Mieterhöhung bei vom Mieter geschaffener Ausstattung (hier: Bad)

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad) bleibt auch bei der Ermittlung des Mietspiegelfeldes für die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Wohnung ist entgegen der Auffassung der Kl. nicht in das Mietspiegelfeld H 4, sondern in das Feld H 3 einzuordnen, da die Wohnung nicht über ein Bad im Sinne des Mietspiegels 2009 verfügt. Nach Ziff. 6.3 des Mietspiegels ist unter einem Bad ein gesonderter Raum innerhalb der Wohnung zu verstehen, der mit einer Badewanne oder Dusche und einem Badeofen oder Durchlauferhitzer oder einem ausreichend großen Warmwasserspeicher ausgestattet ist. Diese Ausstattungsmerkmale lagen weder zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses vor, noch hatten die Bekl. einen Anspruch darauf, diese zur Verfügung gestellt zu bekommen.

Der Umstand, dass die Bekl. später ein Bad eingebaut haben und die Wohnung daher zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens über ein solches verfügte, gereicht nicht zum Vorteil der Kl. Entgegen der Auffassung der Kl. bleiben nicht nur bei der Spanneneinordnung, sondern auch bereits bei der Ermittlung des zutreffenden Mietspiegelfeldes vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungen unberücksichtigt (BGH, Urt. v. 7.7.2010 - VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109).

Wohnwertverbesserungen, die der Mieter vorgenommen und finanziert hat, sind generell mangels anderweitiger vertraglicher Vereinbarung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Derartige zusätzliche Ausstattungen, mit denen der Mieter die Wohnung versehen hat, sind nicht vom Vermieter „zur Verfügung gestellt" und nicht Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspflicht. Für die von ihm selbst auf eigene Kosten eingebauten Einrichtungen schuldet der Mieter dem Vermieter deshalb kein Entgelt, und insoweit kann er mangels abweichender Vereinbarung den Vermieter auch nicht auf Instandhaltung oder Instandsetzung in Anspruch nehmen oder Gewährleistungsansprüche bei etwaigen Mängeln geltend machen. Dementsprechend sind Einrichtungen des Mieters, die den Wohnwert der Mietsache erhöht haben, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen, es sei denn, die Parteien hätten etwas anderes vereinbart oder der Vermieter hätte dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet (BGH, a.a.O.). Beide Ausnahmefälle liegen hier nicht vor.

Wohnwertverbesserungen, die der Wohnungsmieter vorgenommen und bezahlt hat, sind bereits bei der Ermittlung des zutreffenden Mietspiegelfeldes zu berücksichtigen und nicht erst bei der Einordnung nach der Orientierungshilfe.

Die Parteien stritten im Rahmen einer Mieterhöhungsklage um die Einordnung der Wohnung in das zutreffende Mietspiegelfeld. Der Vermieter berief sich darauf, dass das Mietspiegelfeld H 4 des Mietspiegels 2009 maßgebend sei, weil die Wohnung über ein Bad verfügte. Die Mieter verwiesen darauf, dass die Wohnung ursprünglich nicht über ein Bad verfügt habe, das sie vielmehr erst später auf eigene Kosten eingebaut hätten. Das Amtsgericht wies die Zustimmungsklage insoweit ab, als ihr das Mietspiegelfeld H 4 zugrunde gelegt worden war. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück, weil nicht nur bei der Spanneneinordnung , sondern bereits bei der Ermittlung des zutreffenden Mietspiegelfeldes vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungen nicht zu berücksichtigen seien. Denn derartige zusätzliche Ausstattungen seien vom Vermieter nicht zur Verfügung gestellt und nicht Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspflicht, könnten daher auch nicht Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens sein.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Die Kammer verweist allerdings zu Recht darauf, dass nach dem Urteil des BGH vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109) etwas anderes gilt, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben.

So hat das AG Tempelhof-Kreuzberg mit Urteil vom 28. Oktober 2010 (3 C 184/10, GE 2010, 1625) die Auffassung vertreten, dass eine Wohnung auch dann als mit einer Sammelheizung ausgestattet im Sinne des Mietspiegels gilt, wenn der Mieter in der vermieteten Ofenheizungswohnung eine Gasetagenheizung hatte einbauen lassen, die nach mehr als 20 Jahren an die hauseigene Gaszentralheizung angeschlossen wurde. Darin dürfte allerdings keine „konkrete anderweitige Vereinbarung" i. S. d. BGH gesehen werden können, der eine Berücksichtigung einer „Abwohnzeit" ausgeschlossen hat. Daher empfiehlt es sich, bei nachträglich durch den Mieter geschaffenen Ausstattungen eine Vereinbarung zu treffen, ob diese bei der nächsten Mieterhöhung für die Einordnung in das zutreffende Mietspiegelfeld zu berücksichtigen sind.