Mieterhöhung der Nettokaltmiete bei vereinbarter Teilinklusivmiete

Mieterhöhung der Nettokaltmiete bei vereinbarter Teilinklusivmiete; Mieterhöhung durch juristische Person

1. Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die „Erhöhung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete enthalten sind („Teilinklusivmiete").

2. Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebenen „Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

1 Der Bekl. hat von der Kl. eine Wohnung in Q. gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Kl. mit Schreiben vom 9. Mai 2005 begehrte Mieterhöhung.

2 Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1980 hatte der Bekl. für die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgebühr lediglich Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übrigen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte die Kl. die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV und § 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden Betriebskosten erhob. In der Folgezeit rechnete die Kl. die Betriebskosten jährlich ab. Hiergegen erhob der Bekl. keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die die Bekl. nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend machte.

3 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 86,75 € auf 520,51 € ab 1. August 2005 stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Ziel der Klageabweisung weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 9. Mai 2005 sei wirksam. Dass die Kl. eine schriftliche Zustimmungserklärung angefordert habe, auf die sie keinen Anspruch habe, stehe der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Zwar sei ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es derart mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung verknüpft sei, dass es inhaltlich nicht mehr hinreichend bestimmt sei. Dies könne aber nicht schon dann angenommen werden, wenn der Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlange.

6 Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil es auf eine unzulässige Änderung der Mietstruktur gerichtet sei. Denn die Mietstruktur sei schon vor der hier zu beurteilenden Mieterhöhung wirksam von einer Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete geändert worden. Dabei sei es unerheblich, ob die Umstellung bereits im Jahr 1986 erfolgt sei. Selbst wenn die Erklärung der Kl. vom 11. Dezember 1986 deshalb unwirksam sei, weil in der maschinell erstellten Unterschrift nur der Name der Kl. statt der für sie handelnden natürlichen Person aufgeführt sei, sei eine Änderung der Mietstruktur durch konkludente Vereinbarung zustande gekommen, indem die Kl. über zehn Jahre die Betriebskosten entsprechend der Umstellungserklärung abgerechnet und der Bekl. sich ergebende Nachzahlungen geleistet oder entstandene Guthaben entgegengenommen habe.

II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 9. Mai 2005 zu (§ 558 BGB). Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kl. formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit.

8 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 9. Mai 2005 erfüllt die formellen Voraussetzungen des § 558 a BGB. Die Kl. verlangt darin unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,50 €/m2 eine Erhöhung der bisherigen monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 € unter Beibehaltung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen und nimmt zur Begründung auf die Mieten für zehn näher bezeichnete Vergleichswohnungen Bezug.

9 Der Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, weil die Kl. eine schriftliche Zustimmung des Bekl. begehrt habe, die sie nicht beanspruchen könne, ist unbegründet. Die von der Kl. geäußerte Bitte, im Falle der Zustimmung die dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Einverständniserklärung zu unterzeichnen und an die Kl. zurückzusenden, hat mit der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet ist, nichts zu tun. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungsverlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können (Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, GE 2009, 648 = NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NJW 2008, 573, Tz. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, GE 2008, 45 = NJW 2008, 848, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, GE 2006, 1094 = NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Dies ist hier angesichts der Benennung von Vergleichswohnungen (§ 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB) - wie dargelegt - der Fall.

10 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Kl. Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Bekl. nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Kl. ein Anspruch auf Umstellung der Mietstruktur nicht zustehe.

11 a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird allerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen eines formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht erkennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt (OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558 a Rdnr. 6; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 558 a Rdnr. 10).

12 Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Mietstruktur. Die Kl. hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 €) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 €) sowie für die übrigen Betriebskosten (118 €) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Betriebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebskosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Bekl. nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Kl. mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Bekl. („Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Kl. ging - für den Bekl. erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Bekl. keine Anhaltspunkte dafür bestanden, dass die Kl. mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 € nach § 558 BGB begehrte, sondern darüber hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte.

13 b) Die von der Kl. mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorgenommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam.

14 aa) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebskosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist aufgrund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25 b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Anm. 2.1). Dies hat die Kl. mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 getan.

15 bb) Die Umstellungserklärung der Kl. genügt den formellen Anforderungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entgegen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Kl. und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Person angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die Auffassung vertreten, eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erklärung nach § 10 WoBindG (ebenso nach dem früheren § 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der natürlichen Person angebe, die für das Schreiben verantwortlich ist, und die bloße Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, genüge nicht (LG Essen, MDR 1979, 57; LG Wiesbaden, WuM 1996, 282; LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Berlin, GE 1992, 717; Schultz, aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erklärung in Textform nach § 126 b BGB: LG Hamburg, NZM 2005, 255 f.; Sternel, aaO, IV Rdnr. 91; MünchKomm BGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor § 558 BGB Rdnr. 65). Als Begründung wird teilweise angegeben, der Erklärungsempfänger müsse im Hinblick auf § 174 BGB prüfen können, ob die erklärende natürliche Person vertretungsberechtigt sei (LG Hamburg, aaO, 256; Schultz, aaO).

16 Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG ist - ebenso wie die Angabe der „Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform (§ 126 b BGB) - erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt (Janal, MDR 2006, 368, 369). Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es wäre eine leere Förmelei, darüber hinaus die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Gesetz aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen Niederlegung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfordernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei denen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (vgl. BT-Drs. 14/4987, S. 18 f.).

17 Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Erklärung sei die Angabe einer natürlichen Person erforderlich, damit der Empfänger die Vertretungsverhältnisse überprüfen könne und bei einseitigen Rechtsgeschäften gegebenenfalls von der Möglichkeit einer Zurückweisung nach § 174 BGB Gebrauch machen könne, überzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch für Erklärungen nach § 10 WoBindG zu. Wenn vor dem Hintergrund des § 174 BGB auch hier die Angabe der natürlichen Person zwingend erforderlich wäre, die für die juristische Person gehandelt hat, müsste der Erklärende der maschinell erstellten Erklärung jeweils vorsorglich eine (eigenhändig unterzeichnete) Vollmachtsurkunde beifügen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht würde. Die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Vermieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift aufzuheben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, GE 2004, 1388 = NZM 2005, 61, unter II 2c).

Bei der Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG (gilt für Sozialwohnungen) muss nicht die natürliche Person genannt werden, welche die Erklärung für eine juristische Person abgefasst oder veranlasst hat.

Der Beklagte ist Mieter einer ehemals preisgebundenen Wohnung und hatte zunächst neben der Nutzungsgebühr lediglich Vorauszahlungen für Heizung und Warmwasser zu entrichten. Die übrigen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten. 1986 stellte der Vermieter die Miete auf eine Nettokaltmiete um. Gegen die folgenden Betriebskostenabrechnungen erhob der Mieter keine Beanstandungen. Er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die der Vermieter nach dem Wegfall der Preisbindung nach § 558 BGB geltend machte. Nur einer 2005 geltend gemachten Mieterhöhung stimmte der Beklagte nicht zu. Die Klage des Vermieters auf Zustimmung hatte Erfolg, die Revision des Mieters dagegen nicht.

Der BGH wies die Revision zurück. Der Vermieter habe 1986 wirksam eine einseitige Umstellung der Mietstruktur vorgenommen. Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebskosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete sei aufgrund der Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist zum 31. Dezember 1985 entfallen. Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums könne seither Betriebskosten nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Die Umstellungserklärung des Vermieters genüge den formellen Anforderungen. Dem stehe nicht entgegen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung des Vermieters – einer juristischen Person – und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Person angebe, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst habe. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG sei – ebenso wie die Angabe der „Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform – erforderlich, damit der Empfänger überhaupt wisse, von wem das Schreiben stamme. Für diesen Zweck reiche aber bei einer juristischen Person die Angabe ihres Namens aus.