Mieterhöhung für Heimverträge

1. Vor der Änderung des HeimG abgeschlossene Verträge sind im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die nunmehrige Rechtslage anzupassen.

2. Die Angemessenheit des Entgeltes im Sinne des § 4 c Abs. 1 HeimG ist objektiv zu beurteilen. Der Heimträger hat keinen Ermessensspielraum, wohl aber einen Beurteilungsspielraum.

3. Die Angemessenheit kann anhand folgender Kriterien beurteilt werden:

a) Steigerung der Ausgaben, die die Veränderung der bisherigen Bemessungsgrundlage begründet.

b) Vergleich mit den Kosten anderer Heime unter Berücksichtigung der verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Gegebenheiten.

c) Preis-/Leistungsverhältnis im jeweiligen Heim.

d) Verhältnis zum Pflegesatz, der mit dem Sozialhilfeträger vereinbart ist.

I. Das Zustimmungsverlangen der Bekl. vom 26.5.1997 entspricht den formellen Anforderungen des § 4 c HeimG. Es erfüllt die Anforderungen, die der Bundesgerichtshof im Urteil vom 22.6.1995 (Az. III ZR 239/94) in Auslegung des § 4 c des Heimgesetzes aufgestellt hat.

Ergänzend ist in Würdigung des Berufungsvorbringens folgendes auszuführen:

Das Jahr 1989 konnte als Bezugsgröße genommen werden, da der Heimvertrag am 2.5.1989 abgeschlossen wurde. Da eine Aufgliederung nach einzelnen Tagen die Grenze des Zumutbaren bei weitem überschreiten würde, erscheint es durchaus sachgerecht, daß als Bezugsgröße das Jahr des Abschlusses des Heimvertrages genommen wird.

Wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, genügt in Übereinstimmung mit der zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine nachvollziehbare Darstellung nach einzelnen Kostenpositionen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt. Daß das Erhöhungsverlangen wegen seines Umfanges nur bei erhöhter Aufmerksamkeit nachvollzogen werden kann, ist unschädlich. Bei der Begründung des Erhöhungsverlangens steht der Heimträger vor dem Problem, daß er einerseits eine ausreichende Begründung abgeben muß, daß aber andererseits gerade ältere Menschen vielfach überfordert sind, wenn sie sich durch umfangreiche Schriftstücke hindurcharbeiten sollen. Man kann jedoch nicht einerseits eine umfangreiche Begründung verlangen und andererseits gerade den Umfang der Begründung zum Anlaß nehmen, die Nachvollziehbarkeit in Frage zu stellen. Es liegt in der Natur der Sache, daß eine Begründung, je umfangreicher sie ist, einen um so größeren Einarbeitungsaufwand beim Erklärungsempfänger erfordert. Die Begründung des nunmehr noch streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens ist auch nicht verwirrend oder darauf angelegt, das Verständnis zu erschweren.

Die von der Kl. insbesondere in der Berufungsbegründung vom 9.4.1998 vermißten Einzelaufstellungen sind nicht erforderlich. Nach dem abgeschlossenen Vertrag ist die Entgelterhöhung möglich, "wenn und soweit die wirtschaftlichen Verhältnisse des betreffenden Heimes ..." es erforderlich bzw. möglich machen. Diese Voraussetzungen sind hinreichend dargetan, ohne daß auf Einzelleistungen abgestellt werden muß. Dies ergibt sich gerade daraus, daß nicht jede einzelne Einzelleistung maßgeblich ist, sondern daß auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Heimes abgestellt wird. Einer solchen Regelung steht weder § 4 Abs. 3 HeimG noch § 4 c HeimG entgegen. Maßgeblich ist deshalb die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Heimes insgesamt und nicht die Veränderung der jeweiligen Einzelpositionen. Die Anführung von Einzelheiten, wie etwa der Zahl des jeweils beschäftigten Personals würde die Begründungspflicht überspannen und das Verständnis der Begründung für einen durchschnittlichen Heimbewohner weiter erschweren. Sinn der Begründungspflicht des § 4 c HeimG ist es, dem Heimbewohner plausibel zu machen, daß die Erhöhung erforderlich ist. Sinn des § 4 c des Heimgesetzes ist es aber nicht, jede einzelne Ausgabe mit genauen Angaben über Grund und Höhe im Erhöhungsverlangen darzulegen.

Die Angemessenheit des Heimentgelts kann nach der ausdrücklichen Regelung des § 4 c Abs. 3 Satz 2 HeimG durch Bezugnahme auf die vom Sozialhilfeträger geleisteten Kosten begründet werden. Dies steht in Einklang mit dem Heimvertrag Ziff. 2 Abs. 2, wo ebenfalls auf die Kostenübernahme durch den Versorgungsträger Bezug genommen wird. Die Besetzung der zuständigen Kommission hat der Senat nicht nachzuprüfen. Insbesondere ist es dem Gericht verwehrt, über die Zweckmäßigkeit der personellen Zusammensetzung der jeweiligen Pflegesatzkommissionen zu entscheiden.

Schließlich ist es auch unschädlich, daß Zustimmungsverlangen und eine einseitige Erhöhungserklärung gleichzeitig abgegeben wurden. Einseitige Erhöhungsrechte schließen die Möglichkeit einer einvernehmlichen Regelung nicht aus. Die Wirksamkeit der einseitigen Er-höhungserklärung wird deshalb nicht davon berührt, daß gleichzeitig ein Angebot zum Abschluß eines Änderungsvertrages gemacht wird.

II. Die Vereinbarung über die einseitige Erhöhungsmöglichkeit ist wirksam.

Ein Verstoß gegen die Preisangabenverordnung liegt nicht vor. Dabei kann das Verhältnis der Preisangabenverordnung zu § 4 Abs. 2 Satz 2 HeimG dahinstehen, da es vorliegend nicht um einen Neuabschluß geht, sondern um eine in § 4 c HeimG zugelassene Entgelterhöhung. Eine Einzelausweisung der jeweiligen Erhöhungsbeträge schreibt das Heimgesetz nicht vor.

Es liegt auch kein Verstoß gegen das AGB-Gesetz vor. Zwar ist die vertragliche Erhöhungsklausel recht kompliziert, jedoch liegt darin für sich allein noch kein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 9 AGBG. Die Klausel ist bei genauer Lektüre verständlich und stiftet auch - die damalige Rechtslage zugrunde gelegt - keine Verwirrung. Allein der Umstand, daß eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kompliziert ausgestaltet ist, führt nicht zur Unwirksamkeit, wenn diese komplizierte Ausgestaltung durch die Sache bedingt ist. Das ist hier der Fall. Die Klausel mußte den Vorgaben des Heimgesetzes in der damaligen Fassung Rechnung tragen und zudem die Voraussetzungen für die Entgelterhöhung darlegen, um nicht in die Gefahr einer Unwirksamkeit wegen Unbestimmtheit zu geraten.

Die Klausel entsprach den damaligen Vorgaben des Heimgesetzes, ist jedoch nach der Neufassung des Heimgesetzes durch das Erste Gesetz zur Änderung des Heimgesetzes vom 23. April 1990 (BGBl. I S. 758) nicht mehr mit der Neufassung des § 4 c des Heimgesetzes vereinbar. Dieses Problem ist nicht über § 6 AGBG zu lösen, da der Klauselverwender im Jahre 1989 noch nicht dem erst 1990 geänderten Gesetz Rechnung tragen konnte. Das Problem ist vielmehr über § 134 BGB in Verbindung mit den Grundsätzen der ergänzenden Ver-tragsauslegung zu lösen. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nach § 6 AGBG gilt deshalb hier nicht. Auch eine Anwendung des § 139 BGB ist nicht angezeigt, da der Grundsatz der Gesamtnichtigkeit den Intentionen des Heimgesetzes zuwiderlaufen würde und auch von den Parteien als nicht gewollt erscheint. Dem vermuteten Parteiwillen entspricht es vielmehr, daß die Parteien, wenn sie an die Gesetzesänderung gedacht hätten, eine Regelung vereinbart hätten, die für den Fall der Rechtsänderung mit dem neuen zwingenden Recht vereinbar ist. Führt man die Klausel unter Heranziehung des mutmaßlichen Parteiwillens auf das nach der gegenwärtigen Rechtslage zulässige Maß zurück, so ist davon auszugehen, daß die Klausel weiterhin das Recht zur einseitigen Erhöhung nach § 4 c Abs. 2 Satz 2 HeimG beinhaltet, daß sich aber Voraussetzung und Umfang der Erhöhung nach der gegenwärtigen Fassung des Heimgesetzes richten.

III. 1. Die Voraussetzungen für eine Erhöhung nach § 4 c Abs. 1 des Heimgesetzes in Verbindung mit dem Heimvertrag sind erfüllt, da sich die bisherige Berechnungsgrundlage verändert hat und das erhöhte Entgelt angemessen ist.

Daß seit 1989 Veränderungen in der Berechnungsgrundlage eingetreten sind, ist nach den vorliegenden Unterlagen offensichtlich, und die Veränderung als solche wird auch von der Klagepartei nicht substantiiert bestritten.

2. Das erhöhte Entgelt ist auch angemessen.

Das Heimgesetz gibt keine Beurteilungsgrundlage dafür vor, wie die Angemessenheit zu beurteilen ist. In § 4 c Abs. 3 Satz 2 HeimG ist lediglich vorgesehen, daß zur Begründung auf die Höhe der Kosten Bezug genommen werden kann, die der Träger der Sozialhilfe für vergleichbare Leistungen in dem Heim übernommen hat. Zur Feststellung der Angemessenheit selbst enthält das Gesetz jedoch keine ausdrückliche Regelung.

Der Begriff der Angemessenheit ist ein objektiver Begriff, der aber nicht exakt mathematisch faßbar ist, insbesondere deshalb, weil der Bezugspunkt für die Angemessenheit im Gesetz nicht geregelt ist. Da es sich um einen objektiven Begriff handelt, steht dem Heimträger bei der Festlegung des von ihm einseitig bestimmten Entgelts auch kein freies oder billiges Ermessen im Sinne des § 315 BGB zu. Die objektive Angemessenheit bildet die Obergrenze für das geforderte Entgelt. Diese Obergrenze kann auch unter Billigkeitsgesichtspunkten nicht überschritten werden. Da jedoch ein pfenniggenauer Betrag im Rahmen der Angemessenheitsprüfung kaum jemals wird ermittelt werden können, besteht ein gewisser Beurteilungsspielraum sowohl bei der Festsetzung des endgültigen Entgelts als auch bei der Berücksichtigung der einzelnen Komponenten, die zur Begründung der Angemessenheit herangezogen werden. Die Angemessenheit kann anhand der noch aufzuzeigenden Kriterien nur wertend beurteilt werden. Als an-gemessen ist deshalb abstrakt ein Entgelt zu bezeichnen, das unter Berücksichtigung aller Umstände ein vertretbares Maß nicht überschreitet.

a) In diese Wertung einzubeziehen ist zunächst der Umstand, daß § 4 c Abs. 1 HeimG die Erhöhung von einer Veränderung der Berechnungsgrundlagen abhängig macht. Hieraus kann abgeleitet werden, daß der Heimträger durch das Kriterium der Angemessenheit nicht da-zu angehalten werden soll, das Heim mit Verlust zu betreiben. Die Möglichkeit, den veränderten Berechnungsgrundlagen Rechnung zu tragen, dient gerade dazu, durch die Erhöhung des Heimentgeltes den gestiegenen Aufwendungen Rechnung zu tragen. Die Steigerung der Aufwendungen ist demzufolge ein Kriterium für die Beurteilung der An-gemessenheit.

b) Bei der Prüfung der Angemessenheit ist auch ein Vergleich mit den Kosten anderer Heime anzustellen. Dabei wird abgestellt auf die Art, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Lage und die durch das Heim erbrachten Leistungen hinsichtlich Unterbringung, Betreuung, Verpflegung und Pflege (vgl. Kunz/Ruf/Wiedemann, Heimgesetz, 7. Aufl., § 4 c Rdnr. 4). Bei Heranziehung dieses Kriteriums muß allerdings beachtet werden, daß Heimleistungen in unterschiedlichster Form angeboten werden und die Heimverträge unterschiedlichste Kostenstrukturen aufweisen, angefangen von teilweise geforderten Darlehen bis hin zur Berechnung jeweiliger Sonderleistungen. Ein Heim läßt sich deshalb nur schwerlich mit einem anderen vergleichen, und den unterschiedlichen Gestaltungen in Leistung und Preisstruktur muß bei der Heranziehung von Vergleichsheimen Rechnung getragen werden.

c) Ferner richtet sich die Angemessenheit auch nach den dem Heimbewohner gebotenen Leistungen, insbesondere nach der Lage des Heims und seiner Ausstattung, aber auch nach den gebotenen Versorgungsleistungen sowie der Möglichkeit, bei Bedarf vom Wohnbereich im selben Heim in den Pflegebereich zu wechseln (Preis-/Leistungsverhältnis).

d) Einen Anhaltspunkt, wenn auch ohne Verbindlichkeit, bietet schließlich der Pflegesatz, der mit dem Sozialhilfeträger vereinbart ist. Zwar statuiert das Gesetz insoweit keine Bindungswirkung, gibt aber durch die Bezugnahmeregelung in § 4 c Abs. 1 Satz 2 HeimG einen Hinweis darauf, daß die Vereinbarungen mit den Trägern der Sozialhilfe nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben müssen. Insbesondere kann eine Überschreitung des mit dem Sozialhilfeträger vereinbarten Pflegesatzes eine besondere Darlegung zur Angemessenheit erforderlich machen. Andererseits ist auch die Gleichbehandlung der Heimbewohner kein sachfremdes Kriterium bei der Nutzung des Beurteilungsspielraumes.

Unter Heranziehung dieser Kriterien hält sich das geforderte Entgelt im Rahmen der Angemessenheit. Der Senat folgt insoweit den Ausführungen des Sachverständigen, dessen Ausführungen, wenn auch nach Ergänzungen, nachvollziehbar sind. Der Senat verkennt dabei nicht, daß der Sachverständige einerseits die Vergleichsheime nicht genannt hat und andererseits auch nicht auf sämtliche Kleinigkeiten eingegangen ist. Den gutachtlichen Stellungnahmen des Sachverständigen lassen sich jedoch hinreichende Ausführungen sowohl zur Veränderung der Berechnungsgrundlage als auch zum Vergleich mit anderen Heimen entnehmen. Ein Vergleich mit anderen Heimen, selbst wenn sie aufgeführt wären, hätte - wie bereits ausgeführt - nur eine beschränkte Aussagekraft, da die verschiedenen Leistungen nicht nur höchst unterschiedlich sind, sondern in jedem Heim im Laufe der Zeit auch variieren. Dies gilt insbesondere für das Stattfinden bzw. Nichtstattfinden angekündigter Veranstaltungen. Auch zu den im Heim erbrachten Leistungen hat der Sachverständige nachvollziehbare Ausführungen gemacht. Schließlich übersteigt das geforderte Entgelt auch nicht den Satz, der von den Trägern der Sozialhilfe bezahlt wird.

Bei der Verteilung der Personalkosten hat die Bekl. den ihr zustehenden Beurteilungsspielraum nicht überschritten, unabhängig davon, ob für Pflegeleistungen, die aus dem Wohnbereich heraus in Anspruch genommen werden, zusätzliche Entgelte geleistet werden müssen. Die Bekl. hat eine vertretbare Aufteilung vorgenommen, wonach der Tagessatz für Personalaufwendungen pro Person im Pflegebereich mehr als doppelt so hoch ist wie im Wohnbereich. Daß tatsächlich über 44 % der Personalkosten auf den Wohnbereich entfallen, liegt daran, daß sich im Wohnbereich nach der damaligen Berechnungsgrundlage 103 Personen und im Pflegebereich nur 55 Personen aufhielten. Auch wenn für Pflege im Wohnbereich extra bezahlt werden muß, so sind auch Personalvorhaltekosten zu berücksichtigen. Mit zu bewerten ist, daß eine solche Pflegemöglichkeit überhaupt vorgehalten wird, und daß ein Wechsel vom Wohnbereich in den Pflegebereich ohne Wechsel des Heimes möglich ist. Davon abgesehen sind Personalkosten nicht nur Kosten für das Pflegepersonal, sondern auch Kosten für sonstige Bedienstete des Heimes.

In einem Altenwohnheim hat der Betreiber einen Anspruch auf Entgelterhöhung wie ein Wohnraumvermieter auch. Einzelheiten sind im Heimgesetz geregelt. Danach ist insbesondere eine ausführliche Begründung zur Erhöhung auf ein angemessenes Entgelt nötig.

Der Heimvertrag war 1989 geschlossen worden und hatte sich für die Erhöhungsmöglichkeiten an die damals geltende Fassung des Heimgesetzes angelehnt. Mit der 1990 in Kraft getretenen Neufassung des Gesetzes war die Erhöhungsklausel allerdings nicht vereinbar. Der Heimträger verlangte 1997 Zustimmung zu einer Entgelterhöhung unter Bezugnahme auf die Kosten einzelner Positionen im Jahr 1989. Der Heimbewohner hielt das für unwirksam.

Mit Urteil vom 25. April 2001 hatte das OLG München Gelegenheit, seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an eine Entgelterhöhung fortzusetzen (vgl. OLG München NJW 1995, 465). Das Gericht stützte sich dabei auf Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (NJW 1995, 1222; ZMR 1995, 475) und meinte zunächst, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei auf die Altverträge das Heimgesetz in der Neufassung anzuwenden. Eine angemessene Erhöhung sei nach folgenden Kriterien zu beurteilen: Steigerung der Ausgaben, Vergleich mit Kosten von anderen Heimen, deren Preis-/Leistungsverhältnis und das Verhältnis zum Pflegesatz. Ähnlich hatte schon das OLG Karlsruhe entschieden (NJW 1995, 464).