Mieterhöhung für Einfamilienhaus mit Mehrfamilienhaus-Mietspiegel

Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

1 Die Bekl. war aufgrund eines Vertrages vom 1. Oktober 2001 Mieterin eines Einfamilienhauses des Kl. in K. Die Parteien waren früher ein Ehepaar und gemeinsam Eigentümer dieses Hauses. Im Rahmen der Trennung wurde das Haus vom Kl. übernommen. Die Bekl. wohnte sodann dort mit den gemeinsamen Kindern.

2 Die Parteien vereinbarten für die 128 m2 Wohnfläche eine monatliche Nettomiete von 511,29 €.

3 Mit Schreiben vom 28. Februar 2006 forderte der Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 4,79 €/m2 (Gesamtnettomiete von 613,55 € monatlich) ab 1. Mai 2006. Er bezog sich dabei auf den Mietspiegel für die Stadt K., Stand Januar 2002, unter Eingruppierung des Hauses in die dort genannte Wohnlage B.

4 Da die Bekl. der Erhöhung nicht zustimmte, machte der Kl. sein Verlangen gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Bekl. unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von § 558 Abs. 3 BGB verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete auf monatlich 613,12 € zuzustimmen, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

5 Die Revision des Kl. hat Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Das Zustimmungsverlangen des Kl. sei formell unwirksam, weil die gesetzlich vorgeschriebene Begründung fehle. Zwar habe sich der Kl. auf den Mietspiegel der Stadt K. gestützt. Dieser sei jedoch kein taugliches Begründungsmittel, weil der Mietspiegel keine Daten für Einfamilienhäuser enthalte, sondern sich nur auf Wohnungen in Zwei- oder Mehrfamilienhäusern beziehe. Dagegen könne nicht geltend gemacht werden, die Miete für Einfamilienhäuser liege meist oder immer über der für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern.

II. 8 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand.

9 1. Zu Unrecht hat das Landgericht das Zustimmungsverlangen für formell unwirksam gehalten, weil der Mietspiegel für K. keine Angaben über Einfamilienhäuser enthalte.

10 a) Diese Rechtsansicht - sofern der Mietspiegel keine Angaben für Einfamilienhäuser enthalte, könne mit einem solchen Mietspiegel eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus nicht begründet werden - wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten (u. a. LG Berlin, GE 2002, 1197; LG Gera, WuM 2002, 497; LG Hagen, WuM 1997, 331; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rdnr. 35).

11 b) Nach anderer Ansicht reicht zur Begründung des Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt (Kniep, NZM 2000, 166 f. m. w. N.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558 a Rdnr. 17).

12 c) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Denn die Miete für Einfamilienhäuser liegt im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspricht nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Mietspiegel selbst ist unter IV. vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell höherpreisig sind, wie sich aus dem Text ergibt:

"Bei Wohnungen in Zweifamilienhäusern ist in der Regel vom oberen Tabellenwert auszugehen". 13 Dafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes Ergebnis nahelegen würden, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich.

14 In der Revisionsinstanz war über eine Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 4,79 €/m2 zu entscheiden. Die Spanne für sonst vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern wird im Mietspiegel mit 6,50 € bis 7,40 € angegeben. Es liegt daher fern, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) für Einfamilienhäuser überschritten würde. Dies gilt um so mehr, als nach einem vom Erstgericht eingeholten Sachverständigengutachten die ortsübliche Vergleichsmiete für das Einfamilienhaus des Kl. 7,25 €/m2 beträgt.

15 2. Ohne Erfolg macht die Bekl. geltend, die Vereinbarung in § 4 a des Mietvertrages stehe einer Mieterhöhung entgegen.

16 § 4 a des Mietvertrages lautet:

"Auch während einer festen Laufzeit des Vertrages kann die Miethöhe durch freie vertragliche Vereinbarung einer nachfolgenden Vereinbarung oder entsprechend gesetzlichen Vorschriften geändert werden; für den Fall, dass eine in eheähnlicher Gemeinschaft lebende Person mit einzieht, wird eine gesonderte Vereinbarung getroffen."

17 Wie das Erstgericht bereits frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat, sollte durch die Vereinbarung lediglich klargestellt werden, dass bei einer Aufnahme einer der Vereinbarung unterfallenden Person sich die Parteien nicht mehr an die vereinbarte Miete halten lassen wollten.

III. 18 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet ist, ist die Berufung der Bekl. gegen das erstinstanzliche Urteil zurückzuweisen.

Ein Vermieter, der die Miete für ein Einfamilienhaus erhöhen möchte, kann sich auf einen Mietspiegel, der keine Mietwerte für Einfamilienhäuser enthält, berufen, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnraum in Mehrfamilienhäusern liegt.

Der Vermieter wollte die Miete für ein Einfamilienhaus erhöhen und bezog sich dabei auf den Mietspiegel für Krefeld. Zur Begründung verwies er auf ein Mietspiegelfeld für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Das AG verurteilte den Mieter zur Zustimmung; in der Berufung wies das Landgericht die Klage ab, was zur zugelassenen Revision zum BGH führte.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und bestätigte das amtsgerichtliche Urteil. Der BGH schloss sich der in der Rechtsprechung schon teilweise vertretenen Auffassung an, wonach zur Begründung des Erhöhungsverlangens für die Mieter eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf den an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreicht, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Mehrfamilienhäuser liegt. Die Miete für Einfamilienhäuser liege im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Dies entspreche nicht nur einem Erfahrungssatz. Im Krefelder Mietspiegel selbst sei vermerkt, dass Wohnungen in kleineren Wohneinheiten tendenziell höherpreisig seien. Dafür, dass im Streitfall Besonderheiten zu berücksichtigen wären, die ein anderes Ergebnis nahelegen würden, sei weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Vorliegend sei über eine Verpflichtung zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 4,79 €/m2 zu entscheiden. Die Spanne für sonst vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern werde im Mietspiegel mit 6,60 bis 7,40 € angegeben. Es liege daher fern, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für Einfamilienhäuser überschritten würde.

Im Berliner Mietspiegel 2007 ist vermerkt, dass der Mietspiegel nur für alle Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mindestens drei Wohnungen), dagegen nicht für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhäusern gilt. Das ist keine gesetzliche bzw. behördliche "Anordnung", sondern nur ein Hinweis zur Auslegung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Danach wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind. Für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern sind keine Daten erhoben worden. Es gibt demgemäß keine entsprechenden Mietspiegelfelder. Das war allerdings in dem Fall aus Krefeld auch so, so dass nach hier vertretener Ansicht das Urteil auch für den Berliner Mietspiegel 2007 von Bedeutung ist. Der im Berliner Mietspiegel 2007 enthaltene Hinweis auf die Nichtanwendbarkeit für Ein- und Mehrfamilienhäuser ist nicht bindend.