Mieterhöhung bei verspäteter Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme

Mieterhöhung bei verspäteter Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme; fehlende Ankündigung

Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, daß der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.

1 Der Kl. ist Vermieter, die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses in der K. straße in M. Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den Kl. den Bekl. den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Gebäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 € monatlich erhöhen. Die Bekl. erwiderten schriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Voraussetzung dulden, daß sie zu keiner Mieterhöhung führe.

2 Der Kl. erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der inzwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 € auf insgesamt 966,83 € für die Zeit ab 1. Oktober 2005.

3 Da die Bekl. den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, November und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kl. den Gesamtbetrag von 321,18 € gerichtlich geltend.

4 Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt der Kl. die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

I. 5 Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:

6 Da die Bekl. der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der damit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die materiellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- und fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es versäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Beginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem Schreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, beginnend ab September 2004, angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierung.

II. 7 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Recht wendet sich der Kl. gegen die Annahme des Landgerichts, er könne aufgrund der formell nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsmitteilung keine erhöhte Miete verlangen.

8 1. Zwischen den Parteien ist zu Recht nicht mehr streitig, daß die durchgeführte Maßnahme (Einbau eines Aufzugs) eine solche zur Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB war.

9 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermieters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maßnahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat.

10 a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht.

11 Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG).

12 b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) geschuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht.

13 Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, daß die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht.

14 Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zugebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündigungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, daß das Mietverhältnis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vorgängervorschrift (§ 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB a.F.) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

15 Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO., § 559 Rdnr. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Berufungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt.

III. 16 Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt ist und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet ist, ist die Berufung der Bekl. gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.

Der Vermieter kann die Miete wegen durchgeführter Modernisierung auch dann erhöhen, wenn er die Maßnahmen weniger als drei Monate vorher angekündigt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat, so der BGH.

Der Vermieter kündigte mit Schreiben vom 18. August 2004 dem Mieter den Einbau eines Aufzuges in das fünfgeschossige Gebäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen, und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 € monatlich erhöhen. Der Mieter erwiderte schriftlich, er würde Modernisierungsmaßnahmen nur unter der Voraussetzung dulden, daß sie zu keiner Mieterhöhung führten. Der Vermieter führte die Arbeiten durch und erhöhte mit Schreiben vom 22. Juli 2005 die monatliche Miete um 107,06 € für die Zeit ab 1. Oktober 2005. Der Mieter zahlte den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober bis Dezember 2005 nicht. Auf die Klage des Vermieters verurteilte das AG den Mieter antragsgemäß. In der Berufung wies das LG die Klage ab. Der Anspruch bestehe nicht, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht form- und fristgerecht angekündigt habe. Diese Entscheidung führte zur zugelassenen Revision zum BGH.

Der BGH folgt der in der Literatur vertretenen Ansicht, daß die Nichteinhaltung der Ankündigungsfrist für die Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht. Nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängere sich selbst bei unterlassener Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) geschuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Habe somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so könne die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspreche auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein.

Auf den ersten Blick scheint das Urteil durchschlagend und (meinungs-) streitentscheidend zu sein. Vor allem die Begründung der Entscheidung im einzelnen relativiert diesen ersten Eindruck und zeigt eine ganze Reihe von offenen Fragen auf.

Nach § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung bei Modernisierung durchführen. Im Streitfall hat das Gericht zu beurteilen, ob der Vermieter tatsächlich eine unter § 559 BGB fallende Modernisierungsmaßnahme durchgeführt hat. Damit ist den Belangen des Mieters Rechnung getragen, der eine (einseitige) Mieterhöhung des Vermieters hinnehmen muß. In § 559 b ist die "Prozedur" der Mieterhöhung geregelt. Ist das Verfahren (nach § 559 b Abs. 1 BGB) ordnungsgemäß, schuldet der Mieter nach § 559 b Abs. 2 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Lediglich für den Fall, daß der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 v. H. höher ist als die mitgeteilte, verlängert sich die Frist für die Zahlung der erhöhten Miete um sechs Monate. Das Gesetz schweigt zu den Konsequenzen einer anderweitig mangelhaften und - insbesondere - einer überhaupt nicht erfolgten Modernisierungsankündigung. Dazu kann man im Umkehrschluß argumentieren, daß sich in diesen Fällen überhaupt keine Konsequenzen für die Mieterhöhung bei Modernisierung ergeben, sich also nicht einmal eine Fristverschiebung für die erhöhte Miete ergibt. Dieses Ergebnis wäre zwar etwas "merkwürdig"; der Sinn, nur für den Fall der mangelnden Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung schiebe den Beginn der erhöhten Mietzahlungspflicht hinaus, erschließt sich nicht recht und ist auch nicht der Regierungsbegründung (BT-Drs. 14/4553 - vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, GE-Verlag, Berlin, Seite 154) zu entnehmen. Aus der regierungsamtlichen Begründung ergibt sich nur, für den Fall, daß die Modernisierungsmitteilung aus anderen Gründen (als den in § 559 b Abs. 2 BGB genannten) nicht den Anforderungen des § 554 Abs. 3 BGB entspreche, sei das für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung.

Die Entscheidung des BGH entspricht im Ergebnis dieser Auslegung des § 559 b BGB, denn vorliegend hatte der Vermieter die zu erwartende Mieterhöhung in der Modernisierungsmitteilung aufgeführt. Die Mitteilung erfolgte nur nicht in der Frist des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der BGH konnte in der Sache selbst entscheiden. Da die Klage begründet war, der Mieter also den Mieterhöhungsbetrag mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung (also ab Oktober 2005) schuldete und das AG das zugesprochen hatte, war die Berufung gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzuweisen.

Man verfällt allerdings in "tiefes Grübeln", wenn man liest, "... hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung für den Vermieter keine nachteiligere Folge auslösen." Was meint der BGH hier? § 559 b BGB gibt an keiner Stelle dafür etwas her, daß die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge hat. Das kann der BGH also kaum gemeint haben. Gemeint kann nur sein, daß die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 zu der zu erwartenden Mieterhöhung nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge hat - so wie es in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB geregelt ist. Hilfreich wäre es daher gewesen, diese Eingrenzung vorzunehmen, da die Mitteilungspflicht des Vermieters nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mehrere Facetten hat. Der BGH sagt übrigens nicht ausdrücklich, daß die verspätete Modernisierungsmitteilung überhaupt keine nachteiligen Folgen hat. Das ergibt sich lediglich aus dem Umstand, daß er im vollen Umfang das amtsgerichtliche Urteil bestätigt hat.

Danach kann festgehalten werden, daß der BGH nichts zu dem Problem gesagt hat (und in diesem Fall auch dies nicht tun mußte), welche Folgen eine "gänzlich unterlassene Mitteilung" nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB hat, wenn der Vermieter modernisiert, ohne den Mieter auch nur in irgendeiner Weise davon in Kenntnis zu setzen und dann nach Fertigstellung der Maßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 BGB vornimmt. Dieses Problem ist also nicht gelöst und harrt der weiteren kontroversen Erörterung.

Dieses Problem stellt sich allerdings überhaupt nur dann, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen (wie vorliegend) im Außenbereich handelt und der Mieter die Maßnahme nicht geduldet hat. Das Problem stellt sich nicht bei Arbeiten innerhalb der Wohnung des Mieters. Entweder duldet der Mieter die Maßnahmen auch ohne wirksame Modernisierungsankündigung. Dann steht einer Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 nichts entgegen. Duldet der Mieter nicht (und läßt den Vermieter auch nicht in die Wohnung, um die Arbeiten durchzuführen), ist der Vermieter gezwungen, den Mieter auf Duldung der Modernisierung in Anspruch zu nehmen. Wird in dem Rechtsstreit der Mieter dann zur Duldung der Maßnahme verpflichtet (was jedoch eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung voraussetzt), dann kann der Vermieter die Modernisierung durchführen und auch die Mieterhöhung nach § 559 BGB durchsetzen. Wird die Duldungsklage des Vermieters abgewiesen, braucht der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden. Sie kann dementsprechend nicht durchgeführt werden, so daß es mithin auch nicht zu einer Mieterhöhung bei Modernisierung kommen kann.

Bei Maßnahmen im Außenbereich und gänzlich unterlassener Mitteilung/Modernisierungsankündigung wird die Feststellung einer möglichen Duldung der Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter schwierig. Zwar hat im Normalfall der Mieter die Möglichkeit, die Modernisierungsmaßnahme wahrzunehmen. Tut er dann nichts, kann nicht ohne weiteres von einer Duldung der Maßnahme ausgegangen werden. Hierzu wird kontrovers diskutiert, ob der Mieter die Pflicht bzw. überhaupt die Möglichkeit hat, die Modernisierung im Außenbereich durch einstweilige Verfügung zu unterbinden. Ist nun aufgrund der Umstände des Einzelfalls von einer Duldung der Maßnahme durch den Mieter auszugehen, steht auch bei fehlender Modernisierungsankündigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB nichts im Wege.

Spannend wird es bei den Konsequenzen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB für den Fall, daß weder eine Duldung durch den Mieter noch eine Modernisierungsankündigung vorliegt. Nach hier vertretener Ansicht würde jedoch § 554 BGB konterkariert werden, hätte die fehlende Duldung und die fehlende Modernisierungsankündigung für die Mieterhöhung keinerlei Konsequenzen.

Der BGH verweist in seiner Entscheidung darauf, daß die Mitteilungspflicht des Vermieters nach § 554 BGB dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen diene. Dazu gehöre u. a. das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB sowie das Berufen auf Härtegründe nach § 554 Abs. 2 BGB. Der BGH spricht allerdings auch davon, § 559 solle im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Hiermit sei die Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Modernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versage. Unabhängig davon, ob dieses Argument überzeugt (hat es doch der Vermieter in der Hand, vor Beginn der Maßnahme den Mieter durch eine Modernisierungsankündigung zu informieren), könnte eine Lösung dieser Problematik darin liegen, die Rechte des Mieters nach § 554 BGB zur Sonderkündigung und zu Härteeinwänden nachzuholen. Darauf dürfte auch die Regierungsbegründung BT-Drs. 14/4553 zu § 559 b BGB in gewisser Weise hindeuten, wonach die Frage, ob Härtegründe vorliegen, später dann noch bei der Mieterhöhung eine Rolle spielen könnte, wenn der Mieter die Maßnahmen tatsächlich nicht zu dulden gehabt habe. Das könnte auch auf das Sonderkündigungsrecht übertragen werden. Der Mieter hätte dann nach einer Mieterhöhung bei Modernisierung noch das Sonderkündigungsrecht des § 554 Abs. 3 BGB mit den dafür vorgesehenen Fristen und müßte - sofern er tatsächlich kündigt und auszieht - die Mieterhöhung nicht zahlen.