Mieterhöhung für preisgebundenen Neubau

Mieterhöhung für preisgebundenen Neubau; Stellplatzmiete

Zur Erhöhung der Stellplatzmiete im preisgebundenen Neubau.

Die Bekl. sind Mieter der Wohnung Nr. 106 im 3. OG rechts im Hause der Kl. aufgrund eines mit der Kl. am 7. Juli 1978 abgeschlossenen Mietvertrages. Am gleichen Tag unterzeichneten die Parteien auch ei-nen Mietvertrag für einen Pkw-Einstellplatz. In dem Wohnungsmietvertrag heißt es u. a.: "Der gesondert abzuschließende Mietvertrag über einen Pkw-Einstellplatz ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages." Der von den Bekl. unstreitig zu entrichtende und entrichtete Mietzins betrug im Ok-tober 1992 1.048,24 DM, worin - neben hier nicht streitigen Betriebskosten-, Heizkosten- und Aufzugskostenvorschüssen - eine Einzelmiete von 611,13 DM sowie ein Anteil von 45 DM für dem Pkw-Stellplatz enthalten war, der seit dem Jahre 1988 unverändert war. Am 10. November 1992 er-klärte die Kl. "aufgrund der Zinsanhebung der Hypothekenzinsen vom 1. November 1992" rückwirkend zum 1. November 1992 die Erhöhung der Einzelmiete von bisher 611,13 DM um 156,03 DM auf 767,16 DM sowie der Miete für den Pkw-Stellplatz von 45 DM um 55 DM auf 100 DM, welche sie damit begründete, diese Anhebung sei zur Gewährung von Zinszuschüssen erforderlich. In dem beigefügten Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsbe-rechnung vom 5. November 1992 ist davon die Rede, daß sich die monat-liche Durchschnittsmiete infolge geänderter Kapitalkosten "zum 1.1.1992" verändere. Die Bekl. zahlten den monatlichen Erhöhungsbetrag in Höhe von 211,03 DM nicht, welchen die Kl. mit der vorliegenden Klage für sieben Monate (November 1992 bis Mai 1993) von den Bekl. verlangt.

Die Kl. trägt vor, die Investitionsbank Berlin (vormals Wohnungsbau-Kre-ditanstalt Berlin - Anstalt des öffentlichen Rechts - Organ der staatlichen Wohnungspolitik) habe der Kl. gegenüber die Gewährung von weiteren Zinszuschüssen zum Zwecke des "Heruntersubventionierens" der Miete davon abhängig gemacht, daß die Kl. die Pkw Stellplätze zu einem Miet-zins von 100 DM/Monat vermiete und entsprechende Einnahmen in die Wirtschaftlichkeitsberechnung einstelle. Wäre sie diesem Verlangen der Investitionsbank Berlin nicht gefolgt, wären Mietzuschüsse nicht gewährt worden, wodurch sich die von den Bekl. zu zahlende monatliche Einzelmiete nicht auf 9 DM/m2, sondern auf 10,24 DM/m2 und die von den Bekl. zu zahlende Gesamtmiete sich über den jetzt verlangten Mietzins hinaus erhöht hätte. Im übrigen ist sie der Ansicht, daß wegen der ausdrücklichen Einbeziehung des Mietvertrages über den Pkw-Stellplatz in den Wohnungsmietvertrag auch dessen § 3, Mieterhöhungen betreffend, für den Pkw Stellplatz gelte.

Die Bekl. beanstanden, die Mieterhöhungserklärung sei von der Hausverwaltung ohne Hinweis auf das Vertretungsverhältnis abgegeben und nicht handschriftlich unterzeichnet worden. Sie halten die Erläuterungen bezüglich der Zinsanhebung nicht für ausreichend. Zur Anhebung des Mietzinses für den Pkw Einstellplatz fehle es bereits an einer entsprechenden ver-traglichen Grundlage, insbesondere fehle auch eine Gleitklausel, so daß eine rückwirkende Mieterhöhung ohnehin nicht in Betracht komme. Im übrigen müßten sie, da sie den Pkw-Einstellplatz nicht kündigen könnten, mit der Mieterhöhung für den Pkw-Stellplatz die niedrigeren Mieten für alle Mitbewohner, also auch diejenigen, welche keinen Pkw-Stellplatz gemietet hätten, mitfinanzieren.

Die Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet.

Soweit sich die Mieterhöhungserklärung vom 10. November 1992 auf eine Zinsanhebung der Hypothekenzinsen vom 1. November 1992 bezieht, vermag sie nicht zu einer Erhöhung der Einzelmiete um 156,03 DM zu füh-ren.

Gemäß § 10 Absatz 1 Satz 2 WoBindG muß der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses in der Mieterhöhungserklärung erläutern. Das ist hier ge-schehen. Die vorliegende Erläuterung wird auch dem Grunde nach für aus-reichend erachtet. Insoweit hält das Gericht an seiner ständigen Rechtsprechung fest, daß dem Mieter nicht die allgemeine Entwicklung am Kapitalmarkt erläutert werden muß (vgl. dazu im einzelnen AG Schöneberg, GE 1992, 269).

§ 10 Absatz 1 Satz 3 und 4 WoBindG verlangen fernerhin, daß dem Miet erhöhungsverlangen (mindestens) auch ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eine Zusatzberechnung beigefügt werden. Auch das ist hier geschehen.

Gleichwohl geht das Mieterhöhungsverlangen bezüglich der Erhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten ins Leere, weil es nicht nur auf das for-melle Vorliegen der vorbezeichneten Tatbestandsmerkmale ankommt. Denn weiteres ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal ist auch, daß die Erläuterungen in der Mieterhöhungserklärung nicht im Widerspruch zu den Berechnungen in der fortgeschriebenen Wirtschaftlichkeitsberechnung stehen dürfen. Das ist hier indessen der Fall. Denn die Mieterhöhungserklärung nimmt Bezug auf eine Zinsanhebung der Hypothekenzinsen vom 1. November 1992, wohingegen der beigefügte Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung geänderte Kapitalkosten zum 1. Januar 1992 enthält. Diese Angaben sind nicht miteinander vereinbar und widersprüchlich. Sie vermögen daher die begehrte Mieterhöhung nicht auszulö-sen, denn Sinn und Zweck der Mieterhöhungserklärung und der im Gesetz vorgeschriebenen Erläuterungen ist es, den Mieter in den Stand zu ver-setzen, sich selbst ein Bild davon zu machen, ob er die begehrte Mietanhe-bung für berechtigt hält und gegen sich gelten lassen will. Dieser Zweck wird aber gerade verfehlt, wenn der Mieter, wie hier, nicht einmal das Da-tum der Zinsanhebung sicher feststellen kann. Es handelt sich insoweit auch nicht um eine quantité négliable, sondern um eine zur Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Zinsanhebung außerordentlich bedeutsame Angabe. Denn die Hypothekenzinsen sind in der Zeit von Januar 1992 bis November 1992 nicht unerheblich gesunken, worüber sich jedermann aus allgemein zugänglichen Quellen (z. B. in GE 92, 634 einerseits, GE 93, 878 an-dererseits) informieren kann. Die marktüblichen Zinsen für Grundpfandkredite von Januar 1992 sind mithin erheblich anders als diejenigen im No-vember 1992.

Die Mieterhöhungserklärung bezüglich der Miete für den Kfz-Stellplatz führt nicht zu einer Anhebung in der von der Kl. erklärten Höhe von 55 DM. Die Bekl. müssen statt dessen lediglich einen um 13,50 DM höheren Miet-zins für den Pkw-Stellplatz zahlen.

Gemäß § 3 Nr. 7 des nach Auffassung des Gerichts auch für den Pkw-Ein-stellplatz geltenden Wohnungsmietvertrages i. V. m. § 27 NMVO kann die Kl. neben der Einzelmiete für einen Stellplatz "eine angemessene Vergütung" verlangen. Der Begriff der Angemessenheit schließt eine Erhöhung dieses Mietzinses nicht grundsätzlich aus. Die von der Kl. hier verlangte Mieterhöhung von 45 DM auf 100 DM stellt indessen eine Steigerung um 222 % dar, die als angemessen anzusehen sich das Gericht nicht in der La-ge sieht.

Allerdings scheinen die Investitionsbank Berlin, wie aus ihrem Rundschreiben an die Hauseigentümer/Hausverwalter hervorgeht, ebenso wie das Amtsgericht Charlottenburg (Urteil vom 13. Juli 1992 - 5 C 219/92) davon auszugehen, daß ein monatlicher Mietzins von 100 DM bzw. sogar 104,48 DM für einen Stellplatz nachhaltig erzielbar sei. Das Gericht unterstellt, daß diese aus der Marktbeobachtung gewonnene Erkenntnis durchaus zutreffen mag. Wäre jedoch jeweils der insoweit erzielbare Maximalbetrag in Ansatz zu bringen, so müßte § 27 Satz 1 NMVO sinngemäß lauten: "Ne-ben der Einzelmiete kann der Vermieter für die Überlassung eines Stellplatzes ... verlangen, was der Markt hergibt ...". Statt dessen ist im Text der Verordnung jedoch lediglich von einer "angemessenen Vergütung" die Re-de.

Angemessen ist es danach auch nach Auffassung des Gerichts, daß der monatliche Mietzins für einen Stellplatz in bestimmten unregelmäßigen Abständen angepaßt werden kann. Unangemessen ist es aber, wenn das in Sprüngen von mehr als 200 % auf einmal geschieht! Zur Angemessenheit von Mieterhöhungen gehört es, daß sie in einer sozial verträglichen Weise durchgeführt werden. Hierauf stellt sich ein Mieter in seiner wirtschaftlichen Planung vernünftigerweise auch ein. Mit "happigen" Steigerungen muß er aber nicht rechnen und darf auch erwarten, daß ihn das Ge-setz davor schützt. Im Fall eines besonders großen Abstandes zwischen dem Marktmietzins und dem tatsächlich gezahlten Entgelt kommt daher nur eine stufenweise Heranführung in Betracht.

Dies gilt hier um so mehr, als die Kl. sich durch die enge Bindung des Stell platzmietvertrages an den Wohnungsmietvertrag eine für sie durchaus vorteilhafte Stellung verschafft hat, da die Bekl. den Stellplatzmietvertrag nicht gesondert kündigen können. Mit dem Begriff der Angemessenheit in § 27 NMVO soll gerade verhindert werden, daß der Vermieter eine solche ihm außerordentlich günstige Rechtsposition zu überdurchschnittlichen Mietzinsanhebungen ausnutzt. Das anderslautende Urteil des AG Charlottenburg vom 13. Juli 1992 - 5 C 219/92 - vermag insoweit nicht zu über-zeugen. Denn welchen Erlös der Vermieter "nachhaltig" erzielen kann und gemäß § 31 II. BV als Erträgnis in die Wirtschaftlichkeitsberechnung ein-stellen muß, beurteilt sich eben nicht nur danach, welcher Preis am Markt erzielbar ist, sondern auch danach, ob die für die Mietpreisbildung ein-schlägigen Vorschriften - hier also u. a. § 27 NMVO - beachtet worden sind.

Ebensowenig vermag die Argumentation der Kl., ohne die Erhöhung des Mietzinses für den Stellplatz wäre ihr eine Zinssubvention der Investitionsbank Berlin nicht zugeflossen, was insgesamt einen noch höheren Mietzins für die Bekl. zur Folge gehabt hätte, zu einer anderen Beurteilung zu führen.

Diese Argumentation lenkt in unzulässiger Weise von dem Begriff der "An gemessenheit" in § 27 NMVO ab. Da eine Mietzinssteigerung um 222 % gewiß nicht "angemessen" ist, stellt die Argumentation der Kl. den Versuch dar, durch Einbeziehung anderer Rechengrößen eine zunächst offensichtlich "unangemessene" Mietsteigerung doch noch als "angemessen" erscheinen zu lassen. Dies wird aber dem unmißverständlichen Wortlaut von § 27 Satz 1 NMVO nicht gerecht, wonach das Entgelt gerade für den Stell-platz selbst "angemessen" sein muß. Das schließt eine Ermittlung der An-gemessenheit unter Einbeziehung anderer mietpreisbildender Faktoren aus.

(...)

Gleichwohl ist die Mieterhöhungserklärung vom 10. November 1992, so-weit sie sich auf den Stellplatz bezieht, nicht unwirksam. Sie entfaltet ge-mäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG ihre Wirksamkeit jedoch erst ab 1. De-zember 1992 und auch nur in der angemessenen Höhe. Da die Kl. den Be-griff der Angemessenheit verkannt hat, sieht sich das Gericht in entsprechender Anwendung von §§ 287 ZPO, 319 BGB befugt, die Mieterhöhung auf den angemessenen Betrag herabzusetzen. Da die Kl. die Stellplatzmiete seit mehreren Jahren nicht mehr erhöht hatte, erscheint dem Gericht insoweit in Anlehnung an § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG a. F. eine Erhöhung von 45 DM um 30 % (= 13,50 DM) auf 58,50 DM angemessen. Das macht einen von den Bekl. für die Monate Dezember 1992 bis Mai 1993 noch zu zah-lenden Betrag von 6 x 13,50 DM aus, zu dessen Zahlung die Bekl. antrags gemäß zu verurteilen sind.

Der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum führt oft einen Zweifrontenkrieg: Einerseits verlangt die öffentliche Hand die Erzielung möglichst kostendeckender Mieten, um ihre Subventionslast zu senken; andererseits wehren sich die Mieter gegen die daraus resultierenden Mieterhöhungen.

Zwischen diese Mühlsteine war auch ein Vermieter in dem vom Amtsgericht Schöneberg am 17. September 1993 entschiedenen Fall geraten. Es ging um eine Mieterhöhung wegen einer Zinsanhebung der Hypothekenzinsen und für den mitvermieteten Pkw-Stellplatz.

Die Zinserhöhung wurde vom Gericht nicht berücksichtigt, da die Wirtschaftlichkeitsberechnung und die Mieterhöhungserklärung verschiedene Daten enthielten, was widersprüchlich sei. Bei dem Stellplatz bejahte der Amtsrichter zwar grundsätzlich die Möglichkeit einer Mieterhöhung, meinte aber, sie dürfe nicht sprunghaft geschehen. In einer kühnen Analogie zu § 2 MHG nahm er deshalb eine Kappungsgrenze von 30 % an. Nur dies sei eine angemessene Vergütung im Sinne des § 27 NMV.