Mieterhöhung durch Gutachten, Qualifikation des Gutachters

Die Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG, in dem auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen wird, nur dann zulässig ist, wenn der Sachverständige speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung öffentlich bestellt oder vereidigt ist oder ob auch die Beifügung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudeschätzung zulässig ist, wird dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

I. Die Bekl. sind Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung im Hause des Kl. Der Kl. hat von ihnen gemäß § 2 Abs. 2 S. 2 MHG die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab 1.11.1980 verlangt. Seinem schriftlichen Erhöhungsverlangen war das Gutachten eines von der Industrie und Handelskammer Konstanz öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudeschätzung beigefügt (I 9,11,19). In diesem Gutachten werden keine bestimmten Vergleichswohnungen benannt. Die Bekl. halten das Erhöhungsverlangen u. a. deshalb für unzulässig, weil es der Kl. nicht auf das Gutachten eines speziell für Mietpreisberechnungen zugelassenen Sachverständigen stütze und der Sachverständige auch keine ortsüblichen Vergleichsmieten anführe. Durch Zwischenurteil vom 25.2.1981 hat das Amtsgericht Singen das Erhöhungsverlangen für zulässig und wirksam erklärt, da es den Anforderungen des § 2 Abs. 2 S. 2 MHG genüge. Mit ihrer Berufung wenden sich die Bekl. gegen diese Auffassung. Sie bezweifeln, daß ein Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudeschätzung über die erforderliche Sachkenntnis für die Schätzung von Wohnungsmieten verfüge und sind ferner der Meinung, wegen der fehlenden Angabe vergleichbarer Mieten seien die im Gutachten getroffenen Schlußfolgerungen des Sachverständigen nicht nachvollziehbar. Die bloße Berufung auf Sachkunde reiche hierfür nicht aus. Das Berufungsgericht will sich den bereits ergangenen Rechtsentscheidungen in Mietsachen anschließen, die eine Benennung konkreter Vergleichswohnungen im Sachverständigengutachten nicht für erforderlich halten. Zu der Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen nur zulässig ist, wenn ihm das Gutachten eines speziell für das Gebiet des Mietpreisrechts öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen beigefügt werde, beabsichtigt es jedoch, von der Entscheidung des OLG Oldenburg vom 22.12.1980 (Nds. Rpfl. 81, 84) abzuweichen, das diesen Grundsatz ausdrücklich ausgesprochen habe. Zur Begründung führt das Berufungsgericht insbesondere an, daß im gesamten Landgerichtsbezirk Konstanz ein speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung oder Mietpreisschätzung bestellter oder vereidigter Sachverständiger nicht vorhanden sei. Für entscheidend hält es auch den Streit der Parteien darüber welche Anforderungen an die gedankliche Nachvollziehbarkeit eines solchen Gutachtens zu stellen sind. Das Landgericht hat demgemäß dem Senat folgende Fragen zur Entscheidung vorgelegt:

a) Ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 2 MHG, in dem auf ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug genommen wird, nur dann zulässig, wenn der Sachverständige speziell für das Gebiet der Mietpreisbewertung öffentlich bestellt oder vereidigt ist oder ist auch die Beifügung eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen zulässig? b) Genügt es in einem derartigen Gutachten, wenn der Sachverständige die von ihm angegebenen Mietpreise letztlich lediglich damit begründet, daß ihm aufgrund seiner Erfahrung und Sachkunde hinreichend viele Vergleichsobjekte bekannt seien, oder ist darüberhinaus eine Darlegung des Sachverständigen erforderlich, woraus sich eine Sachkunde im vorliegenden Fall ergibt, zum Beispiel durch Angabe, daß ihm in dem betreffenden oder einem vergleichbaren Ort so und soviele vergleichbare Wohnungen bekannt sind und daß dafür dieser oder jener Mietpreis bezahlt wird und daß er aufgrund besonderer Merkmale der zu begutachtenden Wohnungen zu dem angegebenen Mietpreis kommt? II. Der Senat hat sich zunächst mit der ersten Frage befaßt. Von ihrer Beantwortung hängt auch die Entscheidung über die weitere Vorlagefrage ab. Wenn nur das Gutachten eines speziell für die Mietpreisberechnung bestellten oder vereidigten Sachverständigen ausreicht, kommt es im konkreten Fall auf die Beantwortung der weiteren Frage nicht mehr an. Die Vorlagefrage a) ist zulässig. Das Landgericht will bei einem Rechtsproblem, das sich aus einem Mietvertrag über Wohnraum ergibt, von dem Rechtsentscheid des OLG Oldenburg (Nds. Rpfl. 81, 84 - WuM 81, 55) abweichen, soweit er die Qualifikation des Sachverständigen betrifft, dessen Gutachten dem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 2 MHG beizufügen ist. Zwar wird im Leitsatz der genannten Entscheidung lediglich ausgeführt, ein solches Gutachten genüge nicht den gesetzlichen Anforderungen, wenn der Sachverständige nur für das Bauhandwerk und nicht für das Gebiet des Mietpreisrechts offiziell bestellt sei. In den Entscheidungsgründen ist aber ausdrücklich ausgesprochen, es folge aus dem Sinn des Gesetzes, daß die öffentliche Bestellung oder Vereidigung des Sachverständigen für das Gebiet des Mietpreisrechts erfolgt sein müsse; die Bestellung für ein artverwandtes Gebiet reiche nicht aus. Diese Auffassung hat das OLG Oldenburg auch in dem Rechtsentscheid vom 2.1.1981 (WuM 81, 500) vertreten; es hält hiernach - soweit ersichtlich - an ihr fest. Da das Landgericht aber auch das Gutachten eines für das Gebiet der Grundstücks- und Gebäudeschätzung bestellten Sachverständigen genügen lassen will, sind die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer Vorlage nach Art. Ill Abs. 1 S. 1 des lll. Mietrechtsänderungsgesetzes erfüllt. III. Auch der Senat beabsichtigt, von der Entscheidung des OLG Oldenburg abzuweichen. Er vermag der dort vertretenen Einschränkung hinsichtlich der Person des Sachverständigen nicht beizutreten, weil sie in sachlicher Hinsicht nicht geboten erscheint und in ihren praktischen Auswirkungen zu einer unvertretbaren Erschwerung des Mieterhöhungsverlangens führt. 1. Welche Qualifikation der in § 2 Abs. 2 MHG vorgesehene öffentlich bestellte oder vereidigte Sachverständige aufzuweisen hat, läßt sich dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen. Aus dem Zusammenhang ergibt sich, daß er über die erforderliche Sachkunde und Erfahrung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verfügen muß. Es

ngsverlangens führt. 1. Welche Qualifikation der in § 2 Abs. 2 MHG vorgesehene öffentlich bestellte oder vereidigte Sachverständige aufzuweisen hat, läßt sich dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen. Aus dem Zusammenhang ergibt sich, daß er über die erforderliche Sachkunde und Erfahrung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verfügen muß. Es ist richtig, daß die überwiegende Meinung in Literatur und Rechtsprechung diese Voraussetzung nur bei einem speziell für das Gebiet des Mietpreisrechts bestellten oder vereidigten Sachverständigen für erfüllt hält (vgl. etwa Schmidt-Futterer Blank, Wohnraumschutzgesetz, 4. Aufl., Rdn. C 97; Staudinger, BGB, 12. Aufl., §§ 535-580 a, 2. Bearbeitung, Anm. 70 a zu § 2 MHG BGB-RGR, Rdn. 1 5 zu Anh. 2 nach § 564 b; wohl auch Sternel, Mietrecht 2. Aufl. Ill 166; OLG Frankfurt WuM 81, 273; LG Bückeburg WuM 80, 12, 13). Das OLG Oldenburg (a. a. O.) hat hierzu ausgeführt, für die Gutachtenerstattung seien spezielle Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Mietpreisberechnung notwendig, die, um einen Streit über die Fachkompetenz des Sachverständigen auszuschließen, von der zuständigen Stelle auch geprüft und durch Bestellung oder Vereidigung des Sachverständigen nach außen dokumentiert werden müßten. An diesen, vom OLG Oldenburg geforderten Anforderungen für die Qualifikation des Sachverständigen mag es in dem von ihm entschiedenen Fall eines Sachverständigen für das Bauhandwerk ebenso fehlen, wie bei einem Sachverständigen für das Maurerhandwerk (LG Bückeburg, a. a. O.) oder einem sonstigen Bausachverständigen. Nach Auffassung des Senats genügt aber grundsätzlich auch das Gutachten eines für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen bestellten oder vereidigten Sachverständigen, der aufgrund seiner Vorkenntnisse und Erfahrungen ebenfalls in der Lage sein muß, mit der erforderlichen Fachkompetenz den ortsüblichen Mietpreis zu ermitteln. Im Rahmen seines Aufgabengebietes hat sich auch ein solcher Sachverständiger mit Mietpreisen zu befassen, bei denen es sich zwar in erster Linie um Ertragsberechnungen und Fragen zur Kostenmiete handeln wird; indessen kann etwa für die Rentabilitätsberechnung auch die erzielbare ortsübliche Miete eine Rolle spielen. Von einem mit Grundstücks- und Gebäudeschätzungen befaßten, in Bewertungsfragen allgemein methodisch geschulten und erfahrenen Sachverständigen ist jedenfalls soviel Sachverstand und Anpassungsfähigkeit zu erwarten, daß er sich rasch auf die neuen Kriterien der Mietpreisberechnung einstellen, die hierfür erforderlichen Daten des örtlichen Wohnungsmarktes -mit dem er aufgrund seiner Tätigkeit vertraut ist - erfassen und mit Überzeugungskraft verwerten kann; auch diese geistigen Fähigkeiten sind bei seiner Bestellung zum Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen dokumentiert worden. Mit dem Begründungszwang des Erhöhungsverlangens verfolgt der Gesetzgeber den Zweck, dem Mieter eine Nachprüfung zu ermöglichen, ob der neue Mietpreis berechtigt ist (so schon BGHZ 26, 310 zum 1. BMietGes). Es soll ihm einen ungewissen Anhalt dafür geben, daß der Vermieter seine Forderung nicht willkürlich "ins Blaue hinein" stellt (Staudinger, a.a.O., Anmerkung 55 b), daß sie zumindest als naheliegend in Betracht kommt (OLG Hamburg MDR 74, 535), einen ,Hinweis auf die ortsübliche Miete, da mit er diese "wenigstens im Ansatz" selbst überprüfen kann und damit auch eine Grundlage bilden für ein sachliches Gespräch und eine gütliche Einigung mit dem Vermieter (Sternel, a. a. O., Anm.

inger, a.a.O., Anmerkung 55 b), daß sie zumindest als naheliegend in Betracht kommt (OLG Hamburg MDR 74, 535), einen ,Hinweis auf die ortsübliche Miete, da mit er diese "wenigstens im Ansatz" selbst überprüfen kann und damit auch eine Grundlage bilden für ein sachliches Gespräch und eine gütliche Einigung mit dem Vermieter (Sternel, a. a. O., Anm. Ill 153). Der hierfür erforderliche Informationswert ist auch dem Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen beizumessen, wobei nicht unberücksichtigt bleiben kann, daß es sich um ein dem gerichtlichen Verfahren vorgeschaltetes Privatgutachten handelt, das nicht Beweiszwecken dient, sondern im Rahmen der Darlegungspflicht des Vermieters vorgelegt wird. Hinsichtlich der persönlichen Qualifikation erscheint dem Senat zur Erstattung eines solchen informatorischen Gutachtens daher auch ein Sachverständiger für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen befähigt, ohne daß bei dem Mieter begründete Zweifel an seiner Eignung entstehen könnten (vgl. hierzu Begründung zum Regierungsentwurf zu § 2 MHG, Bt-DS 7/2011, S. 10); welche Anforderungen an den Inhalt eines solchen Gutachtens zu stellen sind, kann in diesem Zusammenhang offenbleiben. 2. Es würde auch zu unvertretbaren praktischen Schwierigkeiten führen, wenn entsprechend der Auffassung des OLG Oldenburg nur speziell für das Gebiet des Mietpreisrechts vereidigte oder bestellte Sachverständige mit der Gutachtenerstattung betraut werden dürften. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann sich der Vermieter vielfach nur auf Sachverständige berufen. Von den beiden anderen Möglichkeiten, die ihm § 2 Abs. 2 MHG eröffnet, entfällt die Bezugnahme auf einen Mietpreisspiegel in zahlreichen Gemeinden - so etwa auch in Konstanz und in Freiburg i. Br. weil ein Mietspiegel oder eine Mietpreistabelle nicht existiert. Die Ermittlung von drei vergleichbaren Wohnungen durch den Vermieter soll die Ausnahme bleiben (BVerfG NJW 80, 1617); sie stößt in der Regel auch auf erhebliche Schwierigkeiten, weil der Vermieter entsprechende Vergleichswohnungen nicht ohne weiteres ausfindig machen kann, oder, falls eine Wohnung in Frage kommt, ihm als Privatperson keine Auskünfte über die wohnwertbestimmenden Merkmale, etwa Größe und Ausstattung der Wohnung und den bezahlten Mietpreis, erteilt werden. Will er dem gesetzlichen Begründungszwang nachkommen, bleibt hiernach nur die Zuziehung eines Sachverständigen übrig. Nach dem Verzeichnis der vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen für das Land Baden Württemberg, das dem Senat vorliegt, gibt es im Landgerichtsbezirk Konstanz und darüberhinaus im Bereich der JH Hochrhein-Bodensee, Sitz Konstanz, keine speziellen Sachverständigen für Mietpreisberechnungen; das hat auch das Landgericht bestätigt. Das gleiche gilt auch für den Bereich der benachbarten JHK Bodensee Oberschwaben, Sitz Weingarten; die Heranziehung von Sachverständigen aus weiter entfernten Bezirken wirft aber erhebliche Probleme für deren Vertrautheit mit den örtlichen Verhältnissen auf. Im übrigen sind auch etwa für den Bezirk der JHK Südlicher Oberrhein, Sitz Freiburg, nur zwei spezielle Sachverständige für Mietpreisfragen verzeichnet; sofern schon das vorgesehene Informatorische Privatgutachten nur von einem solchen Sachverständigen erstattet werden kann, werden dann im Prozeßverlauf, sofern es etwa zu einem Obergutachten kommt, insgesamt drei Sachverständige für Mietpreisfragen benötigt. Das bedeutet, daß jedenfalls im

spezielle Sachverständige für Mietpreisfragen verzeichnet; sofern schon das vorgesehene Informatorische Privatgutachten nur von einem solchen Sachverständigen erstattet werden kann, werden dann im Prozeßverlauf, sofern es etwa zu einem Obergutachten kommt, insgesamt drei Sachverständige für Mietpreisfragen benötigt. Das bedeutet, daß jedenfalls im Gebiet der genannten Industrie- und Handelskammern die praktische Durchführung des Erhöhungsverlangens schon hinsichtlich seiner formellen Voraussetzungen in einer Weise beeinträchtigt wird, die nicht vertretbar erscheint und auch nicht in Einklang zu bringen ist mit dem vom Bundesverfassungsgericht mehrfach ausgesprochenen Grundsatz, wonach durch zu hohe Anforderungen an das Erhöhungsverlangen der Zugang zum Gericht nicht in einem solchen Maße erschwert sein darf, daß der auf diesen Weg angewiesene Vermieter in der Nutzung seines Eigentums in verfassungswidriger Weise gehindert wird (BVerfGE 37, 140; NJW 80, 1619). Der Senat will daher die Vorlage des Landgerichts Konstanz in diesem Punkte dahin beantworten, daß auch das Gutachten eines für Grundstücks- und Gebäudeschätzungen bestellten oder vereidigten Sachverständigen ausreicht; er legt daher gemäß Art. 111 Abs. 1 Satz 3 111. MietRÄndG die Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.