Mieterhöhung: Einfamilienhaus und Doppelhaushälfte vergleichbar

Der Vermieter einer Doppelhaushälfte kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug nehmen auf entsprechende Entgelte für Einfamilienhäuser.

Das Erhöhungsverlangen vom 17. Oktober 2002 ist auch - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - formell wirksam und hat damit die Überlegungsfrist ausgelöst, es ist den Bekl. gegenüber schriftlich geltend gemacht und durch Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen aus dem Bestand der Kl. auch ausreichend begründet worden (BVerfG NJW 1992, 2039, RE des OLG Frankfurt/Main, WuM 1984, 123).

Für die Vergleichbarkeit der Wohnungen ist nur zu verlangen, daß diese ungefähr vergleichbar sind und von einer formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das sich auf Vergleichswohnungen stützt, ist nur dann auszugehen, wenn die Vergleichswohnungen schon auf den ersten Blick nichts mit der Wohnung/dem Haus der Bekl. zu tun haben (vgl. BVerfG, NJW 1993, 2039; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III Rdnr. 438; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 538 a Rdnrn. 111 ff.). Völlig gleiche Wohnungen gibt es nämlich nicht. Die Wohnungen müssen nur dem gleichen Wohnungsteilmarkt entstammen und in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein. Das ist bei dem vorliegenden Vergleichsobjekt "Einfamilienhaus" mit der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte jedoch der Fall. Lediglich ein Zweifamilienhaus kann nicht mit einer Doppelhaushälfte verglichen werden, denn insoweit teilen die Mieter regelmäßig das Treppenhaus. Daß eine Doppelhaushälfte nichts mit einem Einfamilienhaus gemein hätte, kann indes nicht festgestellt werden. Mit dem Wohnungsmerkmal "Art" ist die Struktur des Hauses gemeint. Unterschiedsmerkmale sind hier die abgeschlossene oder nicht abgeschlossene Bauweise, Altbau oder Neubau, Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus und Appartement oder Mehrzimmerwohnung (vgl. Börstinghaus, a. a. O., Rdnr. 117). Der Unterschied zwischen einem Einfamilienhaus und einer Doppelhaushälfte ist indes nicht derart groß. In beiden Fällen steht der Familie für sich ein komplettes Haus zur Verfügung. Der Unterschied besteht nur darin, daß sie in der Doppelhaushälfte eine gemeinsame Wand mit dem Nachbarhaus hat. Ein Reihenhauscharakter entsteht dadurch jedoch noch nicht. Üblicherweise steht auch beiden Häusertypen ein eigener Garten zur Verfügung, mag der auch nicht extra abgetrennt sein.

Hinzu kommt, daß ein eigener Wohnungsteilmarkt für Doppelhaushälften offensichtlich nicht besteht. Der Preisspiegel des Rings Deutscher Makler (vgl. z. B. GE 2003, 1361) unterscheidet nur Reihenhäuser und Einfamilienhäuser.

Daß die Kl. selbst von einem Unterschied zwischen einer Doppelhaushälfte und einem Einfamilienhaus ausgeht, indem sie im Mieterhöhungsverlangen bei dem Einfamilienhaus "zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit einer Doppelhaushälfte" Abstriche vorgenommen hat, steht der Annahme einer grundsätzlichen Vergleichbarkeit beider Häusertypen nicht entgegen. Aus den genannten Gründen sind Doppelhaushälften mit Einfamilienhäusern vergleichbar, und der Abschlag im Mieterhöhungsverlangen geht zu Lasten der Kl.

Der Mietzins war seit 15 Monaten unverändert, § 558 Abs. 1 BGB, und die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB ist eingehalten.

Nach der vor dem erkennenden Gericht durchgeführten Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens steht auch zur Überzeugung des Gerichts - nach dessen gebotener eigener Überprüfung - fest, daß der von der Kl. verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das Gutachten ist von der Sachkunde des Sachverständigen geprägt, es geht von zutreffenden Tatsachen aus und stellt im einzelnen nachvollziehbar dar, wie der Gutachter die für das streitgegenständliche Haus ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt hat. Insoweit ist das Gutachten auch frei von Widersprüchen und konnte nach alledem ohne weiteres zur Entscheidungsgrundlage gemacht werden.

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB mit Vergleichswohnungen, darf er eine Wohnung in einer Doppelhaushälfte mit einem Einfamilienhaus vergleichen.

Der Vermieter einer Doppelhaushälfte berief sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf gezahlte Mieten für zwei Doppelhaushälften und zwei Einfamilienhäuser. Das Amtsgericht meinte, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, weil Einfamilienhäuser mit Doppelhaushälften nicht vergleichbar seien. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 6. August 2004 stellte das Landgericht Berlin fest, daß ein Einfamilienhaus mit einer Doppelhaushälfte vergleichbar sei. Das sei lediglich bei einem Zweifamilienhaus anders, weil die Mieter sich dort das Treppenhaus teilten. Das Mieterhöhungsverlangen sei daher ausreichend begründet.

Ergebnis und Begründung des Urteils überzeugen. Man sollte allerdings noch einen Schritt weitergehen: Für eine Doppelhaushälfte sollte sich der Vermieter auch auf die Mieten in einem Zweifamilienhaus beziehen dürfen, denn diese liegen tendenziell niedriger (vgl. Staudinger-Emmerich Rdn. 30 zu § 558 BGB).