Mieterhöhung für Wohnung mit mietereigener Nachtstromspeicherheizung

Das Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung, in die der Mieter auf eigene Kosten eine Nachtstromspeicherheizung anstelle der vorhandenen Kachelöfen eingebaut hat, auf der Grundlage von Vergleichswohnungen, ist nicht ausreichend begründet, wenn nicht angegeben wird, ob die Heizungen der Vergleichswohnungen vom jeweiligen Mieter oder Vermieter gestellt wurden.

Die Klage ist zulässig, da sie innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 BGB erhoben wurde.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. hat keinen Anspruch gemäß § 558 b BGB auf Zustimmung zur Mieterhöhung, denn es liegt kein formell wirksames Erhöhungsverlangen vor.

Die benannten Vergleichswohnungen sind in dem Erhöhungsverlangen nicht hinreichend konkret beschrieben worden. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BverfGE 49, 244, 250 f.) genügt es grundsätzlich, wenn der Mieter Informationen über den Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis erhält, da die Anforderungen, die an das Erhöhungsverlangen gestellt werden, nicht überspannt werden dürfen.

Etwas anderes gilt aber dann, wenn die fragliche Wohnung eine oder mehrere ins Auge fallende Besonderheiten aufweist und der Mieter deshalb einen berechtigten Zweifel an der Vergleichbarkeit der aufgeführten Wohnung hat. In einem solchen Fall darf er einen schriftlichen Aufschluß über das Vorliegen dieser besonderen wertbestimmenden Faktoren erwarten, denn er muß sich zumindest ein ungefähres Bild über die wesentlichen, für den Mietzins bedeutsamen Merkmale machen können (vgl. hierzu BverfGE 79, 80 ff.).

So ist es hier, denn ursprünglich wurde die Wohnung nur mit einer Ofenheizung beheizt. Die nunmehr vorhandene Nachtspeicherheizung wurden von den Bekl. eingebaut und ist damit bei der Ermittlung der Miete nicht zu berücksichtigen. Bei einer Wohnung mit einer Ofenheizung sind nach allgemeiner Lebenserfahrung deutlich niedrigere Mieten zu erzielen, als z. B. bei vorhandener Gasetagen- oder Zentralheizung. Dem trägt auch der Berliner Mietspiegel 2003 Rechnung, der für eine fehlende Sammelheizung einen Abschlag von 0,46 Euro vorsieht. Warum der Kl. gleichwohl meint, es sei für die Kalkulation der Miete unerheblich, wer die Heizung gestellt hat, ist nicht nachvollziehbar.

Das Mieterhöhungsverlangen ist, da es keinerlei Angaben über die Frage, wie die Wohnungen beheizt werden und ob eine vorhandene Heizung mitvermietet wurde, formell unwirksam.

Dem steht auch nicht entgegen, daß der Bekl. zu 2) in einem Gespräch gegenüber dem Prozeßbevollmächtigten des Kl. angegeben haben soll, er kenne die Wohnungen. Der Kl. durfte auf Grund dieser Aussage nicht darauf vertrauen, daß beiden Bekl. alle Wohnungen so hinreichend bekannt waren, daß die Angaben zur Beheizbarkeit überflüssig gewesen wären. Abgesehen davon hat der Bekl. zu 2) in der mündlichen Verhandlung diese Kenntnis auch vehement in Abrede gestellt. Der Kl. hätte daher zwingend Angaben zur Beheizbarkeit in seinem Mieterhöhungsschreiben machen müssen.

Die Klage war daher abzuweisen. (...)