Mieterhöhung durch Kapitalkostenumlage

Mieterhöhung durch Kapitalkostenumlage; Mieterhöhung; Kapitalkosten; erhöhte; Kapitalkostenumlage; Wesentlichkeitsgrenze; Überschreitung der

Eine Mieterhöhung nach § 5 MHG (durch Umlage gestiegener Kapitalkosten auf die Mieter) wird nicht begrenzt durch die Vorschrift des § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG), nach der es ordnungswidrig ist, für die Vermietung von Wohnraum unangemessen hohe, nämlich solche Entgelte zu fordern, die Entgelte, die für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art in derselben oder in einer vergleichbaren Gemeinde üblicherweise gezahlt werden, nicht unwesentlich übersteigen (Überschreitung der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze).

I. Der Vorlage liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Die Kl. ließen im Jahre 1979 in Essen ein Mietshaus errichten. Zur Finanzierung des Bauvorhabens nahmen sie bei der Stadtsparkasse Duisburg gegen Absicherung durch eine erstrangige und zweitrangige Grundschuld Darlehn über 1.200.000 DM und über 500.000 DM auf, jeweils zu einem Zinssatz von 7 %, der für zwei Jahre festgeschrieben wurde, bei voller Auszahlung der Darlehnsvaluta.

Die Bekl. mietete im Oktober 1979 als Erstmieterin eine der in dem vorbezeichneten Mietobjekt gelegenen Wohnungen an, wobei die Parteien eine Grundmiete von 660 DM monatlich zuzüglich Vorauszahlungen auf die zu erwartenden umlagefähigen Nebenkosten vereinbarten. Nach Ablauf der mit den Kl. vereinbarten Festzinszeit forderte die Stadtsparkasse Duisburg von ihnen höhere Zinsen, und zwar 10,8 % für das Darlehn über 1.200.000 DM und 12,1 % für das Darlehn über 500.000 DM. Die Kl. stimmten diesen Konditionen zu und sind nunmehr bestrebt, die Zinsmehrbelastung an die Mieter nach Maßgabe des § 5 MHG weiterzugeben. Für die Bekl. errechnen die Kl., ausgehend von einer Mehrbelastung von 3,92 DM pro Quadratmeter, eine Umlage von monatlich 301,36 DM und machen mit der vorliegenden Klage zwei Monatsbeträge geltend, nachdem sich die Bekl. geweigert hat, die ihr schriftlich dargelegte Mieterhöhung, die auch mit einem Vergleichsvorschlag verbunden war, anzuerkennen. Die Summe aus dem ursprünglichen, der ortsüblichen Vergleichsmiete noch entsprechenden Mietzins und dem für die Bekl. errechneten "Zinszuschlag" ergibt einen neuen Mietzins, der den ortsüblichen nicht von einer Umlage nach § 5 MHG beeinflußten Mietzins für vergleichbaren Wohnraum um mehr als 20 % übersteigt. Die Parteien streiten darüber, ob die Kl. berechtigt sind, eine derartige Mieterhöhung vorzunehmen. Die Bekl. vertritt dazu die Rechtsansicht, eine Mieterhöhung nach § 5 MHG sei hier unzulässig, weil und soweit die von der Rechtsprechung zu § 5 WiStG entwickelte "Wesentlichkeitsgrenze" überschritten werde. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, § 5 WiStG sei für die Entscheidung des Rechtsstreits ohne Bedeutung, weil jene Vorschrift nur die Höhe der "üblichen" Miete nach § 2 MHG begrenze. II. Die Bekl. hat gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung eingelegt. Das Landgericht hat im Berufungsverfahren dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt: "Ist bei einer Mietzinserhöhung gemäß § 5 MHG die Vorschrift des § 5 WiStG zu berücksichtigen, wenn die Summe des bisher gezahlten Mietzinses und der gemäß § 5 MHG vorgenommenen Mietzinserhöhung die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG übersteigt? Wenn ja, in welchem Umfange?" Die Parteien hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. § 5 WiStG lautet: Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert ... Unangemessen hoch sind Entgelte, die ... die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art ... gezahlt werden, nicht unwesentlich übersteigen. Nach der Rechtsprechung und Literatur wird die "Wesentlichkeitsgrenze" bei einer Mieterhöhung, die 20 % bis 30 % über der Miete für vergleichbaren Wohnraum erreicht (vgl. Schmidt-Futterer, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., S. 670, Anm. D 42 mit weiteren Nachweisen). III. Die Vorlagefrage ist zulässig; denn sie hat angesichts der Hochzinsphase der letzten Jahre, die im Augenblick gerade abzuklingen scheint, und deren Auswirkungen auf den vorwiegend fremdfinanzierten freien Mietwohnungsbau grundsätzliche Bedeutung im Sinne von Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften und ist zweifelsfrei auch für die Entscheidung des vorliegenden Falles erheblich. Sie ist, soweit ersichtlich, bisher durch Rechtsentscheid noch nicht beantwortet worden. Zur

en auf den vorwiegend fremdfinanzierten freien Mietwohnungsbau grundsätzliche Bedeutung im Sinne von Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften und ist zweifelsfrei auch für die Entscheidung des vorliegenden Falles erheblich. Sie ist, soweit ersichtlich, bisher durch Rechtsentscheid noch nicht beantwortet worden. Zur Vorlagefrage ist in der zivilrechtlichen Literatur bisher wie folgt Stellung genommen worden: Während sich v. Lackum, "Zur kapitalkostenbedingten Mieterhöhung gemäß § 5 MHG", DWW 1981, 225 ff. dafür ausspricht, daß für solche Mieterhöhungen die Grenze des § 5 WiStG unbeachtlich sei, befürworten die Einhaltung dieser Grenze folgende Autoren:

Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Aufl., Vorbem. zu § 535 BGB, Anm. 156, Vorbem. zu § 1 MHG, Anm. 64; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, S. 155, Anm. 11 a, S. 307, Anm. 18 a; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., S. 575, Anm. C 302; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., S. 264, Anm. 35. Zur Begründung wird von letztgenannten Autoren ausgeführt, der gesetzgeberische Wille zur Begrenzung der Miethöhe, wie er in den strafrechtlichen Vorschriften zum Ausdruck gekommen sei, vgl. auch § 302 a StGB, dulde keine Ausnahme; das Kostendeckungsprinzip, wie es u. a. in § 5 MHG seinen Niederschlag gefunden habe, sei demgegenüber nachrangig, zumal sich aus der Fassung des § 5 MHG kein Hinweis darauf ergebe, daß der Gesetzgeber das Ausmaß einer Mieterhöhung nach dieser Vorschrift nicht habe begrenzt wissen wollen. In der Rechtsprechung der Zivilgerichte ist zur Vorlagefrage speziell noch nicht Stellung genommen worden. Allerdings wird, soweit es um die sogenannten "Modernisierungszuschläge" nach § 3 MHG geht, die anerkanntermaßen an sich zu einer Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus führen dürfen, verschiedentlich die Ansicht vertreten, daß insoweit die "Wesentlichkeitsgrenze" des § 5 WiStG zu beachten sei, LG Mannheim, WuM 1980, 18 LG Duisburg, WuM 1979, 221; Nadler, WiStG, 2. Aufl., § 5 Anm. 4 spricht sich wohl auch für die Geltung der "Wesentlichkeitsgrenze" bei Mieterhöhungen nach § 5 MHG aus. Der BGH hat in einem Strafurteil vom 8. Dezember 1981, WuM 1982, 164 f., zur Strafbarkeit gemäß § 302 a StGB (Mietwucher) ausgeführt, daß der Vermieter die Überschreitung der "Wesentlichkeitsgrenze" bei § 302 a StGB, die nach der Rechtsprechung zum Tatbestand des Wuchers bei etwa 40 % bis 50% liegen soll, also noch deutlich höher als beim Tatbestand für Ordnungswidrigkeiten nach § 5 WiStG, nicht mit dem Hinweis auf hohe Gestehungskosten und sonstige Aufwendungen rechtfertigen könne; wenn der Vermieter nicht kostendeckend unter Beachtung der "Wesentlichkeitsgrenze" zu vermieten vermöge, habe er Verluste in Kauf zu nehmen oder von einer Vermietung Abstand zu nehmen. V. Die Vorlagefrage ist nach Auffassung des Senats demgegenüber in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Weise zu beantworten. Weder der Wortlaut noch die an der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 5 MHG einerseits sowie andererseits an den Interessen der Mietvertragsparteien ausgerichtete Auslegung der Vorschrift lassen es gerechtfertigt erscheinen, die von der Rechtsprechung zu § 5 WiStG entwickelte Wesentlichkeitsgrenze als verbindlich für eine nach § 5 MHG zulässige Mieterhöhung anzusehen. 1) Nach § 5 MHG ist es zulässig, zu Lasten des Mieters eine Umlage zu erheben, die dazu dient, Mehrbelastungen des Vermieters auszugleichen, die dadurch entstehen, daß er als Bauherr oder Käufer einer Mietwohnung eine Erhöhung der Zinsen für die zur Finanzierung aufgenommenen dinglich gesicherten Darlehn hinnehmen muß. Die Umlage kann unabhängig davon erhoben werden, ob die bis dahin geforderte Miete schon derjenigen für von Zinsumlagen nicht beeinflußten vergleichbaren Wohnraum entspricht, sofern der Vermieter nicht die Zinserhöhung zu vertreten hat. Solche Mehrbelastungen durch Zinserhöhungen hatte nach der 1971 durch das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführten Regelung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenprinzip der Vermieter allein zu tragen, sofern nicht eine Mieterhöhung auf Grund gestiegener

n Wohnraum entspricht, sofern der Vermieter nicht die Zinserhöhung zu vertreten hat. Solche Mehrbelastungen durch Zinserhöhungen hatte nach der 1971 durch das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz eingeführten Regelung der Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenprinzip der Vermieter allein zu tragen, sofern nicht eine Mieterhöhung auf Grund gestiegener Vergleichsmieten möglich war. Das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz war bis zum 31. Dezember 1974 befristet. Als die Beratungen der gesetzgebenden Körperschaften über eine gesetzliche Fortschreibung des durch das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz bis 1974 erreichten Rechtszustandes einsetzten, hatte die Hochzinsphase der Jahre 1972, 1973, 1974 gerade einen ihrer Höhepunkte erreicht. Die dabei gemachten Erfahrungen gaben der Bundesregierung Anlaß, im Entwurf für ein Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz die Regelung des § 5 MHG vorzuschlagen, allerdings nur für Zinserhöhungen ab 30.6.1973. Weil gerade in der Zeit vor dem 30.6.1973 gravierende Zinserhöhungen zu verzeichnen waren, ist schließlich der Stichtag in der endgültigen Fassung des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes auf den 1. Januar 1973 vorverlegt worden. Zum Zeitpunkt der Beratungen des Entwurfs für ein Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz war die Regelung des § 5 WiStG bereits in Kraft, jedoch noch unter anderer Bezeichnung (§ 2 b WiStG). Sie war schon 1971 durch das Mietrechtsverbesserungsgesetz unter Ablösung einer zu weit und ungenau gefaßten Vorschrift eingeführt worden. Darüber hinaus hatten die Länderminister bereits Richtlinien zur Handhabung der Bußgeldvorschrift durch die für die Verfolgung von Verstößen zuständigen Ordnungsbehörden herausgegeben. Danach sollte die "Wesentlichkeitsgrenze", bei der also der objektive Tatbestand der Bußgeldvorschrift als erfüllt angesehen werden sollte, bei der Forderung einer Miete von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; auf individuelle Gestehungskosten des Vermieters und seine sonstigen Aufwendungen für das Mietobjekt sollte es nicht ankommen. Im Beratungsverfahren betreffend das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, dessen Entwurf neben dem "ordentlichen" Erhöhungsrecht nach 2 MHG die Einführung zweier "außerordentlicher" Mieterhöhungsrechte vorsah, nämlich des "Modernisierungszuschlags" nach § 3 MHG und des "Zinszuschlags" nach § 5 MHG, ist allein für den Modernisierungszuschlag eine sogenannte "Kappungsgrenze" vorgesehen worden, die entsprechend der oben erörterten "Wesentlichkeitsgrenze", die durch Verwaltungsrichtlinien festgeschrieben war, in bewußter Anlehnung an diese bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen sollte. Dieses Vorhaben ist allerdings nicht verwirklicht worden. Für den Zinszuschlag nach § 5 MHG war eine solche bei der "Wesentlichkeitsgrenze" liegende Grenze gar nicht erst vorgeschlagen worden; andererseits war der Gesetzentwurf bestrebt, auch hier zu Eingrenzungen zu kommen. Solche sind auch erreicht worden, nämlich einmal durch die Festlegung des Stichtages, zum anderen dadurch, daß die Zulässigkeit der Umlage davon abhängig gemacht wurde, daß es sich um Zinsen für dinglich gesicherte Darlehn handeln mußte und daß der Vermieter die Zinssteigerungen nicht zu vertreten hatte. Gerade diese zweite Voraussetzung für einen Zinszuschlag nach § 5 MHG hat in der Folgezeit durchaus dazu geführt, den Mieter gelegentlich vor Mieterhöhungen nach § 5 MHG zu bewahren, vgl. Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 23.12.1981 und des OLG Hamm vom 27.12.1981,

deln mußte und daß der Vermieter die Zinssteigerungen nicht zu vertreten hatte. Gerade diese zweite Voraussetzung für einen Zinszuschlag nach § 5 MHG hat in der Folgezeit durchaus dazu geführt, den Mieter gelegentlich vor Mieterhöhungen nach § 5 MHG zu bewahren, vgl. Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 23.12.1981 und des OLG Hamm vom 27.12.1981, beide abgedruckt in der Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen des Bundesanzeigers, letzterer u. a. auch in NJW 1982, 891. Schon aus dem dargelegten Gang des Gesetzgebungsverfahrens läßt sich aber insgesamt ableiten, daß der Gesetzgeber des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes bewußt von einer Begrenzung des nach § 5 MHG zulässigen Zinszuschlages über die in der Vorschrift selbst und im MHG ansonsten noch geschaffenen Grenze hinaus abgesehen hat, insbesondere auch davon ausging, daß die "Wesentlichkeitsgrenze" der Bußgeldvorschrift des § 5 WiStG, soweit sie bei Mieterhöhungen allein wegen der Regelungen des § 5 MHG überschritten würde, unbeachtlich sei. Der Gesetzgeber hat dieses Problem nicht übersehen, wie sich daran zeigt, daß er die Geltung der "Wesentlichkeitsgrenze" im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 3 MHG im Ergebnis ablehnend erörtert und weiter davon abgesehen hat, die Geltung einer solchen Grenze für die Regelung des § 5 MHG überhaupt vorzuschlagen. In diesem Sinne ist der Gesetzgeber auch von der Exekutive verstanden worden; denn die nach 1975, also nach Inkrafttreten des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes überarbeiteten vorerwähnten Ministerrichtlinien sehen ausdrücklich vor, daß bei der Prüfung, ob der objektive Tatbestand der Vorschrift des § 5 WiStG erfüllt sei, Mieterhöhungen nach Maßgabe der §§ 3 und 5 MHG außer Betracht zu bleiben haben, vgl. Richtlinientext, abgedruckt bei Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O. S. 681 ff., insbesondere Anm. D 101. 2) Nicht zu verkennen ist freilich, daß durch ministerielle Richtlinien für die Anwendungen des § 5 WiStG im Ordnungswidrigkeitenverfahren der gesetzliche Tatbestand der genannten Vorschrift letzten Endes rechtlich nicht beseitigt oder verändert werden kann. Es bleibt ein Widerspruch, wenn der Gesetzgeber einerseits im Bereich des Zivilrechts im Interesse der Förderung des Wohnungsbaus die Umlage der Zinsmehrbelastung auf den Mieter im Rahmen des § 6 MHG ohne Beschränkung auf eine "Wesentlichkeitsgrenze" freigibt, auf der anderen Seite aber in § 5 WiStG die Überschreitung einer auf die nicht durch Kapitalzinsumlagen beeinflußte ortsübliche Vergleichsmiete bezogenen "Wesentlichkeitsgrenze" verpönt, nämlich für "ordnungswidrig" und damit folgerichtig für objektiv rechtswidrig erklärt. Dadurch kann insbesondere auch der Fall eintreten, daß ein Vermieter zwar in laufenden Mietverträgen die Zinsbelastung nach § 5 MHG den Mieten zuschlagen darf, daß ihm aber bei einer Neuvermietung ein solcher Zuschlag, wenn er im Verhältnis zu den "normalen" örtlichen Vergleichsmieten die "Wesentlichkeitsgrenze" überschreitet, nach § 5 WiStG verwehrt ist. Diese Ungereimtheiten sind indessen kein hinreichender Grund, die nach § 5 MHG zugelassenen Mieterhöhungen über § 5 WiStG wieder einzuschränken. Wie die dargestellte Entstehungsgeschichte des § 5 MHG zeigt, hat der Gesetzgeber eine derartige Einschränkung ersichtlich bewußt nicht eingeführt. Die Sonderregelung des § 5 MHG hat demgemäß den Vorrang vor der älteren und allgemeineren Regelung des WiStG. Dessen Auslegung muß deshalb gegebenenfalls der Weiterentwicklung des Mieterhöhungsrechtes im

e die dargestellte Entstehungsgeschichte des § 5 MHG zeigt, hat der Gesetzgeber eine derartige Einschränkung ersichtlich bewußt nicht eingeführt. Die Sonderregelung des § 5 MHG hat demgemäß den Vorrang vor der älteren und allgemeineren Regelung des WiStG. Dessen Auslegung muß deshalb gegebenenfalls der Weiterentwicklung des Mieterhöhungsrechtes im MHG angepaßt werden, und nicht umgekehrt. Wie das im einzelnen zu bewerkstelligen sein könnte, ist nicht Gegenstand der Vorlagefrage und deshalb im Rahmen dieses Rechtsentscheides nicht rein theoretisch/abstrakt zu untersuchen. 3) Für den vorliegenden Fall ergibt sich damit zugleich, daß sich der vorliegende Rechtsentscheid nicht konkret in Widerspruch zu der oben angegebenen Revisionsentscheidung des BGH (Urteil des 1. Strafsenats vom 8. Dezember 1981, WuM 1982, 164 f.) zu § 5 WiStG setzt. Zwar wird in dem Urteil betont, daß das Kostendeckungsprinzip (auf dem der hier in Rede stehende § 5 MHG letztlich beruht) nicht geeignet sei, den wegen Mietwuchers nach § 302 a StGB angeklagten Vermieter zu entlasten. Jedoch ist zu beachten, daß der BGH dort nicht die besondere Rechtslage zu beurteilen hatte, die sich daraus ergibt, daß die "Wesentlichkeitsgrenze" allein deswegen überschritten wird, weil es zu einer Zinsmehrbelastung gekommen ist, deren Umlage auf den Mieter dem Grunde nach gerechtfertigt ist, § 5 MHG. Vielmehr hatte der BGH in jenem Fall dazu Stellung zu nehmen, ob ein Untervermieter, der seinerseits Wohnräume angemietet hatte, berechtigt sein könnte, bei der Weitervermietung Mietzinsen anzufordern, die über der "Wesentlichkeitsgrenze" lagen, um so seine eigenen (hohen) Mietzinsverpflichtungen gegenüber seinem Hauptvermieter kostendeckend zu erwirtschaften. Der BGH hat in diesem Fall das Kostendeckungsprinzip für unbeachtlich erklärt und ausgeführt, der Untervermieter müsse, wenn er nicht mit Verlusten arbeiten wolle, von einer Untervermietung überhaupt Abstand nehmen; mit anderen Worten, es sei dem Untervermieter versagt, die Nachteile einer unwirtschaftlichen Unternehmung auf die Mieter abzuwälzen. Diese Begründung aber trifft den hier zu beurteilenden Fall - Mieterhöhung unter Überschreitung der "Wesentlichkeitsgrenze" infolge entsprechender Zinsmehrbelastungen - zumindest schon deshalb nicht, weil der Vermieter, soweit er nach § 5 MHG überhaupt berechtigt ist, Zinszuschläge umzulegen, diese Notwendigkeit nicht zu vertreten haben darf. Allein der Umstand aber, daß sich der Vermieter bei der Kapitalbeschaffung auf ein Darlehn mit zeitlich begrenztem Festzins und danach mit dem Risiko eines variablen Zinses eingelassen hat, gereicht dem Vermieter nicht zum Vorwurf eines Verschuldens, das er also im Sinne des § 5 MHG "vertreten muß"; denn der Gesetzgeber ist ja bei der Einführung des § 5 MHG von vornherein gerade von dem - als tatbestandsmäßig behandelten - Fall eines Baukredites mit variablen Zinskonditionen ausgegangen. Ist hiernach zu verneinen, daß die angezogene BGH-Entscheidung einen dem vorliegenden konkreten Fall entsprechenden gleichen Fall behandelt hat, scheidet die Annahme aus, daß der erkennende Senat mit dem vorliegenden Rechtsentscheid die darin bestimmte Rechtsfrage abweichend von einer bereits vorhandenen Problemlösung durch den BGH beantwortet. Schon deshalb bedarf es keiner Vorlage an den BGH. Folgerichtig kann es dahingestellt bleiben, ob die Vorlagepflicht nach Art. III Abs. 1 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes in der heutigen Fassung bei dem Abweichen von

tsentscheid die darin bestimmte Rechtsfrage abweichend von einer bereits vorhandenen Problemlösung durch den BGH beantwortet. Schon deshalb bedarf es keiner Vorlage an den BGH. Folgerichtig kann es dahingestellt bleiben, ob die Vorlagepflicht nach Art. III Abs. 1 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes in der heutigen Fassung bei dem Abweichen von jeglicher BGH-Rechtsprechung - auch in Strafsachen - besteht oder umgekehrt etwa nur bei Abweichungen von eigentlichen (bloß in Vorlagesachen denkbaren) mietrechtlichen Rechtsentscheiden des BGH eingreift. 4) Eine Ausdehnung des Schutzes des Mieters vor Mieterhöhungen nach § 5 MHG über die in jenem Gesetz selbst gesetzten Grenzen hinaus ist letztlich auch nicht mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen der Mietvertragsparteien geboten. Der Gesetzgeber und die Exekutive haben im Gegenteil durch die Einführung des § 5 MHG einerseits und andererseits durch den Erlaß der Richtlinien zur Handhabung der Bußgeldvorschrift des § 5 WiStG speziell für den Fall einer Mieterhöhung, die auf § 5 MHG beruht, für den Vermieter einen Vertrauenstatbestand geschaffen. Dies war auch die erläuterte Absicht des Gesetzgebers, der durch die Einführung der Sondererhöhungsrechte nach den § § 3 und 5 MHG die Wohnungsbautätigkeit anregen wollte, zur Behebung der Wohnungsnot einerseits und Belebung der Konjunktur andererseits. Der seriöse Vermieter-Bauherr-Käufer von Mietobjekten wird seine Finanzierung gerade auch unter Berücksichtigung der Regelung des § 5 MHG gestaltet haben und sein wirtschaftliches Risiko danach kalkuliert haben. Durch die Feststellung, daß bei Mieterhöhungen nach § 5 MHG zusätzlich zu den im Gesetz festgelegten Grenzen auch noch die "Wesentlichkeitsgrenze" des § 5 WiStG zu beachten sei, würde der Finanz- und Risikoplanung im nachhinein teilweise die Grundlage entzogen. Darüber hinaus ergäbe sich eine weitere für die seriöse Planung unerträgliche Unsicherheit daraus, daß die "Wesentlichkeitsgrenze" nicht von vornherein exakt bestimmbar ist. In der Rechtsprechung wird die Grenze bei einer Überschreitung der Miete von 20 % bis 25 % über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus angesetzt, vgl. OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 7. Juli 1981, 8 ReMiet 1/81 mit weiteren Nachweisen, Erbs-Kohlhaas-Meyer, WiStG, Anm. 4 c zu § 5. Mit einer Verunsicherung und Behinderung des Wohnungsbaues wäre umgekehrt auch der Mieterschaft insgesamt, soweit ihr an modernen Neubauwohnungen gelegen ist oder soweit sie überhaupt auf eine Vermehrung des Wohnungsangebotes wartet, letzten Endes nicht gedient. Daß sich gleichwohl im Einzelfall bei relativ hohen Zinsumlagen Härten für einen Mieter ergeben können, fällt bei der Gesamtabwägung der Interessen nicht entscheidend ins Gewicht. Insoweit muß sich der Mieter mit den Möglichkeiten begnügen, die ihm der Gesetzgeber eröffnet hat; er kann sich von vornherein nach § 5 Abs. 4 MHG einen verbindlichen Überblick über die bestehende Kreditbelastung zu variablen Zinsen verschaffen. In jedem Fall hat er das Sonderkündigungsrecht nach § 9 MHG. Das Verbot, Zinszuschläge nach § 5 MHG über die "Wesentlichkeitsgrenze" hinaus zu fordern, würde sich auch aus einem weiteren Gesichtspunkt zum Nachteil der Gesamtheit der Mieter auswirken. Der Vermieter würde dann nämlich bestrebt sein, die effektiv entstandene Zinsmehrbelastung in anderer Weise an den Mieter weiterzugeben, nämlich durch eine Anhebung der Vergleichsmieten im Rahmen der zulässigen Grenzen. Diese Anhebungen wären dauerhaft,

de sich auch aus einem weiteren Gesichtspunkt zum Nachteil der Gesamtheit der Mieter auswirken. Der Vermieter würde dann nämlich bestrebt sein, die effektiv entstandene Zinsmehrbelastung in anderer Weise an den Mieter weiterzugeben, nämlich durch eine Anhebung der Vergleichsmieten im Rahmen der zulässigen Grenzen. Diese Anhebungen wären dauerhaft, während der offiziell erhobene Zinszuschlag nach § 5 MHG zu entfallen hat, wenn eine Zinssenkung eintritt, § 5 Abs. 3 MHG. Der Mieter kann auch, wie die in der Vergangenheit zu beobachtenden Schwankungen auf dem Kapitalmarkt zeigen, durchaus mit solchen Zinssenkungen rechnen.