Mieterhöhung für bauordnungswidrige Wohnräume durch Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsverlangen ist formell unwirksam, wenn es mit dem Mietspiegel begründet wurde, der nur Aussagen zu Wohnungen trifft, und es sich überwiegend auf Räume bezieht, die bauordnungsrechtlich nicht zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind.

Die Kl. kann von den Bekl. keine Zustimmung zu der mit ihrem Schreiben vom 29.6.2007 verlangten Erhöhung der monatlichen Nettomiete über 2.250 € hinaus ab dem 1.9.2007 fordern. Die Klage ist unbegründet. Das Mieterhöhungsverlangen wurde mit einem inhaltlich nicht anwendbaren Mietspiegel begründet und ist daher wegen eines erheblichen Verstoßes gegen die Anforderungen des § 558 a BGB unwirksam (vgl. nur Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a Rn. 35; Münchener Kommentar zum BGB, 5. Auflage, § 558 a Rn. 17). Die fehlende Einschlägigkeit des Mietspiegels 2006 der Stadt Frankfurt am Main ergibt sich hierbei aus mehreren Gesichtspunkten. So treffen Mietspiegel ausschließlich Aussagen zur ortsüblichen Vergleichsmiete von Wohnungen, deren Räume zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen geeignet sind. Soweit Räume einer Wohnung bauordnungsrechtlich als zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen ungeeignet sind, scheidet die Anwendung eines Mietspiegels hingegen aus (vgl. LG Berlin, MM 1997, 75; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a Rn. 35). Etwas anderes könnte allenfalls für den Fall angenommen werden, dass die zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen ungeeigneten Räume im Verhältnis zu der gesamten Wohnung unerheblich sind (vgl. LG Mannheim, NZM 2003, 393). Dies ist angesichts einer - unstreitigen - Fläche von 34 m2 der nach den Ausführungen des Sachverständigen S.-I. in seinem Gutachten vom 22.10.2010 nur zwischen 2,03 und 2,05 m hohen und daher nicht den baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume entsprechenden Räume im Souterrain des streitgegenständlichen Hauses jedoch nicht der Fall. Etwas Abweichendes lässt sich im Übrigen auch nicht aus dem von der Kl. zitierten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 16.9.2009 (NJW 2009, 3421) herleiten, da es dort um die Ermittlung der Wohnfläche (also die Frage der Berechnung) und nicht um die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (also die einer Berechnung zwingend vorgelagerte Frage der Vergleichbarkeit) ging. Die Unwirksamkeit bezieht sich auf das Mieterhöhungsverlangen vom 29.6.2007 insgesamt und nicht etwa nur auf eine einzelne Position im Rahmen der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, da dieses den Bekl. als Mietern aufgrund der Begründung mit einem nicht einschlägigen Mietspiegel letztlich keine hinreichende Beurteilung der sachlichen Berechtigung der geforderten Mieterhöhung ermöglicht (vgl. BGH NJW 2003, 963; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a Rn. 22). Nicht anwendbar ist der Mietspiegel 2006 der Stadt Frankfurt am Main hier allerdings auch, weil dieser keine Daten für Großwohnungen über 150 m2 enthält (vgl. Seite 7 des genannten Mietspiegels; LG Köln, WuM 1994, 333 sowie 334; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a Rn. 35). Insoweit stellt es sich nicht als zulässig dar, dass die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 29.6.2007 das einheitlich zu einer Gesamtmiete von 2.250 € an die Bekl. vermietete Dreifamilienhaus drei separat vermieteten Wohnungen in einem Dreifamilienhaus gleichstellt. Es kann nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für ein einheitlich vermietetes Dreifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von - nach der Behauptung der Kl. - 313 m2 auch nur annähernd die Summe der ortsüblichen Vergleichsmiete für drei separat vermietete Wohnungen in einem Dreifamilienhaus von - nach der Behauptung der Kl. - 140 m2, 93 m2 und 80 m2 erreicht. Dies zeigen bereits die mit steigender Wohnungsgröße

tlich vermietetes Dreifamilienhaus mit einer Gesamtfläche von - nach der Behauptung der Kl. - 313 m2 auch nur annähernd die Summe der ortsüblichen Vergleichsmiete für drei separat vermietete Wohnungen in einem Dreifamilienhaus von - nach der Behauptung der Kl. - 140 m2, 93 m2 und 80 m2 erreicht. Dies zeigen bereits die mit steigender Wohnungsgröße degressiven Werte der Tabelle 2 des Mietspiegels 2006 der Stadt Frankfurt am Main. Nichts anderes ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.9.2008 (NZM 2009, 27), nach dem die ortsübliche Vergleichsmiete für ein Einfamilienhaus nicht unter derjenigen für eine gleich große Geschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus anzusetzen ist. Davon abgesehen, dass dieser „Erfahrungssatz" zumindest nicht statistisch belegt ist (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage, § 558 a Rn. 35), unterscheidet sich der dort zugrunde liegende Sachverhalt von dem vorliegenden erheblich dadurch, dass dort ein einzelnes Mietobjekt (ein Einfamilienhaus) mit einem anderen einzelnen Mietobjekt (eine Geschosswohnung) und nicht etwa ein einzelnes Mietobjekt (ein Dreifamilienhaus) mit mehreren Mietobjekten (drei Geschosswohnungen) verglichen wird. Die genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs wäre auf die hiesige Fallgestaltung allenfalls übertragbar, indem man das streitgegenständliche Dreifamilienhaus als einheitliches Mietobjekt (mit einer Gesamtfläche von - mindestens - 313 m2) mit einer einzelnen Wohnung von gleicher Fläche vergleichen würde. Wie bereits ausgeführt, enthält der Mietspiegel 2006 der Stadt Frankfurt am Main - dessen Werte sich im Übrigen ebenfalls ausschließlich auf einzelne, einheitliche Mietobjekte beziehen - jedoch gerade keine einschlägigen Angaben für Wohnungen mit einer Fläche von mehr als 150 m2. Die Widerklage der Bekl. auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 667,35 € ist angesichts des unberechtigten Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 29.6.2007, gegen das sich diese - etwa mit Anwaltsschreiben vom 29.8.2007 - zur Wehr setzen durften, gemäß §§ 280 Abs. 1, 249 ff. BGB begründet.

Was als Wohnraum gelten soll, ist grundsätzlich eine Frage der Vereinbarung, denn die Wohnflächenverordnung ist, von preisgebundenem Wohnraum abgesehen, nicht zwingend. Für die Anwendung des Mietspiegels soll das aber nach Auffassung des LG Frankfurt a. M. nicht gelten.

Der Vermieter hatte das Dreifamilienhaus einheitlich vermietet; dazu gehörten Räume im Souterrain mit einer Höhe von etwas mehr als 2 m. Die Gesamtfläche betrug 313 m², davon entfielen 34 m² auf die Räume im Souterrain. Er verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel für Frankfurt. Das LG Frankfurt a. M. hielt das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Mit Urteil vom 28. Juli 2011 wies das Landgericht Frankfurt a. M. die Klage ab. Der Mietspiegel sei nicht einschlägig, da er nicht angewendet werden könne für Räume, die bauordnungsrechtlich zum dauerhaften Aufenthalt für Menschen ungeeignet sind. Das sei bei den Souterrainräumen der Fall. Darüber hinaus sei der Mietspiegel auch nicht anwendbar, weil dieser keine Daten für Wohnungen über 150 m² enthalte.

Das Landgericht hätte die Klage als unzulässig und nicht als unbegründet abweisen müssen, wenn es das Mieterhöhungsverlangen für unwirksam hielt. Das ist aber zumindest für die Hauptbegründung, die sich auf die Souterrainwohnungen bezieht, zweifelhaft. Auch Räume, die bauordnungsrechtlich nicht als Wohnräume gelten, können durch Vereinbarung dazu gemacht werden (BGH GE 2009, 1425; GE 2010, 1064). Wenn man den Mietspiegel darauf nicht anwenden will, dürfte ein bloß inhaltlicher Fehler vorliegen, der das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam macht (vgl. BGH GE 2008, 191; GE 2009, 512; GE 2011, 1228).