Mieterhöhung durch Hausverwaltung in "Wir-Form"

Mieterhöhung durch Hausverwaltung in "Wir-Form"; Stellvertretung; Offenkundigkeitsprinzip

Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das in der "Wir-Form" abgefasst ist, ist ohne namentliche Erwähnung des Vermieters unwirksam. Insoweit reicht insbesondere bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel auch die Ankündigung einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers nicht aus.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt von den beiden Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die von den Letztgenannten innegehaltene Wohnung.

1. a) Der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Mitte (im Folgenden: VEB) als Vermieter und die Bekl. zu 2) als Mieterin schlossen am 27. Juli 1986 einen Mietvertrag über die im Hause ..., Berlin, gelegene Wohnung.

b) Das Eigentum an dieser Wohnung bzw. dem dazugehörigen Hausgrundstück wurde nach dem 2. Oktober 1990 auf die W. Gesellschaft (im Folgenden: W.) übertragen.

Nach einer "Vereinbarung" bzw. "Anlage zum bestehenden Mietvertrag" zwischen der W., der I. GmbH (im Folgenden: I.) und den beiden Bekl. vom 26. Oktober bzw. 13. November 1996 sollte die I. neue Vermieterin der beiden Bekl. werden. Der jeweilige Vertrag ist auf Mieterseite nur von einer Partei mit "B." unterschrieben worden. Die (Gesellschafter der) Kl. wurde(n) sodann als Eigentümer(in) der streitbefangenen Wohnung bzw. des Hausgrundstückes S.gasse in das zuständige Grundbuch eingetragen.

c) Mit Schreiben vom 29. März 2007 wurden die beiden Bekl. von der K. GmbH Immobilienverwaltung (im Folgenden: K.) aufgefordert, der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für ihre Wohnung von monatlich 325,16 Euro um 65,03 Euro auf dann monatlich 390,19 Euro mit Wirkung zum 1. Juni 2007 zuzustimmen. Darin heißt es auszugsweise:

"[...] kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses [...] verlangen [...].

Wir bitten Sie, der folgenden Mieterhöhung ab 1.6.2007 zuzustimmen.

Ihre Zustimmung erwarten wir bis spätestens zum Ende des zweiten Kalendermonats [...]. Anderenfalls bliebe uns leider nur der Weg, Klage auf Zustimmung zu erheben. Wir bitten Sie deshalb, die beigefügte und von allen Mietern der Wohnung unterschriebene Erklärung bis spätestens 31. Mai 2007 zurückzusenden. [...]

Mit freundlichen Grüßen i. A. B.

Anlage: Vollmacht"

Dem vorerwähnten Schreiben, das den beiden Bekl. am 30. März 2007 in deren Hausbriefkasten eingeworfen worden ist, lag eine schriftliche "Vollmacht zur Hausverwaltung" der Kl. vom 21. Juni 2006 bei, nach der die K. u. a. bevollmächtigt war, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Die Bekl. reagierten darauf nicht.

II. Die Klage war abzuweisen, weil sie unzulässig ist.

2. a) Für die Zulässigkeit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist u. a. ein entsprechendes vorgerichtliches und wirksames Verlangen des Vermieters im Sinne des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlich (vgl. BGH, NZM 2006, 652 m.w.N.; BayObLG, NJW-RR 2000, 964; LG Berlin, GE 1999, 777; AG Charlottenburg, GE 2006, 61 ff. m.w.N.; AG Mitte, Urteil vom 19. Juni 2007, Az. 9 C 113/07, Seite 4; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. [2007], § 558 b, Rn. 80 m.w.N., i.V.m. § 558 a, Rn. 8 m. w. N.; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 66. Auflage [2007], § 558 b, Rn. 7 m. w. N.).

Ein solches ist hier aber nicht gegeben.

b) Ein vorgerichtliches und wirksames Begehren nach Zustimmung zur Mieterhöhung bedingt u. a., dass die Kl. als (wirkliche) Vermieterin die beiden Bekl. als Mieter zu einer entsprechenden Zustimmung wirksam, aber vergeblich aufgefordert hatte (§ 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB n. F.).

(1) Dem genügt das Schreiben der K. vom 29. März 2007 jedoch nicht.

(a) Ein Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F.) muss von dem Vermieter als Erklärendem stammen oder ihm zumindest zuzurechnen sein (vgl. KG, MDR 1998, 529; LG Berlin, GE 1999, 777; ZMR 1997, 358; AG Charlottenburg, aaO., m. w. N.; AG Mitte, aaO., Seite 5 f.; AG Köpenick, GE 2005, 621 f.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., vor § 558, Rn. 17 m. w. N., Weidenkaff, in: Palandt, aaO., § 558 a, Rn. 2 m. w. N.).

Dem wird das in Rede stehende Schreiben jedoch nicht gerecht.

(aa) Die Aufforderung der K. an die beiden Bekl., der Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen, erfolgte mangels hinreichend kenntlich gemachten Vertretungszusatzes im eigenen Namen (§ 164 Abs. 2 BGB) - und deswegen nicht im Namen der Kl. (§ 164 Abs. 1 BGB).

(aaa) Aus dem - aus der Sicht der beiden Bekl. als Erklärungsempfänger maßgeblichen - Wortlaut dieses Schreibens (§§ 164 Abs. 1 Satz 2, 133, 157 BGB)

"[...] kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses [...] verlangen [...]. Wir bitten Sie, der folgenden Mieterhöhung ab 1.6.2007 zuzustimmen, Ihre Zustimmung erwarten wir bis spätestens zum Ende des zweiten Kalendermonats [...]. Anderenfalls bliebe uns leider nur der Weg, Klage auf Zustimmung zu erheben. Wir bitten Sie deshalb, die beigefügte und von allen Mietern der Wohnung unterschriebene Erklärung bis spätestens 31. Mai 2007 zurückzusenden [...]"

war nicht hinreichend deutlich, dass die K. überhaupt als Vertreterin im Sinne des § 164 Abs. 1 BGB auftreten wollte, geschweige denn für welchen Vertretenen. Dort wird stets nur der Plural "wir" benutzt, ohne dass ein einziges Mal die Kl. namentlich erwähnt wird. Dies war aber - nicht zuletzt - wegen der (angeblichen) zahlreichen Vermieterwechsel seit Mietbeginn im Jahre 1988 aus der Sicht der Bekl. erforderlich (vgl. AG Charlottenburg, GE 2006, 61, 62 f. m. w. N.; AG Mitte, aaO., Seite 6).

(cc) Dass dem Schreiben der K. eine auf sie lautende schriftliche Vollmacht der Kl. beigefügt und die in der "Anlage" angedeutet worden war, hilft der Letztgenannten auch nicht: Denn mit der Unterschriftenzeile war das Mieterhöhungszustimmungsverlangen der K. GmbH gemäß §§ 126 Abs. 1, 126 b BGB abgeschlossen (vgl. AG Köpenick, GE 2005, 622, 623).

Im Übrigen war auch dort nur eine - vom wem im Sinne der §§ 164 Abs. 1, 166 Abs. 2 Satz 1 BGB stammende? - "Vollmacht" angekündigt, was ebenfalls nicht dem stellvertretungsrechtlichen Offenkundigkeitsprinzip nach § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB genügt (vgl. AG Mitte, aaO., Seite 6).

(bb) Zum anderen ist die Aufforderungserklärung der K. mit Schreiben vom 29. März 2007 der Kl. auch nicht gemäß § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB aufgrund der Umstände des Einzelfalles bzw. der Grundsätze über das Geschäft, für wen es angeht, zurechenbar.

(aaa) Die beiden Bekl. konnten anhand dieses Schreibens nämlich nicht hinreichend erkennen, wer konkret ihr (aktueller) Vermieter sein soll, der befugt war, von ihnen die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen. Denn darin ist ein bzw. der aktuelle Vermieter nicht namentlich genannt worden (vgl. AG Mitte, aaO., Seite 5).

(bbb) § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. die Grundsätze des Geschäftes, für wen es angeht, sind auf ein Zustimmungsbegehren des Vermieters im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB n. F. nicht anwendbar, weil der Gesetzgeber für ein wirksames vorgerichtliches Mieterhöhungsverlangen mit §§ 558 und 558 a BGB n. F. strenge formale Voraussetzungen geschaffen hat. Demzufolge ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung schon als unzulässig abzuweisen, wenn diese Formalien nicht eingehalten worden sind (vgl. OLG Hamburg, MDR 1974, 585; LG Berlin, WuM 1980, 18; AG Charlottenburg, aaO.; AG Mitte, aaO., Seite 5 f.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 558 b, Rn. 92 m. w. N.).

Mit dieser einschneidenden und von dem Gesetzgeber bewusst streng gefassten Rechtsfolge, die ihren Ursprung in §§ 558 Abs. 1, 558 b Abs. 2 BGB n. F. hat, wäre es nicht zu vereinbaren, wenn das Zustimmungsverlangen der K. in dem Sinne ausgelegt werden könnte, dass sie - nur - die Kl. als bei Zugang dieses Verlangens bei den beiden Bekl. am 30. März 2007 aktuelle Vermieterin der in Rede stehenden Wohnung vertreten hat (vgl. AG Charlottenburg, aaO.; AG Mitte, aaO.; so im Ergebnis auch KG, MDR 1998, 529, Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., vor § 558, Rn. 17 f. m. w. N.). Insoweit folgt das Gericht auch nicht der hiervon abweichenden Rechtsauffassung des Brandenburgischen Oberlandesgerichtes (NJWE-MietR 1997, 135), die diese Aspekte unberücksichtigt lässt.

Hinzu kommt, dass sich ausweislich des Mietvertrages vom 27. Juli 1986 der VEB als Vermieter der Bekl. zu 2) präsentiert hatte, dass die Kl. nach ihrem eigenen Vorbringen aber zu einem nicht genannten Zeitpunkt als neue Eigentümerin in das zuständige Grundbuch eingetragen worden ist aufgrund eines nicht näher vorgetragenen Erwerbes von dem Insolvenzverwalter der I. Dann aber oblag es der K. erst recht, den Namen der damals aktuellen Vermieterin der von den beiden Bekl. innegehaltenen Wohnung anzugeben, die sich (gegebenenfalls) über die am 30. März 2007 (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) im Grundbuch eingetragene Eigentümerin nach § 566 Abs. 1 BGB n. F. ermitteln ließ (vgl. AG Charlottenburg und AG Mitte, jeweils aaO.).

(b) Diese formalen Mängel des Schreibens der K. vom 29. März 2007 sind auch nicht im Laufe des Rechtsstreites i. S. d. § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB n. F. wieder geheilt worden.

Diese Vorschrift bezieht sich nämlich lediglich auf Mängel im Sinne des § 558 a BGB n. F. Letztgenannte Bestimmung hingegen regelt nur die Formbedürftigkeit des Verlangens der Zustimmung zur Mieterhöhung und die inhaltlichen Anforderungen an die Begründung für dieses Verlangen. Demgegenüber nicht erfasst werden die sich aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. selbst ergebenden Formalien, insbesondere, dass dieses Verlangen von dem Vermieter bzw. von einem Dritten in dessen Namen erklärt werden muss (vgl. AG Charlottenburg, aaO.; AG Mitte, aaO., Seite 7; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 558 b, Rn. 162; Weidenkaff, in: Palandt, aaO., § 558 b, Rn. 19 m. w. N.).

c) Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungszustimmungsbegehren der Kl. im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB n. F. ist auch nicht in ihrem Klageschriftsatz vom 3. Juli 2007 zu sehen.

Denn die dazu erforderliche zweimonatige Wartefrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB n. F. war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung am 16. November 2007, 12.00 Uhr (§§ 495, 310 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 136 Abs. 4 ZPO) noch nicht abgelaufen, weil dieser Schriftsatz den beiden Bekl. nach Aktenlage jeweils erst am 17. Oktober 2007 zugestellt worden war und sie daher erst am 31. Dezember 2007 ablaufen würde. [...]

Ein Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das in der "Wir-Form" abgefasst ist, ist ohne namentliche Erwähnung des Vermieters unwirksam. Insoweit reicht insbesondere bei häufigem, dem Mieter unbekannten Vermieterwechsel auch die Ankündigung einer Vollmacht ohne Benennung des Vollmachtgebers nicht aus.

Die Hausverwaltung der nach mehrfachem Vermieterwechsel im Grundbuch eingetragenen Erwerberin verlangte in der "Wir-Form" die Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung. Dem Schreiben war eine schriftliche "Vollmacht zur Hausverwaltung" der Erwerberin beigefügt, nach der die Hausverwaltung unter anderem bevollmächtigt war, die Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen. Die Mieter reagierten darauf nicht, so dass die Erwerberin sie auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagte.

Das AG Mitte wies die Klage als unzulässig ab, weil ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorausgegangen sei, denn aus der Mieterhöhungserklärung sei nicht hinreichend deutlich geworden, dass die Hausverwaltung als Vertreterin und für wen habe auftreten wollen; dort sei stets nur der Plural "wir" benutzt worden, ohne ein einziges Mal die Erwerberin als neue Vermieterin namentlich zu erwähnen, was aber wegen der zahlreichen Vermieterwechsel erforderlich gewesen sei. Unerheblich sei, dass dem Mieterhöhungsverlangen eine auf die Hausverwaltung lautende schriftliche Vollmacht der Erwerberin beigefügt wurde, da diese nur als Anlage beigefügt worden sei, mit der Unterschriftenzeile aber die Erklärung abgeschlossen gewesen sei. Die Erwerberin könne sich auch nicht darauf berufen, dass sich aus den Umständen die Vertretung der Erwerberin als Vermieterin ergebe, denn diese sei den Mietern nicht bekannt gewesen, deren Mietvertrag auf eine andere Vermieterin lautete.

Das Urteil zeigt, wie wichtig es ist, dass die Hausverwaltung klarstellt, dass sie Erklärungen des Vermieters in dessen Vertretung abgibt. Dazu ist die "Wir-Form" nicht geeignet, da sich daraus nicht ergibt, wer hinter der die Erklärung abgebenden Hausverwaltung steckt. Auch dann, wenn dem Mieter der (neue) Vermieter bekannt ist, kann dem "Wir" nicht mit letzter Sicherheit entnommen werden, dass damit auch der Vermieter gemeint ist. Den Umständen kann zudem nur dann entnommen werden, dass die Hausverwaltung die Erklärung (auch) im Namen des Vermieters abgibt, wenn dieser dem Mieter auch bekannt ist.