Mieterhöhung für unsanierte Wohnung mit Sammelgutachten über sanierte Wohnungen ("Nikolaiviertel")

Mieterhöhung für unsanierte Wohnung mit Sammelgutachten über sanierte Wohnungen ("Nikolaiviertel"); formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Stützt sich das zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogene Sammelgutachten auf im wesentlichen sanierte Wohnungen, so ist es zur Begründung der Mieterhöhung für eine nicht sanierte Wohnung nicht verwertbar mit der Folge, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist.

Der Bekl. schloss mit der I. GmbH am 6. Dezember 2005 einen Mietvertrag über die 33,38 m2 große Wohnung mit der Nummer WE 03.02. im Hause Pstr. 10 in Berlin. Die Kl. ist inzwischen auf Vermieterseite in diesen Mietvertrag eingetreten.

Mit Schreiben vom 26. 2. 2007 verlangte die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 201,62 Euro um 34,74 Euro auf 236,36 Euro mit Wirkung, ab dem 1. Mai 2007 und bezog sich zur Begründung auf ein Gutachten des Sachverständigen Dipl.-lng. S. B. Die Wohnung des Bekl. wurde vom Sachverständigen für die Erstellung des Gutachtens nicht besichtigt. Der Bekl. stimmte der geforderten Mieterhöhung nicht zu.

Die Wohnung des Bekl. ist unter Berücksichtigung ihrer Lage, ihrer Größe, Ausstattung und Beschaffenheit in das Mietspiegelfeld C 10 des Berliner Mietspiegels 2007 einzuordnen. Die Wohnung selbst wurde bisher nicht saniert oder modernisiert. Insbesondere erfolgte keine Sanierung der Strom-, Wasser- und Heizungsleitungen in der Wohnung und keine Modernisierung von Küche und Bad. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon, und ein Fahrstuhl zur Wohnung steht nicht zur Verfügung. Die Wohnung verfügt über die folgenden Ausstattungsmerkmale: Das Bad hat kein Fenster, die Wände sind nicht überwiegend gefliest und die Wanne ist freistehend. In der Küche ist keine vom Vermieter gestellte Kochmöglichkeit und keine Spüle vorhanden. Ebenso fehlt ein Fliesenspiegel. In der Wohnung ist ein rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss vorhanden und die Wohnung befindet sich an einer besonders ruhigen Straße in bevorzugter Citylage in guter Wohnlage. Die Müllstandsfläche ist gestaltet und abschließbar.

Die Kl. behauptet, der Eingangs- und Treppenbereich sei im Jahr 2002 hochwertig saniert worden. Nach Berechnung der Kl. ergibt sich unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2007 eine ortsübliche Nettokaltmiete von 5,38 Euro pro m2. Die Kl. hält den Berliner Mietspiegel für die vorliegende Wohnung allerdings nicht für anwendbar und verweist zur weiteren Begründung auf die Ausführungen in dem zur Begründung herangezogenen Sachverständigengutachten. [...]

Die Kl. hat zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. B zum Stichtag 16.10.2006 einschließlich seiner Ergänzung vom 12.2.2007 Bezug genommen. Nach § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB ist ein solches Sachverständigengutachten eines der vom Gesetzgeber zugelassenen Begründungsmittel. Das Gutachten muss sich jedoch grundsätzlich auf die konkrete Wohnung, für die die Miete erhöht werden soll, beziehen, wozu es grundsätzlich erforderlich ist, dass der Sachverständige die Wohnung auch besichtigt haben muss (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 558 a BGB Rdn. 88 ff.). Eine Besichtigung der vom Bekl. bewohnten Wohnung hat hier jedoch unstreitig nicht stattgefunden.

Ausnahmsweise kann ein Sachverständigengutachten, das ohne Besichtigung der Bezugswohnung erstellt wurde, dennoch ein taugliches Begründungsmittel im Sinne von § 558 a BGB sein, wenn in einer Wohnanlage Wohnungen gleichen Typs, also von gleicher oder nahezu gleicher Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vorhanden sind und die fragliche Wohnung mit diesem Wohnungstyp im Wesentlichen vergleichbar ist. Entgegen der Auffassung der Kl. ist diese Voraussetzung hier jedoch nicht erfüllt, denn die Wohnung des Bekl. weicht hinsichtlich ihres Ausstattungszustandes nicht nur unerheblich von den Wohnungen ab, die der Sachverständige als Maßstab bei seiner Begutachtung zugrunde gelegt und wohl auch zuvor besichtigt hat.

Der Sachverständige geht auf den Seiten 8 bis 10 seines Gutachtens von einem sanierten Zustand der Wohnräume aus. Unter anderem legt er dabei zugrunde, dass im Gebäude ein Fahrstuhl vorhanden ist und im Jahre 2002 im Rahmen einer Wohnungssanierung jeweils ein neues Wannen-/Duschbad mit neuwertiger Ausstattung nebst Fußboden- und Wandfliesen sowie einer modernen Zwangsentlüftung geschaffen wurden. Die Küche soll mit einem neuen Fliesenspiegel, einem elektrischen Backherd und einer Nirostaspüle mit Unterschrank ausgestattet sein. Sämtliche Strom- und Wasserinstallationen sollen erneuert worden sein und dem Stand der neuesten Technik entsprechen. Ferner sollen die Türen und Fenster saniert oder neu eingebaut worden sein. Diese Grundannahme trifft für die streitgegenständliche Wohnung jedoch nicht zu, denn diese wurde unstreitig seit ihrer Errichtung nicht saniert oder modernisiert. Entsprechend wurden die Strom- und Wasserinstallationen nicht erneuert. Das Bad und die Küche befinden sich in dem sehr einfachen Ausstattungszustand aus der Zeit der Wohnungserrichtung. Vermieterseits sind weder ein Herd noch eine Spüle noch Wand- und Bodenfliesen in Küche und Bad vorhanden. Bei der Badewanne handelt es sich um die ursprüngliche freistehende Wanne. Auch ein Aufzug oder erneuerte Fenster und Türen sind nicht vorhanden. Aus diesem Grund entspricht die Wohnung des Bekl. in wesentlichen Punkten nicht dem Wohnungstypus, den der Sachverständige bei seinem Gutachten zugrunde gelegt hat.

Dass es sich bei diesen Ausstattungsdifferenzen nicht nur um unwesentliche Punkte handelt, wird aus dem Gutachten selbst deutlich. Denn der Sachverständige führt auf Seite 11 bei der Darstellung der Bewertungskriterien aus, dass die Ausstattung der Wohnung immerhin 20 von 100 möglichen Punkten erfasst. Auch im Abschnitt 9 "Mietspiegeldiskussion" auf den Seiten 18 ff., in dem der Sachverständige begründet, weshalb die Werte des Berliner Mietspiegels zur Ermittlung der Vergleichsmiete hier ungeeignet sein sollen, führt der Sachverständige als ein wesentliches Argument an, dass die begutachteten Wohnungen wegen ihres besonderen Modernisierungs- und Sanierungsgrades, der über dem im Mietspiegel berücksichtigten, durchschnittlichen Sanierungs- und Modernisierungsgrades liegt, vom Mietspiegel nicht erfasst werden. Auch an dieser Stelle, Seite 20 des Gutachtens, werden die Badmodernisierung, die neue Küchengestaltung und die Erneuerung sämtlicher Wasser- und Strominstallationen besonders hervorgehoben. Alle drei Aspekte treffen für die hier streitgegenständliche Wohnung aber gerade nicht zu.

Zwar hat der Sachverständige mit seinem Nachtrag vom 12. Februar 2007 dem Umstand Rechnung zu tragen versucht, dass jedenfalls das Bad nicht modernisiert worden ist, auch dieser Nachtrag ändert aber nichts daran, dass die immer noch fehlende Küchenmodernisierung und die fehlende Sanierung der Wohnung selbst zu einem erheblichen Unterschied gegenüber den vom Sachverständigen offenbar besichtigten und für sein Gutachten herangezogenen Basiswohnungen führen. Das Gutachten ist danach für die streitgegenständliche Wohnung nicht einschlägig.

Das formal nicht ordnungsgemäße Mieterhöhungsverlangen setzte die Zustimmungsfrist nach § 558 b, Abs. 2 BGB nicht in Gang, sodass die darauf gestützte Zustimmungsklage unzulässig ist.

Das formunwirksame Zustimmungsverlangen ist auch nicht durch den in den nachfolgenden Schriftsätzen des Prozessbevollmächtigten der Kl. enthaltenen Sachvortrag hinsichtlich der Einordnung in den Berliner Mietspiegel gem. § 558 b Abs. 3 BGB geheilt worden, denn die Kl. begründet ihr Mieterhöhungsverlangen erkennbar nicht mit dem Berliner Mietspiegel 2007. Das ergibt sich bereits daraus, dass schon nach dem eigenen Vortrag der Kl. sich dann eine Vergleichsmiete von 5,38 Euro pro m2 oder insgesamt 179,58 Euro ergibt.

Das Mieterhöhungsverlangen wäre darüber hinaus auch unbegründet. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete gem. § 558 Abs. 1 und 2 BGB nicht zu, da schon die derzeit vom Bekl. gezahlte Nettokaltmiete in Höhe von 6,04 Euro pro m2 die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Nach dem zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Auffassung des Gerichts heranzuziehenden qualifizierten Mietspiegel 2007 ist zunächst von dem für das Mietspiegelfeld C 10 maßgeblichen Mittelwert in Höhe von 5,28 Euro auszugehen. Unstreitig überwiegen in den Merkmalsgruppen 1 und 2 die wohnwertmindernden Merkmale, sodass bereits dann, wenn in den Merkmalsgruppen 3 - 5 die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen sollten, nur ein Zuschlag in Höhe von 20 % auf den Mittelwert in Frage käme. Von dem so ermittelten Betrag von 5,49 Euro pro m2 ist noch das negative Sondermerkmal des Bades ohne Fenster mit 0,11 pro m2 abzuziehen, sodass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von maximal 5,38 Euro pro m2 (wie von der Kl. errechnet) ergibt.

Selbst wenn man die Klage für zulässig halten würde, bedurfte es hier nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern könnte insoweit auf den Berliner Mietspiegel 2007 zurückgegriffen werden. Dabei wird nicht verkannt, dass die durch § 558 d Abs. 3 BGB begründete Vermutung, dass der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt, den Gegenbeweis etwa durch Einholung eines Gutachtens nicht ausschließt. Dazu müsste die Vermieterseite nach Auffassung des Gerichts aber substanziiert Gründe dafür darlegen, dass im konkreten Fall die ortsübliche Miete durch den Mietspiegel nicht ausreichend wiedergegeben wird. An solchen substanziierten Gründen fehlt es hier. Die Kl. bezieht sich insoweit wieder auf das Gutachten des Sachverständigen, der sich aber - wie bereits ausgeführt - insbesondere darauf stützt, dass nach seiner Einschätzung die im Mietspiegel berücksichtigten Wohnungen im Durchschnitt einen deutlich niedrigeren Sanierungs- und Modernisierungsgrad aufweisen als die Wohnungen der in seinem Gutachten berücksichtigten Wohnanlage die dabei herangezogenen Ausstattungszustände treffen aber, wie dargelegt, auf die streitgegenständliche Wohnung gerade nicht zu, sodass auch der Grund für ein Abweichen vom Mietspiegel insoweit entfällt. Soweit der Sachverständige außerdem die Lage im Nikolaiviertel als in besonderer Weise herausgehoben und mit den anderen guten Wohnlagen nicht vergleichbar ansieht, ist diese Einschätzung mangels konkreter Belege nicht nachvollziehbar. Die besondere Attraktivität des Nikolaiviertels auch innerhalb der guten Wohnlagen wird durch das wohnwerterhöhende Merkmal "bevorzugte Citylage in guter Wohnlage" bei der Spanneneinordnung im Berliner Mietspiegel herausgehoben berücksichtigt. Weshalb diese Berücksichtigung nicht ausreichen soll, bleibt nach den Ausführungen des Sachverständigen unklar.

Stützt sich ein zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogenes Sammelgutachten auf im wesentlichen sanierte Wohnungen, so ist es zur Begründung der Mieterhöhung für eine nicht sanierte Wohnung nicht verwertbar mit der Folge, dass die Zustimmungsklage als unzulässig abzuweisen ist, meint das AG Mitte.

Der Vermieter begründete sein Mieterhöhungsverlangen für eine Wohnung im Nikolaiviertel mit einem Sammelgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten, der die Wohnung nicht besichtigt hatte. Der Sachverständige ging in seinem Gutachten von einem sanierten Zustand der besichtigten Wohnungen der Wohnanlage aus, wohingegen die Wohnung des Mieters diesen Zustand nicht aufwies, weshalb der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmte. Daraufhin verklagte ihn der Vermieter.

Das AG Mitte wies die Klage als unzulässig ab. Das Sachverständigengutachten sei kein taugliches Begründungsmittel gewesen, da die Wohnung hinsichtlich ihres Ausstattungszustandes nicht nur unerheblich von denjenigen Wohnungen abweiche, die der Sachverständige als Maßstab bei seiner Begutachtung zugrunde gelegt und wohl auch zuvor besichtigt habe. Da der Sachverständige bei der Darstellung der Bewertungskriterien ausgeführt habe, dass die Ausstattung der Wohnung 20 von 100 möglichen Punkten erfasse, sei die Ausstattungsdifferenz auch nicht nur unerheblich.

Das formunwirksame Zustimmungsverlangen des Vermieters sei auch nicht durch den in den nachfolgenden Schriftsätzen seines Prozessbevollmächtigten enthaltenen Sachvortrag hinsichtlich der Einordnung in den Berliner Mietspiegel geheilt worden, da das Mieterhöhungsverlangen erkennbar nicht mit dem Berliner Mietspiegel begründet worden sei. Schließlich sei das Mieterhöhungsverlangen auch unbegründet.

Das Urteil ist zumindest insoweit angreifbar, als es das auf das Gutachten gestützte Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam hielt.

Selbst wenn das Gutachten nur den sanierten Zustand der Wohnungen zugrunde gelegt haben sollte, dürfte das Mieterhöhungsverlangen bezüglich der unsanierten Wohnung nicht formell unwirksam gewesen sein. Bereits der Gesetzestext spricht nur davon, dass das Gutachten "mit Gründen" versehen sein muss, nicht davon, dass es richtig sein muss. Bereits das BVerfG meint (Beschluss vom 14.5.1986, 1 BvR 494/85, GE 1986, 849 = NJW 1987, 313), dass die Begründung des Zustimmungsverlangens zwar dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung geben soll, um sich schlüssig zu werden, ob er der Mieterhöhung zustimmt, aber das Gesetz für die Zulässigkeit der Klage nur "Hinweise" auf entsprechende Entgelte vergleichbarer Objekte, nicht aber den "Nachweis" der Richtigkeit der Angaben verlangt. Für die Zulässigkeit einer Mieterhöhungsklage komme es deshalb nicht darauf an, ob die im Mieterhöhungsschreiben enthaltenen Angaben auch tatsächlich zutreffen und das Mieterhöhungsverlangen tatsächlich rechtfertigten. Wenn aber nach der Rechtsprechung des BVerfG zur Begründung auch auf größere und kleinere Wohnungen hingewiesen werden darf, weil Vergleichsmaßstab nicht die Grundfläche, sondern der Quadratmeterpreis ist (BVerfG, NJW 1980, 1617), so ist auch die Begründung des Mieterhöhungsverlangens für eine unsanierte Wohnung mit einem Gutachten zulässig, das sich auf die Mieten für sanierte Wohnungen stützt, wenn im Übrigen die Voraussetzungen für die Verwertbarkeit - Wohnungen gleichen Typs in einer Wohnanlage - vorhanden sind. Ohnehin erscheint zweifelhaft, ob der unterschiedliche Sanierungszustand der im Nikolaiviertel errichteten Wohnungen eine unterschiedliche Typisierung rechtfertigt.