Mieterhöhung/Beschränkung auf "Kostenmiete"

Mieterhöhung/Beschränkung auf "Kostenmiete"; Mieterhöhung/Beschränkung auf Kostenmiete; Wirtschaftlichkeitsberechnung/keine Beifügung bei Mieterhöhung gem. § 2 MHG; Erhöhungsverlangen/Beifügung eines Gutachtens; Gutachten/mehr als drei Jahre alte Vergleichsmieten; Vergleichsmieten/mehr als drei Jahre alt; Sachverständigengutachten/als Begründungsmittel; Begründungsmittel/Sachverständigengutachten bei Mieterhöhung gem. § 2 MHG

1. Die von dem Repräsentanten einer Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft auf einer Mieterversammlung abgegebene Erklärung, einen über die Kostenmiete hinausgehenden Mietzins nicht geltend machen zu wollen, ist für die Zulässigkeit einer Mieterhöhungsklage nach § 2 MHG ohne rechtliche Bedeutung. Insbesondere ergibt sich aus einer solchen "Ankündigung" nicht die Verpflichtung, dem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen.

2. Die Heranziehung eines Gutachtens mit Vergleichsmieten, die vor mehr als 3 Jahren berechnet wurden, führt nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kl. kann von den Bekl. gem. § 2 MHG Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich 833,25 DM verlangen, und zwar ab 1. August 1986.

Die Kl. hat nach Ablauf der Zustimmungsfrist von 2 Monaten rechtzeitig gem. § 2 Abs. 3 MHG binnen weiterer 2 Monate die Zustimmungsklage erhoben. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 5. Mai 1986 ist unter Beifügung der Gutachten eines öffentlich bestellten und verteidigten Sachverständigen für Wohn- und Geschäftsraummieten vom 2. Dezember 1981 und 2. Dezember 1985 erfolgt und entspricht den Anforderungen des § 2 As. 2 MHG. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht deswegen unzulässig, weil die Mieten nicht mittels einer beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung berechnet worden ist, denn auch bei einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen gehört zur Wirksamkeit eines schriftlichen Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG nicht auch die Darlegung, daß die verlangte Miete sich im Rahmen der Kostenmiete bzw. der "angemessenen" Miete des § 7 Abs. 2 WGG hält (vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 14.7.1981 in NJW 81, 2262; OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 3.3.1982 in NJW 82, 1822). Einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bedurfte es daher nicht. Darüber hinaus behaupten nicht einmal die Bekl., daß die geforderte Miete über die Kostenmiete hinausgeht. Eine Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß ein Gutachten bereits aus dem Jahre 1981 stammt, denn unabhängig davon, daß auch ein neues Gutachten beigefügt war, ist bei der Heranziehung eines Gutachtens mit Vergleichsmieten, die vor mehr als 3 Jahren berechnet wurden, eine Benachteiligung der Mieter unter Berücksichtigung des gegenwärtigen Wohnungsmarktes und der laufend steigenden Mieten nicht ersichtlich.

Das Erhöhungsverlangen ist auch begründet, denn zur Überzeugung des Gerichts steht fest, daß die von der Kl. geforderte Kaltmiete von 5,12 DM pro qm nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, sondern sogar erheblich darunter liegt. Der Sachverständige S. hat bereits in seinem Gutachten vom 2.12.1981 überzeugend festgestellt, daß die ortsübliche Vergleichsmiete der betreffenden Objekte, die in der gleichen Siedlung und in unmittelbarer Nachbarschaft zum Grundstück der Bekl. liegen, 7,50 DM (mit Ofenheizung) bzw. 8,50 DM ( mit Zentralheizung) pro qm betragen, also bereits etwa das Doppelte des von dem Bekl. bisher bezahlten Mietzinses betragen.

Hinreichend substantiierte Einwände gegen die Feststellungen des Sachverständigen sind seitens der Bekl. nicht erfolgt. Im Hinblick darauf, daß die von der Kl. hier geforderte Miete ganz erheblich unter den vom Sachverständigen schlüssig berechneten Vergleichsmieten liegt, wäre es Sache der Bekl. gewesen, anhand des Gutachtens konkret darzulegen, daß unter Berücksichtigung bestimmter Faktoren die geforderte Miete über dem Vergleichsmietzins anzusetzen wäre. Dies ist nicht geschehen. Die Anzahl der den Bekl. zur Verfügung gestellten Zimmer ist durchaus mit der Zimmerzahl der Vergleichsobjekte zu vergleichen. Allein die Behauptung, die ... Chaussee sei eine laute Durchgangsstraße, reicht für eine derart erhebliche Mietsenkung ebenfalls nicht aus. Soweit sich die Bekl. darauf berufen haben, die Heizanlage und das Thermostat selbst angeschafft zu haben, rechtfertigt auch dies keine andere Beurteilung, zumal in dem Gutachten aus dem Jahre 1981 bei dem Bewertungsobjekt nur eine Koksheizung und Kachelöfen sowie Warmwasserversorgung über einen Kohlebadeofen festgestellt wurde und sich selbst unter Berücksichtigung dieser überalterten Installationen mit einem entsprechenden Abschlag ein ortsüblicher Mietzins von 7,50 DM ergab, also mehr als 2,- DM mehr als von der Kl. hier gefordert wird.

Die geforderte Mietanhebung übersteigt auch nicht die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 MHG, denn es ist unstreitig geblieben, daß die Kaltmiete von bisher 641,04 DM seit mehr als 3 Jahren unverändert geblieben ist. Die beabsichtigte Anhebung übersteigt daher die höchst zulässige Mieterhöhung von 30 % nicht.

Aufgrund des Zustimmungsbegehrens der Kl. vom Mai 1986 ist gem. § 2 Abs. 4 MHG die erhöhte Miete von Beginn des 3. Kalendermonats, der auf den Zugang erfolgt, zu zahlen, was auch im Falle der Ersetzung der Zustimmung im Wege gerichtlicher Entscheidung gilt. Die Bekl. waren daher zur Zustimmung ab 1. August 1986 zu verpflichten. ...