Mieterhöhung der durch Wohnberechtigungsschein gekappten Miete nach Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau

Mieterhöhung der durch Wohnberechtigungsschein gekappten Miete nach Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau; Bindung der zulässigen Miete an Wohnberechtigungsschein; WBS-Miete; Wohnungen mit Förderungsvertrag; zeitweiser Mietverzicht; öffentlich-rechtliche Mietobergrenzen; Wohnungsbauförderung

Hat der Vermieter im freifinanzierten Wohnungsbau die Miete nach §§ 558 ff. BGB erhöht und hat der Mieter dem zugestimmt, hat der Vermieter jedoch wegen einer von der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von den Mietern vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt, darf er die Miete bis zur Höhe nach der Vereinbarung gemäß § 558 BGB erhöhen, wenn sich die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

1. Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Der Kl. steht ein Anspruch auf Feststellung, dass keine höhere Nettokaltmiete als 329,90 € aufgrund der Mitteilung vom 19.2.2008 geschuldet sei, aus § 535 BGB i.V.m. dem Mietvertrag nicht zu. Denn die Miete ist zum einen deshalb nicht unveränderlich, weil die genannte Höhe nur aufgrund des vorliegenden WBS gegeben ist, d. h. bei Wegfall des WBS automatisch die Vergünstigung aus der Anlage zum Mietvertrag entfällt und die vereinbarte Miete geschuldet wird, zum anderen, weil gemäß der genannten Mietvertragsanlage die Höhe der WBS-Miete von dem sich ändernden, "fortgeschriebenen" und im Amtsblatt veröffentlichten Wert abhängt.

Entgegen der Ansicht der Kl. handelt es sich bei der Erhöhung der Miete von 329 € bzw. 329,90 € auf 351,47 € (gemäß Schreiben vom 19.2.2008 aufgrund der Veröffentlichung vom 7.12.2007) nicht um eine unzulässige Mieterhöhung, mit der die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB umgangen wurden. Vielmehr ist die Miete zwischen den Parteien mit derzeit 354,67 € nettokalt vereinbart. Die Kl. hat dem Mieterhöhungsverlangen vom 30./31.1.2006 ausdrücklich zugestimmt. Die Parteien haben damit einvernehmlich den Mietvertrag in Bezug auf die Miethöhe geändert.

Davon zu trennen ist die Frage, ob bei Vorliegen bestimmter Umstände (Vorlage eines WBS) eine Senkung der Miete zu erfolgen hat. Dabei ist nach Auffassung des Gerichts unerheblich, ob es sich bei dem zwischen Bekl. und dem Land Berlin abgeschlossenen Fördervertrag um einen Vertrag zugunsten Dritter handelt (ablehnend BGH NJW 1957, 668 f.). Jedenfalls kann die Kl. grundsätzlich die Absenkung der Miete schon aufgrund der zwischen den Parteien getroffenen Abreden, nämlich der Anlagen I und II zum Mietvertrag, verlangen.

Soweit die Miete, die wegen des Vorliegens eines WBS abgesenkt wurde, aufgrund einer Veränderung der von der Senatsverwaltung veröffentlichten Mietobergrenze angehoben wird, handelt es sich - im Gegensatz zu der Ansicht des Amtsgerichts Lichtenberg in seinem Urteil vom 29.8.2007 (3 C 183/07) - jedenfalls dann nicht um eine Mieterhöhung im Sinne von § 558 BGB, wenn diese WBS-Miete unterhalb der vereinbarten Miete liegt. Anders als in dem vom BGH mit Urteil vom 12.11.2003 entschiedenen Fall (VIII ZR 41/03), in dem die preisrechtlich zulässige Miete genannt, aber aufgrund der für die Wohnung geltenden Mietobergrenze diese als Miete vereinbart wurde, haben die Parteien hier den Verzicht der Bekl. auf einen Teil der eigentlich vereinbarten Miete nicht von vornherein festgelegt, sondern die Reduzierung an eine bestimmte Bedingung, nämlich die Vorlage eines WBS, geknüpft. Damit ist eine Vergünstigung gegeben, deren Voraussetzungen in der Sphäre der Kl. liegen, und die sich aus Sicht der Bekl. als ein teil- und zeitweiser Verzicht auf die Miete darstellt. Mit der Anhebung der Mietobergrenze und der Auswirkung auf die von der Kl. zu zahlende Miete liegt somit eine Reduzierung der Vergünstigung vor und keine Mieterhöhung.

Auch wenn man den Feststellungsantrag der Kl. so auslegen wollte, dass hilfsweise die Feststellung der geschuldeten Miete begehrt wird, was angesichts des eindeutigen Wortlauts des Antrags fragwürdig wäre, bzw. dahingehend, dass - wie sie mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 2.7.2008 beantragt - hilfsweise die Feststellung einer Miete von nicht mehr als 344,28 € nettokalt beantragt wird, wäre der Antrag unbegründet. Denn eine solche Feststellung würde voraussetzen, dass der Mietzins eindeutig feststehen würde. Das ist hier aber nicht der Fall. Wie oben ausgeführt, hängt die Miethöhe nicht nur von den gem. § 558 BGB getroffenen Vereinbarungen, sondern von Umständen ab, die jedenfalls für die Zukunft unsicher sind, nämlich insbesondere der Vorlage eines WBS für die Kl., der Höhe der im Amtsblatt veröffentlichten Mietobergrenze und - wegen § 7 a des Fördervertrags - den im jeweiligen Berliner Mietspiegel enthaltenen Werten. [...]

Haben die Mietvertragsparteien im freifinanzierten Wohnungsbau nach §§ 558 ff. BGB eine Miete vereinbart, hat der Vermieter diese jedoch nach Vorlage eines WBS wegen erhaltener öffentlicher Förderung gesenkt, darf er die Miete bis zur vereinbarten Höhe anheben, wenn sich die Sätze der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöhen.

In einem zwischen dem Vermieter und der IBB geschlossenen Förderungsvertrag war geregelt, dass der Vermieter nur die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen könne, wenn der Mieter einen gültigen Wohnberechtigungsschein vorlege. Diese Kappung war auch Bestandteil des Mietvertrages. Vorliegend hatte der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen gemäß §§ 558 ff. BGB durchgeführt, gleichzeitig aber mitgeteilt, dass die tatsächlich zu zahlende Miete, nämlich die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau, unter der verlangten neuen Miete liege. Der Mieter hatte der Mieterhöhung zugestimmt. Nachdem sich die im Amtsblatt veröffentlichte Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht hatte, verlangte der Vermieter die danach berechnete erhöhte Miete. Der Mieter meinte, es handele sich um eine Mieterhöhung im Sinne von § 558 BGB, das entsprechende Verfahren sei allerdings nicht durchgeführt worden. Dabei berief er sich auf die Entscheidung des AG Lichtenberg, Urteil vom 29. August 2007 - 3 C 183/07 = MM 2007, 335. Der Mieter erhob Feststellungsklage dahin, dass er die erhöhte Miete nicht zu zahlen habe.

Das AG Mitte wies die Feststellungsklage ab. Entgegen der Ansicht des Mieters handele es sich bei der Erhöhung der Miete nicht um eine unzulässige Mieterhöhung, mit der die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB umgangen würden. Vielmehr sei die Miete zwischen den Parteien vereinbart. Davon zu trennen sei die Frage, ob bei Vorliegen bestimmter Umstände (hier: Vorlage eines WBS) eine Senkung der Miete zu erfolgen habe. Soweit die wegen Vorliegens eines WBS abgesenkte Miete aufgrund einer Erhöhung der von der Senatsverwaltung veröffentlichten Mietobergrenzen angehoben werde, handele es sich jedenfalls dann nicht um eine Mieterhöhung im Sinne von § 558 BGB, wenn diese WBS-Miete unterhalb der vereinbarten Miete liege.

Das AG Lichtenberg hatte in seiner Entscheidung vom 29. August 2007 die Ansicht vertreten, dass eine Anhebung der öffentlich-rechtlichen Mietobergrenzen und deren Veröffentlichung im Amtsblatt dem Vermieter kein Recht zur einseitigen Erhöhung der Miete gebe. Selbst wenn entsprechende Klauseln im Mietvertrag vorhanden sein sollten, seien diese unwirksam. Ein Mieterhöhungsverfahren richte sich ausschließlich nach §§ 557 ff. BGB. Der dort entschiedene Fall unterscheidet sich allerdings von dem vorliegenden dadurch, dass hier der Vermieter vor der Absenkung der Miete wegen Vorlage des WBS ein Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchgeführt hatte, und der Mieter der neuen Miete zugestimmt hatte. Das war in dem Fall des AG Lichtenberg nicht durchgeführt worden.