Mieterhöhung durch GbR-Gesellschafter

Mieterhöhung durch GbR-Gesellschafter; Klagebefugnis der Gesellschafter; Aktivlegitimation

Bei einer (Außen-) GbR als Vermieterin muß die GbR das Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558 a BGB geltend machen und gegebenenfalls klagen; die Gesellschafter selbst sind nicht aktivlegitimiert, da sie nicht (auch) Rechtsinhaber sind. Auch eine gewillkürte Prozeßstandschaft kommt nicht in Betracht, da es sich um einen Anspruch auf Vertragsänderung nach § 558 BGB handelt. (Leitsatz der Redaktion)

Die Klage aus § 2 I MHG ist unzulässig, denn den Kl. fehlt die Prozeßführungsbefugnis.

Die Kl. sind nicht Vermieter der Bekl.

Die Kl. sind in das Grundbuch in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen worden, so daß gemäß § 571 BGB a. F. die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vermieterin geworden ist. Entgegen der Ansicht der Kl. sind die Kl. nicht (auch) Rechtsinhaber. Bei der zwischen den Kl. bestehenden GbR handelt es sich um eine Außen-GbR, denn sie tritt nach außen auf, etwa in Form des hier in Streit stehenden Mieterhöhungsverlangens vom 5. Januar 2001. Der BGH führt in seiner Grundsatzentscheidung zur Rechtsfähigkeit der Außen-GbR ausdrücklich aus: "Da nicht die einzelnen Gesellschafter, sondern die Gesellschaft materiell Rechtsinhaberin oder Verpflichtete ist, ist diese richtige Partei eines Rechtsstreits um eine Gesellschaftsforderung oder -verpflichtung und insoweit parteifähig und prozeßführungsbefugt" (BGH NJW 2001, 1056, 1058). Zwar meint der BGH im weiteren, im Passivprozeß sei es wegen der persönlichen Gesellschafterhaftung praktisch immer ratsam, die Gesellschafter persönlich zu verklagen, dies hat seine Grundlage aber nur in der in Anlehnung an § 128 HGB entwickelten akzessorischen Gesellschafterhaftung (vgl. auch BGH NJW 1999, 3483). Es ist also nicht so, daß die Rechtssubjekte "Gesellschafter" und "Gesellschaft" deckungsgleich und nur verschiedene Bezeichnungen derselben Vermögensmasse sind. Vielmehr sind der Gesellschafts- und der Gesellschafterprozeß bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ebenso wie bei der OHG voneinander unabhängig (BGH NJW 2001, 2718). Daraus ergibt sich auch, daß die Entscheidung des KG (KG GE 2001, 1131), derzufolge die Gesellschafter einer Außen-GbR Schadenersatzansprüche in eigenem Namen geltend machen können, unzutreffend ist.

Die Klage ist von beiden Kl. in eigenem Namen ohne GbR-Zusatz erhoben. Als Prozeßerklärung ist die in der Klageschrift enthaltene Parteibezeichnung der Auslegung zugänglich (vgl. BGHZ 4, 328, 334 f. = NJW 1952, 545; BGH NJW 1987, 1846 m. w. N.). Hierbei kommt es darauf an, welcher Sinn dieser prozessualen Erklärung aus der Sicht der Empfänger (Gericht und Gegner) beizulegen ist. Demgemäß ist bei äußerlich unrichtiger oder unvollständiger Bezeichnung grundsätzlich die Person als Partei anzusprechen, die durch die fehlerhafte Parteibezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll (BGH NJW 1987, 1846; vgl. auch Rosenberg-Schwab, ZPR, 14. Auflage, § 41 II 1; Stein-Jonas-Leipold, ZPO, 20. Auflage, Vorb. § 50 Rz. 7, 8; Baumbach-Lauterbach-Hartmann, ZPO, 46. Auflage, GrundZ § 50 Anm. 2 a; Thomas-Putzo, ZPO, 14. Auflage, Vorb. § 50 Anm. III 1). Als Auslegungsmittel können auch spätere Prozeßvorgänge herangezogen werden (vgl. BGH NJW 1987, 1846). Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet (vgl. BGH WM 1981, 829; BaumgärteI in Festschrift f. Schnorr v. Carolsfeld, 1972, S. 21 f.).

Die Kl. führen jedoch selbst u. a. im Schriftsatz vom 27. Juli 2001 aus, daß es sich nicht etwa um eine versehentliche Falschbezeichnung der klagenden Partei handelt, sondern daß die Kl. ihrer Ansicht nach aktivlegitimiert sind bzw. daß es sich um einen Fall der gewillkürten Prozeßstandschaft handelt. Eine solche gewillkürte Prozeßstandschaft kommt jedoch nicht in Betracht. Zwar kann zugunsten der Kl. davon ausgegangen werden, daß die Grundsätze der gewillkürten Prozeßstandschaft bei Klagen von Gesellschaftern grundsätzlich Anwendung finden können (vgl. BGH NJW 1988, 1585). Eine gewillkürte Prozeßstandschaft setzt aber die Abtretbarkeit des Rechts selbst oder seiner Ausübung voraus (OLG Köln NJW-RR 1997, 1072). Dies ist bei einem Anspruch auf Vertragsänderung nach § 2 I MHG nicht der Fall (vgl. KG, Beschluß vom 2. Dezember 1996 - 8 RE-Miet 6399/96 - GE 1997, 110; LG Köln FamRZ 1994, 39; LG Augsburg WuM 1990, 226; LG Berlin GE 1989, 829; LG Hamburg WuM 1985, 310; WuM 1980, 59; WuM 1979, 260).

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR hat der BGH in seiner Grundsatzentscheidung vom 29. Januar 2001 (NJW 2001, 1056) anerkannt und diese Auffassung mittlerweile nochmals bekräftigt (BGH NZM 2002, 271). Zur Unzulässigkeit der Prozeßstandschaft bei § 2 MHG gibt es den Rechtsentscheid des Kammergerichts (KG GE 1997, 110).

Ist die (Außen-) GbR Vermieterin, fehlt den Gesellschaftern die Prozeßführungsbefugnis für die Zustimmungsklage nach § 558 b BGB.

Die Gesellschafter einer GbR waren im Grundbuch als Eigentümer mit dem entsprechendem Zusatz "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts" eingetragen worden, nachdem sie das Grundstück erworben hatten. Sie machten eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend, wobei die Klage ohne den GbR-Zusatz erhoben wurde. In einem Schriftsatz führten die Gesellschafter aus, daß sie ihrer Ansicht nach aktivlegitimiert seien bzw. daß es sich um einen Fall der gewillkürten Prozeßstandschaft handele.

Das Landgericht, ZK 62, wies die Klage als unzulässig ab, da den Klägern die Prozeßführungsbefugnis fehle. Nur die GbR sei aktivlegitimiert (entgegen KG GE 2001, 1131). Die Klage sei auch nicht in gewillkürter Prozeßstandschaft zulässig, denn diese setze die Abtretbarkeit des Rechts selbst oder seiner Ausübung voraus, was bei einem Anspruch auf Vertragsänderung nach § 558 BGB nicht der Fall sei.

Die Rechtsprechung des 8. Senats des Kammergerichts, wonach die Gesellschafter einer GbR die Ansprüche selbst, also nicht als GbR geltend machen können, ist inzwischen gefestigt (vgl. die Urteile in GE 2001, 1131, GE 2001, 1671, GE 2002, 665). Es handelte sich dabei allerdings jeweils nicht um Zustimmungsverlangen nach § 558 ff. BGB, also auf Zustimmung zur Vertragsänderung, sondern um Zahlungsklagen und ähnliches. Das ist systembedingt, weil das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ff. nur bei der Wohnraummiete in Betracht kommt und für derartige Klagen der Instanzenzug Amtsgericht-Landgericht-Bundesgerichtshof (als Revisionsinstanz ab dem 1. Januar 2002) gilt. Jedenfalls für derartige Ansprüche und entsprechende Klagen kann der Rechtsprechung des Kammergerichts nicht gefolgt werden. Selbst wenn man - wie auch das Kammergericht - davon ausgeht, daß die Gesellschafter in gewillkürter Prozeßstandschaft klagen können, hilft das bei einem Anspruch auf Vertragsänderung nicht weiter (vgl. dazu auch AG Tiergarten GE 2002, 670). Was folgt daraus? Das Mieterhöhungsverlangen selbst und bei Nichtzustimmung des Mieters die Zustimmungsklage muß immer von der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geltend gemacht bzw. erhoben werden. Denn diese ist rechts- und parteifähig. Inzwischen ist die grundlegende Entscheidung des BGH (NJW 2001, 1056 = GE 2000, 276) so "alt", daß ein versehentliches Handeln der Gesellschafter ohne GbR-Zusatz nicht mehr vorkommen dürfte. Ist es dennoch passiert, kann man nur noch versuchen, über eine (subjektive) Klageänderung, also einen Parteiwechsel, die Zulässigkeit der Klage zu retten, was grundsätzlich auch noch in der Berufungsinstanz möglich ist.