Mieterhöhung für Dienstwohnung nach Beendigung des Hauswartsdienstvertrages

Wird nach Beendigung des Hauswartsdienstvertrages das Wohnungsnutzungsverhältnis fortgesetzt, kann der Vermieter die Höhe des Nutzungsentgelts durch einseitige Erklärung nach billigem Ermessen nur dann festsetzen, wenn sich ein Entgelt für die Wohnungsüberlassung den vertraglichen Regelungen nicht entnehmen lässt. Ansonsten kann eine Mieterhöhung nur nach §§ 558 ff. BGB verlangt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Feststellung der Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 628,46 € seit Dezember 2008. Der Anspruch besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

a) Die Kl. war nicht berechtigt, nach Beendigung des Hauswartdienstvertrages die Miete für die von der Bekl. weiterhin innegehaltene Wohnung einseitig nach §§ 315, 316 BGB zu bestimmen. Die Voraussetzungen dafür liegen nicht vor.

Zuzugeben ist der Kl., dass ein Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters und Dienstberechtigten im Einzelfall gegeben sein kann, wenn bei der Vermietung einer Dienstwohnung das Hauswartdienstverhältnis beendet, das Wohnungsnutzungsverhältnis hingegen fortgesetzt wird. Dies setzt jedoch voraus, dass die Leistung - hier die Überlassung der Dienstwohnung - nach Art und Umfang bestimmt war, die Gegenleistung des anderen - hier die Miete - aber nur der Art nach. Die §§ 315, 316 BGB sind demgegenüber unanwendbar, wenn die Höhe der Gegenleistung nach dem Parteiwillen oder nach dispositivem Recht nach objektiven Maßstäben zu ermitteln ist (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 318 Rn. 2). Dies entspricht der überwiegend in der Literatur vertretenen - wenngleich teilweise dogmatisch abweichend begründeten - Auffassung (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, 2006, § 576 b Rn. 18; Emmerich/Sonnenschein-Haug, Miete, 9. Aufl., § 576 b Rn. 34; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 423 a; Bub/Treier-Grapentin, Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 132; Soergel-Heintzmann, BGB, 2006, § 576 b Rn. 3; a. A. wohl Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 576 b Rn. 19), der das Landgericht Hamburg in der von den Parteien und dem Amtsgericht zitierten Entscheidung gefolgt ist (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 27.6.1991 - 334 S 166/90 - WuM 1991, 550).

Den in der Literatur vertretenen Auffassungen gemeinsam ist, dass nur für den Fall, dass sich ein Entgelt für die Wohnungsüberlassung den vertraglichen Regelungen nicht entnehmen lässt, eine Bestimmung des Nutzungsentgeltes in Betracht kommt, das der Höhe nach begrenzt wird auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder das ortsübliche Entgelt für vergleichbare Werkdienstwohnungen (so Emmerich/Sonnenschein-Haug, a.a.O.). Teilweise wird danach differenziert, ob das Dienstverhältnis endete und die Voraussetzungen des § 576 b BGB vorlagen oder nicht vorlagen. Nur im letztgenannten Fall soll dann bis zur Räumung ein Abwicklungsverhältnis entstehen, das den Nutzer zur Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verpflichtet. Die abweichende Auffassung (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.) geht demgegenüber davon aus, dass sich das Entgelt für die Überlassung des Wohnraums nicht nach den während der Dienstverpflichtung bestehenden Vereinbarungen richten könne, weil der Dienstvertrag nicht mehr bestehe. Vielmehr schulde der Verpflichtete ein Entgelt entsprechend der ortsüblichen Miete für vergleichbaren Wohnraum, dessen Höhe der frühere Dienstberechtigte bei Ende des Dienstverhältnisses nach §§ 315, 318 BGB bestimmen könne; später würden die Vorschriften über die Miethöhe nach §§ 556 ff. BGB gelten.

Der letztgenannten Ansicht kann nicht gefolgt werden, soweit das Leistungsbestimmungsrecht des früheren Dienstberechtigten unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 315, 316 BGB bestehen soll, denn für ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht bedarf es in jedem Fall einer Rechtsgrundlage.

Die vertraglichen Regelungen, die von der Bekl. substantiiert dargelegte Miete für andere Wohnungen in dem streitgegenständlichen Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses und die konkrete Durchführung des Vertrages über mehr als 25 Jahre sprachen hier gegen das Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 315, 316 BGB. Es war nicht nur die Leistung in Form der Wohnungsüberlassung nach Art und Umfang bestimmt, sondern auch die Gegenleistung in Form der Zahlung der Miete zuzüglich eines Vorschusses für die Heizkosten bzw. - nach Umstellung der Mietstruktur - für die Heiz- und Warmwasser- sowie die kalten Betriebskosten.

Die Parteien haben zwar vom Abschluss eines separaten Mietvertrages abgesehen, die entsprechenden Regelungen jedoch umfassend und hinreichend abgegrenzt von den die Dienstverpflichtung der Bekl. betreffenden Regelungen in den Hauswart-Dienstvertrag aufgenommen. Dieser weist neben dem Entgelt für die Hauswartleistungen der Bekl. ausdrücklich die von dieser für die Überlassung der Dienstwohnung zu entrichtende Miete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen aus, wobei die Miete auch als solche bezeichnet ist. Dem steht nicht entgegen, dass die Parteien zwischen den formularvertraglich vorgesehenen Alternativen - Dienst- oder Mietwohnung - sich für die erstgenannte entschieden haben, denn insoweit wird vor dem Hintergrund des § 576 b BGB (bzw. § 565 e BGB a. F.) lediglich eine Aussage darüber getroffen, unter welchen Bedingungen ein Anspruch der Bekl. auf Fortsetzung der Nutzung der Dienstwohnung bei Beendigung des Dienstverhältnisses fortbesteht.

Nach dem substantiierten Vortrag der Bekl., dem die Kl. nicht entgegengetreten ist, entsprach die im Hauswart-Dienstvertrag ausgewiesene Miete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zudem der für vergleichbaren Wohnraum üblichen.

In den Jahren nach Vertragsschluss haben die Parteien ausweislich der Mieterhöhungsverlangen und Schreiben über die Bekanntgabe von Lohnerhöhungen die Entgelte für die Bestandteile des gemischten Vertrages streng separat behandelt. Dahinstehen kann, ob und mit welcher Häufigkeit Mieterhöhungsverlangen von Gehaltserhöhungen begleitet waren; entscheidend ist, dass Miet- und Gehaltserhöhungen ausdrücklich voneinander getrennt wurden und die Miete damit fortlaufend gesondert ausgewiesen war und keine Gehaltsbestandteile enthielt.

Die Mieterhöhungsverlangen selbst sprechen dafür, dass die Kl. dies bewusst so gehandhabt und auch so verstanden hat, denn die Mieterhöhungsverlangen weisen jeweils ausdrücklich die Miete aus, entsprechen den jeweils geltenden Vorschriften des Mietrechts für die Erhöhung der Wohnraummiete und nehmen auf die jeweils geltenden Mietspiegel Bezug. Im Schreiben der Kl. vom 31. August 1998 wird ausdrücklich die Zustimmung der Bekl. zur "Umstellung ihres Mietvertrages von der Bruttomiete zur Nettomiete" verlangt.

Eine andere rechtliche Bewertung ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass die Kl. 1995 und 2001 auf die in den Mieterhöhungsverlangen dargelegte Anhebung der Miete "bis auf Weiteres verzichtet" hat. Dies allein lässt angesichts der klaren Vertragslage und der dieser entsprechenden über 25-jährigen Vertragsdurchführung nicht auf eine von den ausdrücklichen vertraglichen Regelungen abweichende Vereinbarung schließen. Zu Recht hat das Amtsgericht den diesbezüglichen Vortrag der Kl. als unsubstantiiert bezeichnet. Selbst wenn der entsprechende Mitarbeiter inzwischen nicht mehr bei der Hausverwaltung beschäftigt sein sollte, bedurfte es zumindest seiner namentlichen Benennung und der Darstellung der zeitlichen und tatsächlichen Umstände der Vereinbarung. Da entsprechender Vortrag vollständig fehlt, stellt sich die Behauptung als "ins Blaue hinein" aufgestellt dar.

b) Vor dem oben dargestellten Hintergrund liegen auch die Voraussetzungen des § 313 BGB nicht vor. Es ist kein Anhaltspunkt dafür gegeben, dass die Parteien über die Miete bei Vertragsschluss eine andere Regelung getroffen hätten.

c) Auch der Gesichtspunkt von Treu und Glauben aus § 242 BGB oder die von der Kl. geltend gemachten Gerechtigkeitserwägungen tragen angesichts des zuletzt mit Schreiben vom 17. Januar 2006 Mieterhöhungsverlangens der Kl. an die Bekl. - ausdrücklich nach § 558 BGB - keine andere rechtliche Bewertung. Die Kl. ist vielmehr gehalten, auch in der Zukunft die Anhebung der Miete nach §§ 558 ff. BGB vorzunehmen.

Wird nach Ende der Hauswartstätigkeit die frühere Dienstwohnung weitergenutzt, darf der Vermieter nicht sofort die ortsübliche Miete verlangen, sondern nur ein normales Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. (Kappungsgrenze) BGB stellen.

Der Beklagte war Hauswart; für seine Dienstwohnung hatte der Vermieter mehrfach ein Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchgeführt. Nach Ende der Hauswartstätigkeit verlangte der Vermieter die volle ortsübliche Miete im Wege der Vertragsanpassung ohne das Verfahren der §§ 558 ff. BGB einzuhalten.

Das Landgericht Berlin hielt ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht für unzulässig. Das komme nur in Betracht, wenn die Höhe der Miete für die Dienstwohnung nicht aus den vertraglichen Regelungen zu entnehmen sei. Hier sei die Miete vereinbart gewesen und mehrfach angehoben worden. Der Vermieter müsse auch in Zukunft die Anhebung der Miete nach §§ 558 ff. BGB vornehmen.