangezogen werden dürfen, auf das Zweifamilienhaus übertragen worden (vgl. dazu näher Beuermann, GE 2009, 553).