Mieterhöhung für preisgebundenen Neubau

Mieterhöhung für preisgebundenen Neubau; Berechnung durch Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung; Erläuterung; Zinsanhebung

1. Die Forderung des § 10 WoBindG, wonach eine Mieterhöhung berechnet werden muß, ist erfüllt, wenn die aus einem beigefügten Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung hervorgehende Durchschnittsmiete mit der Wohnfläche des Mieters multipliziert und der bisherigen Einzelmiete unter Angabe des Änderungsbetrages gegenübergestellt ist.

2. Die von § 10 WoBindG geforderte Erläuterung ist gegeben, wenn ein konkreter, individualisierbarer und nachvollziehbarer Vorgang bezeichnet wird (hier: "Zinsanhebung des 1-b-Darlehens").

Die Mieterhöhungserklärung vom 4. Juli 1991 ist wirksam und erfüllt die Anforderung von § 4 NMVO in Verbindung mit § 10 Wohnungsbindungsgesetz. § 10 Abs. 1 Satz 2 des Wohnungsbindungsgesetzes verlangt, daß in der Mieterhöhungserklärung die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Die Berechnung der Mieterhöhung liegt vor, denn die Kl. hat die Quadratmetermiete, wie sie sich aus dem Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung, welcher beigefügt gewesen ist, ergab, mit der Wohnfläche der Wohnung der Bekl., wie sie dem Mietvertrag zu entnehmen ist, multipliziert und auf diese Weise die neue Kostenmiete berechnet, diese der bisherigen Einzelmiete gegenübergestellt und auch den Änderungsbetrag angegeben. Damit ist das Tatbestandsmerkmal der Berechnung in ausreichender Weise erfüllt. Auch an einer Erläuterung mangelt es nicht. Denn die Hausverwaltung der Kl. hat mitgeteilt, der Grund für die Neuberechnung der Kostenmiete sei die Zinsanhebung des 1-b Darlehens. Hiermit ist ein konkreter, individualisierbarer und nachvollziehbarer Vorgang bezeichnet. Auch dies reicht nach Auffassung des erkennenden Gerichts aus. Der Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung, welche beigefügt gewesen ist, enthält nunmehr das gesamte Rechenwerk, bezogen auf die Kapitalkosten des gesamten Hauses. Hierin wird auch der bisherige Betrag der Kapitalkosten dem neuen Betrag gegenübergestellt und zusätzlich erlangte öffentliche Förderungsmittel davon abgezogen. Dies ist in übersichtlicher Form und nachvollziehbar dargestellt. Der sich ergebende Erhöhungsbetrag, mit dem die Bekl. zu belasten sind, ist durch die gesamte Wohnfläche der Wohnanlage geteilt worden, so daß sich der nunmehr zu zahlende Quadratmeterpreis in arithmetisch richtiger und verständlicher Form ergibt, welcher dann, geringfügig aufgerundet, in die eigentliche Mieterhöhungserklärung übernommen worden ist. Mehr muß die Kl. nicht tun, zumal den Bekl., wie auch zwischen den Parteien nicht streitig ist, das Recht zusteht, gemäß § 10 Abs. 3 Wohnungsbindungsgesetz die zugrunde liegenden Belege einzusehen, wenn sie sich noch weiter über die Richtigkeit des Zahlenwerkes informieren und/oder ihren Bedenken nachgehen möchten.

Das erkennende Gericht übersieht nicht, daß das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung GE 91, 731 umfangreiche Ausführungen darüber gemacht hat, in welcher Weise der Vermieter § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz erfüllen muß, wenn seine Mieterhöhungserklärung wirksam sein soll. Dem ist im Grundsatz auch beizutreten. Kein Mieter soll zu Recht verpflichtet sein, sich aus einer Vielzahl unverständlicher Zahlen oder einem Konvolut ungeordneter Unterlagen heraussuchen zu müssen, was eine erklärte Mieterhöhungserklärung seines Vermieters möglicherweise begründet erscheinen lassen könnte. So liegt es hier aber nicht. Das Zusammenwirken zwischen der Mieterhöhungserklärung und des Auszugs aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung erweist sich als eine übersichtliche, leicht verständliche und nachvollziehbare Darstellung, die aus der Sicht des erkennenden Gerichts keine Wünsche offenläßt. Dabei kann es nicht darauf ankommen, ob sich das das ganze Haus betreffende Zahlenwerk der erhöhten Kapitalkosten noch mal in der individualisierbaren Mieterhöhungserklärung wiederfindet, wie man möglicherweise das vorbezeichnete Urteil des Landgerichts mißverstehen könnte. Dem § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungsbindungsgesetz ist jedenfalls dann genügt, wenn der Mieter sich ohne Mühe und übersichtlich über die dem Mieterhöhungsverlangen zugrunde liegenden Zahlen informieren kann. Das ist hier aber, wie gesagt, der Fall.

Für überspannt hielt es das anerkennende Gericht auch, wenn man von dem Vermieter verlangen wollte, er müsse der Begründung, die für das 1-b-Darlehen zu zahlenden Zinsen hätten sich erhöht, noch beifügen, der Kapitalmarkt der Bundesrepublik Deutschland habe sich seit der Wiedervereinigung in der Weise entwickelt, daß das Zinsniveau sich seither nach oben entwickelt habe. Hier handelt es sich um leicht zugängliches Allgemeinwissen, das jedem geläufig ist, der sich aus öffentlich zugänglichen Quellen wie Zeitung und Rundfunk darüber informiert. Der Sinn einer Mieterhöhungserklärung ist es jedenfalls nicht, etwa fehlendes Allgemeinwissen über wirtschaftliche Verläufe nachzubessern.

In einer Entscheidung vom 24. Januar 1992 hat sich das Amtsgericht Schöneberg ausführlich mit der Frage auseinandergesetzt, wie umfangreich Begründung und Erläuterung einer Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau sein müssen.

Rechtsgrundlage für die Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau ist § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG). Der schreibt vor, daß in einer Mieterhöhungserklärung die Erhöhung berechnet und erläutert werden muß.

Für die notwendige Berechnung reicht es nach Auffassung des AG Schöneberg aus, wenn ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt ist, aus dem sich die Durchschnittsmiete ergibt, die dann mit der Fläche der jeweiligen Wohnung des Mieters multipliziert und der bisherigen Einzelmiete und der Berechnung des Änderungsbetrages gegenübergestellt wird. Mehr braucht man nicht zu tun.

Auch die Anforderungen an die Erläuterungspflicht schraubt das Amtsgericht nicht allzu hoch (im Gegensatz etwa zu manchen Kammern des Landgerichts Berlin - vgl. z. B. LG Berlin, GE 1991, 731).

Als Erläuterung reiche es vielmehr aus, wenn ein konkreter, individualisierbarer und nachvollziehbarer Vorgang bezeichnet werde, wie z. B. "Zinsanhebung für 1-b-Darlehen". Der Vermieter müsse dann nicht noch mitteilen, warum sich die Zinsen erhöht hätten - etwa, daß sich der Kapitalmarkt in der Bundesrepublik seit der Wiedervereinigung durch ein steigendes Zinsniveau ausgezeichnet habe.

Bei solchen Erläuterungen, so das Gericht, handele es sich um "leicht zugängliches Allgemeinwissen, das jedem geläufig ist, der sich aus öffentlich zugänglichen Quellen wie Zeitungen und Rundfunk darüber informiere."

Der Sinn einer Mieterhöhungserklärung sei es jedenfalls nicht, "etwa fehlendes Allgemeinwissen über wirtschaftliche Verläufe nachzubessern." Wäre zu hoffen, daß sich diese Auffassung etwas allgemeiner durchsetzt.