Mieterhöhung einer Bruttomiete mit dem Berliner Mietspiegel 1998

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen für eine Bruttomiete mit dem Berliner Mietspiegel 1998 begründet, der Nettomieten enthält, ist zur Herstellung der Vergleichbarkeit der vom Mieter geschuldete Betriebskostenanteil (und nicht der höhere aktuelle Anteil) abzuziehen.

2. Der Mieter schuldet die Betriebskosten zum Zeitpunkt der Wirksamkeit des letzten Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG; deren Höhe kann auch mit den Pauschalwerten des Mietspiegels 1996 ermittelt werden.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Mai 1998 ist wirksam. Die Kl. haben sich auf den Mietspiegel 1998 berufen, der Nettomieten enthält, während es sich bei der vereinbarten Miete um eine Bruttomiete handelt. Sie haben dazu eine Aufstellung der Betriebskosten für das Jahr 1997 beigefügt und haben den sich daraus ergebenden Quadratmeterpreis von der Bruttomiete abgezogen. Das ist hier zulässig. Zwar sind - entgegen wohl der Auffassung der Mietspiegelaufsteller - nicht die aktuellen (konkreten) Betriebskosten zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens abzuziehen, sondern die Betriebskostenanteile, die der Mieter schuldet (vgl. im einzelnen Beuermann NZM 1998, 598). Eine Berücksichtigung der tatsächlichen Betriebskosten zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens würde auf eine Mieterhöhung insoweit ohne Begründungsmittel im Sinne der §§ 2 und 4 Abs. 2 MHG hinauslaufen.

Die in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteile sind unter anderem zu ermitteln nach dem Stand der Wirksamkeit des letzten Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG (KG GE 1997,1097). Da die Kl. mit Wirkung zum 1. April 1997 hier ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG durchgeführt haben, ist dieser Zeitpunkt maßgeblich. Die Kl. waren daher grundsätzlich berechtigt, Betriebskostenanteile zu diesem Zeitpunkt zu ermitteln und von der Bruttomiete abzuziehen.

Unzutreffend ist allerdings die Aufstellung der Betriebskosten für das Jahr 1997 im einzelnen, wie sich während des Rechtsstreits herausgestellt hat. Die Kl. haben in den einzelnen Positionen auch Kosten berücksichtigt, die nach dem 1. April 1997 angefallen sind, die somit nicht als Betriebskosten in der Miete enthalten sind. Dies führt jedoch nicht zu einer Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, da es eine Frage der Begründetheit (und nicht der Zulässigkeit) ist, ob die einzelnen Erläuterungen zutreffen. Dies folgt auch aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, wonach das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht unnötig erschwert werden darf.

Die Berechnung der konkreten Betriebskosten durch die Kl. ist - wie ausgeführt, unzutreffend, da sie nicht den Stand zum 1. April 1997 wiedergeben. Dies führt allerdings nicht zu einer Unwirksamkeit mit der Folge, daß überhaupt keine Betriebskosten abzuziehen wären. Im Interesse beider Parteien erscheint es angemessen, die pauschalen Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel 1996 (Stand: 1. September 1995) heranzuziehen, wenn keine der Parteien höhere oder niedrigere konkrete Betriebskosten substantiiert darlegt.

Die Bekl. zahlen eine Miete von 10,00 DM/m2 brutto/kalt, was unter Abzug der pauschalen Betriebskosten von 1,96 DM einem Wert von 8,04 DM netto entspricht. Nach dem Mietspiegelfeld L 2 beträgt der Mittelwert 7,47 DM/m2 netto. Dazu kommt der Parkettzuschlag von 0,60 DM. Maßgeblich ist die Ausstattung der Wohnräume mit Parkett (AG Tiergarten GE 1997, 1231; AG Schöneberg GE 1997, 621). Ein weiterer Zuschlag in Höhe von 0,39 DM/m2 ergibt sich in der Merkmalgruppe 3 für die unstreitig vorhandene Sprechanlage, so daß die Kl. eine Miete von 8,46 DM/m2 netto beanspruchen können.

Der Mietspiegel 1998 enthält bekanntlich Nettomieten; auch durchschnittliche Betriebskostenwerte wie in den früheren Mietspiegeln sind nicht angegeben. Der Vermieter einer Wohnung mit einer vereinbarten Bruttomiete steht daher vor dem Problem, welche Betriebskostenanteile er bei einem Mieterhöhungsverlangen abziehen muß, um die Vergleichbarkeit mit dem Mietspiegel herzustellen.

In seinem Urteil vom 12. Oktober 1998 meinte das Amtsgericht Tiergarten, es dürften nicht die aktuellen Betriebskosten zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens abgezogen werden, sondern die vom Mieter aufgrund einer früheren Mieterhöhung tatsächlich geschuldeten Betriebskosten. Die vom Vermieter dazu vorgelegte Berechnung war teilweise unrichtig; das Gericht wandte die pauschalen Werte des Mietspiegels 1996 an. Nicht geklärt ist damit die Frage, was passiert, wenn der Vermieter den von ihm ermittelten Betriebskostenanteil überhaupt nicht erläutert. Ob dann das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam ist, wird die Gerichte noch beschäftigen.