Mieterhöhung für durch getrennte Mietverträge angemietete Nachbarwohnungen

Mieterhöhung für durch getrennte Mietverträge angemietete Nachbarwohnungen; Mietspiegel; Spanneneinordnung; Bad; fehlender Balkon

1. Werden zwei nebeneinanderliegende Wohnungen an dieselben Mieter durch zwei verschiedene Mietverträge vermietet, kann die Miete für die jeweilige Wohnung getrennt erhöht werden, auch wenn ursprünglich der Zugang bei Vertragsschluss nur über die Nachbarwohnung möglich war.

2. Das Spanneneinordnungsmerkmal "Bad" liegt nicht vor, wenn weder eine Badewanne noch eine Dusche, sondern nur ein Handwaschbecken in der Toilette vorhanden ist.

3. Ein fehlender Balkon steht nicht einem "nicht nutzbaren Balkon" gleich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der Wohnung. Die Miete beträgt zur Zeit 122,28 € nettokalt.

Die Wohnung ist 28,37 m2 groß, verfügt über Sammelheizung und Innen-WC und liegt in einem Gebäude, das bis 1918 errichtet worden war. Eine Badewanne oder Dusche ist nicht vorhanden, lediglich eine Toilette mit Handwaschbecken ohne Fenster. Die Wohnung ist mit einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgestattet, die Küche mit einem Terrazzoboden und Wandfliesen im Arbeitsbereich. Die Wohnung verfügt nicht über einen Balkon. Das Gebäude verfügt weder über eine Gegensprechanlage noch einen Türöffner.

Die Wohnung wurde gleichzeitig mit der daneben liegenden Wohnung an die Bekl. vermietet. Bei Vertragsschluss existierte ein Durchgang zwischen den beiden Wohnungen. Der andere Wohnungsteil hat eine Fläche von 77,17 m2. Die ursprüngliche Vermieterin bestand auf dem Abschluss von zwei Mietverträgen. Mit Schreiben an die Hausverwaltung vom 29.1.2005 schlugen die Bekl. eine vertragliche Zusammenlegung der beiden Wohnungen bzw. die Zusammenrechnung der Flächen der beiden Wohnungen bei der Bestimmung der Miethöhe vor. Die Hausverwaltung erklärte mit Schreiben vom 11.2.2005 ihr Einverständnis mit einer Addition der Mietflächen zur Berechnung der Miethöhe.

Mit Schreiben vom 27.8.2008 verlangte die Kl. die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 146,74 € und bezog sich zur Begründung auf das Mietspiegelfeld C2 des Berliner Mietspiegels 2007.

Die Kl. behauptet: Die streitgegenständliche Wohnung liege im Hinterhaus bzw. Seitenflügel. Dieser Teil des Gebäudes sei nicht im Krieg zerstört worden. Bei Vertragsschluss sei der Arbeitsbereich in der Küche vollständig gefliest gewesen. Die Wohnung sei mit einem Einbauschrank ausgestattet. Der Instandhaltungszustand des Gebäudes sei überdurchschnittlich. Die Wohnung liege an einer besonders ruhigen Straße.

Die Bekl. behaupten: Der hier streitgegenständliche Wohnungsteil habe bereits bei Vertragsschluss keine Verbindung zum Treppenhaus gehabt und sei nur über die gleichzeitig an die Bekl. vermietete Nachbarwohnung erreichbar gewesen. Der Zugang vom Treppenhaus zu dem Wohnungsteil sei durch eine Rigipswand verschlossen gewesen. Das Vorderhaus, in dem sich die Wohnung befinde, sei nach Zerstörung im Zweiten Weltkrieg im Jahr 1953 wieder aufgebaut worden. Das Bad sei nicht beheizbar. Die Wände im Bad seien nicht von der Vermieterin, sondern von den Bekl. verfliest worden. Im Bad sei lediglich ein kleines Handwaschbecken vorhanden. Die Küche sei leer vermietet worden. Es sei nur ein vom Vormieter stammender Herd vorhanden gewesen, der nicht mitvermietet worden sei. Eine Spüle sei bei Anmietung nicht vorhanden gewesen.

Die Bekl. sind der Ansicht, es habe sich von Anfang an mit der benachbarten Wohneinheit zusammen um eine Wohnung gehandelt. Aus dem Austausch der Schreiben zwischen den Parteien im Jahr 2005 ergebe sich eine vertragliche Zusammenlegung der beiden Wohnungen.

Bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten handelt es um eine eigenständige Wohneinheit, nicht lediglich um einen Teil einer größeren Wohnung. Dem steht nicht entgegen, dass ein benutzbarer Zugang zum Treppenhaus bei Vertragsschluss möglicherweise nicht vorhanden war und die Räumlichkeiten nur über die ebenfalls an die Bekl. vermietete Nachbarwohnung zugänglich waren. Aus dem Parteivorbringen ergibt sich, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien zwei selbständige Mietverhältnisse begründen wollten. Die tatsächliche Situation steht dem nicht entgegen, da es sich unabhängig von der Frage, ob die Wohnungstür der streitgegenständlichen Wohnung verschlossen worden war, um eine räumlich abgegrenzte Einheit handelte.

Es ist auch nicht im Jahr 2005 eine vertragliche Zusammenlegung der beiden Wohnungen erfolgt. Eine solche Vereinbarung ergibt sich nicht aus den vorgelegten Schreiben der Parteien vom 29.1.2005 und 11.2.2005. Denn die Vermieterseite hat mit Schreiben vom 11.2.2005 nicht dem Vorschlag der Bekl. zugestimmt, die Wohnungen vertraglich zusammenzulegen. Vielmehr wurde lediglich dem Vorschlag der Zusammenrechnung der Wohnflächen beider Wohnungen für die Berechnung der Miethöhe zugestimmt.

Eine formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens ergibt sich auch nicht aus der Angabe eines falschen Mietspiegelfeldes (BGH GE 2009, 512). Für die formelle Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens genügt die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes. Dies ermöglicht es dem Mieter zu prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Die Klage ist auch innerhalb der Frist gemäß § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB erhoben worden. Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 558 ff. BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung von 122,28 € (4,31 €/m2) auf 146,74 € (5,17 €/m2).

Die derzeit geschuldete Nettokaltmiete liegt bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung. Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich nach dem Berliner Mietspiegel 2007, bei dem es sich um einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB handelt.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld C 5 des Berliner Mietspiegels einzuordnen, das eine Spanne von 3,59 €/m2 bis 6,62 €/m2 und einen Mittelwert von 4,90 €/m2 ausweist.

Nach dem Parteivorbringen wurde das Vorderhaus des Gebäudes im Zweiten Weltkrieg zerstört und im Jahr 1953 wieder aufgebaut. Das diesbezügliche konkrete Vorbringen der Bekl.

seite ist von Kl.

seite nicht substantiiert bestritten worden. Aus dem klägerischen Vorbringen ergibt sich auch nicht ausreichend konkret, dass sich die streitgegenständliche Wohnung in einem anderen Teil des Gebäudes (Hinterhaus oder Seitenflügel) befände, der nicht im Krieg zerstört und anschließend wieder aufgebaut worden wäre.

Die Wohnung ist nicht mit einem Bad im Sinne des Mietspiegels ausgestattet, da weder eine Badewanne noch eine Dusche vorhanden ist, sondern nur Toilette und Waschbecken (vgl. Ziffer 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007). Daraus ergibt sich ein Abzug in Höhe von 0,77 €/m2. Das Sondermerkmal "Lage der Wohnung im Erdgeschoss" begründet einen weiteren Abzug in Höhe von 0,19 €/m2.

Da ein Bad im Sinne des Mietspiegels nicht vorhanden ist, fließt die Merkmalgruppe 1 nicht in die Spanneneinordnung ein.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist aufgrund des vorhandenen wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers positiv zu bewerten. Ob weitere wohnwerterhöhende Merkmale vorliegen, ist unerheblich, da wohnwertmindernde Merkmale in dieser Merkmalgruppe nicht dargetan sind. Das Fehlen eines Balkons erfüllt nicht das wohnwertmindernde Merkmal "kein nutzbarer Balkon".

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist negativ zu bewerten. Unstreitig ist das wohnwertmindernde Merkmal "keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner" gegeben. Wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Aus dem klägerischen Vorbringen ergibt sich nicht konkret, inwiefern der lnstandhaltungszustand des Gebäudes überdurchschnittlich wäre.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral zu bewerten. Das Vorbringen der Kl.

seite zur Lage an einer besonders ruhigen Straße ist zu unkonkret, um berücksichtigt werden zu können. Vortrag zu weiteren wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmalen in dieser Merkmalgruppe liegt nicht vor.

Wie die Merkmalgruppe 2 (Küche) zu bewerten ist, kann offenbleiben. Denn auch wenn diese positiv zu bewerten wäre, wären insgesamt maximal zwei Merkmalgruppen positiv und eine negativ, so dass die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens bei 20 % der Differenz zwischen Oberwert und Mittelwert (0,34 €/m2) über dem Mittelwert liegt. Unter Berücksichtigung der Abzüge für die fehlende Ausstattung mit einem Bad und die Lage im Erdgeschoss (0,77 €/m2 und 0,19 €/m2) beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung höchstens 4,28 €/m2. Da die derzeitige Miete 4,31 €/m2 beträgt, besteht kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung.

Werden zwei nebeneinanderliegende Wohnungen an dieselben Mieter durch zwei verschiedene Mietverträge vermietet, kann die Miete für die jeweilige Wohnung getrennt erhöht werden, auch wenn ursprünglich der Zugang bei Vertragsschluss nur über die Nachbarwohnung möglich war, entschied das AG Charlottenburg. Außerdem ist der Entscheidung zu entnehmen: Ein Bad liegt nicht vor, wenn weder eine Badewanne noch eine Dusche, sondern nur ein Handwaschbecken in der Toilette vorhanden ist. Und: Ein fehlender Balkon steht nicht einem "nicht nutzbaren Balkon" gleich.

Die auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommenen Mieter hatten sowohl die 28,37 m2 große streitgegenständliche als auch die danebenliegende 77,17 m2 große Wohnung durch zwei getrennte Mietverträge von der ursprünglichen Vermieterin gemietet. Die Parteien stritten darüber, ob die streitgegenständliche Wohnung bei Vertragsschluss einen eigenen Zugang zum Treppenhaus gehabt habe oder nur über die Nachbarwohnung zu betreten gewesen sei. Im Jahre 2005 stimmte die Hausverwaltung einer Addition der Mietflächen zur Mietberechnung zu. Gleichwohl verlangte die Vermieterin im Jahre 2008 Zustimmung zur Mieterhöhung getrennt für die kleinere Wohnung, womit die Beklagten nicht einverstanden waren, die zudem einzelne von der Vermieterin zugrunde gelegte Merkmale für die Spanneneinordnung und die Orientierungshilfe bestritten.

Das AG Charlottenburg hielt das Mieterhöhungsverlangen für formell wirksam. Bei der kleineren Wohnung handele es sich nicht lediglich um einen Teil einer größeren Wohnung, sondern um eine eigenständige Wohneinheit, da beide Wohnungen durch getrennte Mietverträge gemietet worden seien und die Vermieterin später nur einer Addition der Wohnflächen, nicht aber einer Zusammenlegung beider Wohnungen zu einer einheitlichen größeren Wohneinheit zugestimmt habe.

Die Klage sei jedoch unbegründet, da für die Einordnung als Wohnung mit "Bad" ein Handwaschbecken in der Toilette nicht ausreiche; vorhanden sein müsse in jedem Fall eine Badewanne oder Dusche. Hinzu käme das negative Sondermerkmal "Lage der Wohnung im Erdgeschoss". Auch wenn man im konkreten Fall zwei vorhandene wohnwerterhöhende Merkmale annehme und man das Fehlen eines Balkons nicht unter das wohnwertmindernde Merkmal "kein nutzbarer Balkon" subsumiere, weil der fehlende Balkon dieses Merkmal nicht erfülle, übersteige die derzeitige Miete bereits die ortsübliche Miete.

Die Auffassung, dass ein nicht vorhandener Balkon nicht mit dem von der Orientierungshilfe genannten Negativmerkmal "nicht nutzbarer Balkon" gleichzusetzen ist, ist immer mehr im Vordringen (LG Berlin, Urteil vom 6.3.2008, 67 S 9/08, GE 2008, 1257; AG Charlottenburg, Urteil vom 15.6.2006, 219 C 41/06, GE 2006, 1175; AG Charlottenburg, Urteil vom 2.3.2005, 213 C 573/04, GE 2005, 743; a. A. früher KG, Urteil vom 2.9.2004, 12 U 211/03, GE 2004, 1391; Urteil vom 30.9.2004, 8 U 54/03, GE 2004, 1392; LG Berlin, Urteil vom 27.11.2007, 63 S 144/07, GE 2008, 124).