Mieterhöhung bei nicht angekündigten Modernisierungsmaßnahmen

Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.

1 Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung des Kl. in B. Mit Schreiben vom 7. September 2007 kündigte der Kl. den Einbau eines Fahrstuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Bekl. widersprach mit Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der Kl. die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleichwohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen.

2 Mit Schreiben vom 29. September 2008, das der Bekl. noch vor Ablauf des Monats zuging, machte der Kl. eine Erhöhung der Nettomiete gemäß § 559 BGB in Höhe von 120,78 € monatlich sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 € monatlich geltend.

3 Der Kl. hat Zahlung der für die Monate Juni bis August 2009 geltend gemachten Erhöhungsbeträge, insgesamt 393,06 €, nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

6 Der Anspruch des Kl. auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die von ihm mit Schreiben vom 29. September 2008 nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei.

7 Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kl. die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer verspäteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei.

8 Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe keiner Entscheidung, weil der Kl. sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache.

9 Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Bekl., weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Bekl. durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Bekl. dar. Zwar sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 € monatlich brutto erheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Bekl. von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte.

II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kl. stehen die geltend gemachten Erhöhungsbeträge aufgrund der mit Schreiben vom 29. September 2008 wirksam vorgenommenen Mieterhöhung zu. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist.

11 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

12 a) Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB damit begründet, dass die im zweiten Obergeschoss gelegene Wohnung der Bekl. trotz der gleichwohl noch zu überwindenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von Lasten - bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter obliegenden Würdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, GE 2008, 469 = NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf.

13 b) Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB zu erläutern. Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben des Kl. vom 29. September 2008 gerecht.

14 Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre.

15 Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, GE 2007, 1479 = NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März 2009 (VIII ZR 110/08, GE 2009, 646 = NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen.

16 2. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (Senatsurteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485 = NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Bekl. geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kl. wegen des Fahrstuhleinbaus vorgenommene Mieterhöhung für die Bekl. keine unzumutbare Härte bedeutet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterhöhung sei für die Bekl. deshalb unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl erreichen könne und außerdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden würde, setzt die Revision lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbeachtlich.

Eine Mieterhöhung nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Durchführung der Arbeiten dem Mieter vorher nicht angekündigt hat, entschied der Bundesgerichtshof. Der BGH entschied damit auch gegen die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur, allerdings für die Auffassung, die GE-Autor Rudolf Beuermann seit vielen Jahren und immer wieder vertreten hat. Die Auffassung des BGH wird es vielen Vermietern ermöglichen, nachträglich doch noch eine Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen zu verlangen.

Die Beklagte ist Mieterin einer im zweiten Obergeschoss gelegenen Wohnung des Klägers in Berlin. Mit Schreiben vom 29. September 2008 erhöhte der Kläger die Grundmiete von 338,47 € um 120,78 €/mtl. für den Einbau eines Fahrstuhls. Der Kläger hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 7. September 2007 angekündigt. Auf den Widerspruch der Beklagten durch Schreiben vom 25. Oktober 2007 zog der Kläger seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen; die Arbeiten wurden im September 2008 abgeschlossen. Die Beklagte zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Mit seiner Klage begehrt der Vermieter Zahlung des Erhöhungsbetrags für die Monate Juni bis August 2009.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Revision der Beklagten blieb ohne Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung bei Modernisierung) nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB (Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) vorausgegangen war. Bereits das Berufungsgericht – die 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin – hatte die Auffassung vertreten, dass die vom Vermieter nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wegen Modernisierung wirksam sei (vgl. die Ausgangsentscheidung vom 25. Juni 2010 - 63 S 530/09 - GE 2010, 1121). Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Duldung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei im konkreten Fall nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einerseits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Modernisierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen.

Die Mieterhöhung, so das LG in seiner Ausgangsentscheidung, sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau eines Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung. Die Mieterhöhung stelle im konkreten Fall auch keine unzumutbare Härte für die Mieterin dar. Der BGH schloss sich dieser Auffassung an.

Die Mieterhöhung wegen einer bereits durchgeführten Modernisierung setzte auch nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetzlichen Regelung in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin sei (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB diene dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen solle ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen; zum anderen werde er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbeiten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden.

Zweck des Ankündigungserfordernisses sei hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung solle dem Vermieter – wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG – im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben. Die Interessen des Mieters würden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird.

Ob der Mieter eine Modernisierung als Veränderung der Mietsache dulden muss, ist in § 554 BGB geregelt, die Mieterhöhung nach Abschluss der Baumaßnahme wird in den §§ 559 bis 559 b BGB behandelt. Inwieweit beide Regelungsbereiche miteinander verknüpft sind, die Mieterhöhung also die Erfüllung der gesetzlichen Ankündigungspflicht voraussetzt, war heftig umstritten (vgl. Beuermann, GE 1986, 11; GE 1993, 1070; GE 2007, 1598).

Einen vorläufigen Schlusspunkt hatte das Urteil des BGH vom 19. September 2007 (GE 2007, 1479) gesetzt, wonach Mängel der Modernisierungsankündigung eine spätere Mieterhöhung auch dann nicht ausschließen, wenn der Mieter der Maßnahme widersprochen hatte. Das jetzige Urteil ist ebenso knapp begründet wie das vom 19. September 2007 und blendet leider die recht umfangreiche bisherige Diskussion in Literatur und Rechtsprechung aus. Es lohnt sich aber, darauf noch einen Blick zu werfen.

Die Modernisierungsmaßnahme ist eine Änderung des Vertragsgegenstandes, deshalb verlangte die frühere Rechtsprechung, dass der Mieter zugestimmt haben musste. In seinem noch zu Zeiten der Preisbindung ergangenen Urteil (ZMR 1969, 200) hatte der BGH das Recht zur Mieterhöhung nach der Altbaumietenverordnung von einem Einverständnis des Mieters, also dessen Zustimmung, abhängig gemacht. Den gesetzlichen Regelungen zur Duldung von Modernisierungsarbeiten (§§ 541 a BGB a. F., 541 b BGB a. F., 554 BGB) war jedoch zu entnehmen, dass der Gesetzgeber Modernisierungsmaßnahmen fördern wollte. Die Rechtsprechung ging daher von dem Erfordernis der Zustimmung ab (z. B. OLG Hamburg ZMR 1981, 213). Ausgehend von dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 (GE 1988, 993 = ZMR 1988, 492) wurde jedoch das Mieterhöhungsrecht davon abhängig gemacht, dass die Maßnahme zuvor wirksam angekündigt worden war. Auch formelle Mängel sollten dazu führen, dass das Mieterhöhungsrecht des Vermieters auf Dauer ausgeschlossen war. In dem zitierten Rechtsentscheid des Kammergerichts ging es auch um eine Außenmodernisierung, also um Baumaßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters.

Wenig später entschied das OLG Stuttgart (WuM 1991, 332), dass eine Mieterhöhung ohne förmliche Ankündigung dann möglich ist, wenn der Mieter die Maßnahme geduldet hat. Das OLG Frankfurt/Main schloss sich dem ausdrücklich für den Fall an, dass überhaupt keine Modernisierungsmitteilung erfolgt war (ZMR 1991, 432). Der Mieter verhalte sich treuwidrig, wenn er die Maßnahme dulde, sich dann aber später darauf berufe, dass es an einer ordnungsgemäßen Ankündigung fehle, die schließlich nicht mehr nachgeholt werden könne. Dabei handelte es sich um Baumaßnahmen in der Wohnung des Mieters, so dass in der Folge auch streitig wurde, ob die strenge Auffassung des Kammergerichts aus dem Jahre 1988 (auch Formalien der Ankündigung einzuhalten) nur für die Fälle der Außenmodernisierung zu gelten habe.

Das Kammergericht selbst ist in einem erneuten Beschluss vom 16. Juli 1992 (GE 1992, 920 = WuM 1992, 514) – wiederum zur Außenmodernisierung – dem ausgewichen und hat gemeint, der Mieter schulde jedenfalls den geforderten Erhöhungsbetrag aus ungerechtfertigter Bereicherung, wenn er den eingebauten Fahrstuhl nutze. Nach wohl herrschender Auffassung war eine Mieterhöhung dann möglich, wenn dem Mieter zwar keine förmliche Ankündigung i. S. d. § 554 BGB zugestellt worden war, er die Maßnahme aber geduldet hatte. Ausreichend sollte es sein, wenn der Mieter sich in Kenntnis der Absicht des Vermieters passiv verhält (vgl. Bub/Treier/Schultz, 3. Aufl., III.A 554). Ob das auch dann zu gelten hat, wenn der Mieter die Baumaßnahmen zwar erkennen konnte, jedoch überhaupt keine Mitteilung dazu vom Vermieter erhalten hatte, war umstritten.

Fehle die Ankündigung der Modernisierung und sei auch keine Duldung des Mieters feststellbar, sei jedenfalls für Maßnahmen im Außenbereich eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen (LG Berlin GE 2003, 187 mit zustimmender Anmerkung Schach; Schach in Kinne/Schach/Bieber, 6. Aufl., Rdn. 7 zu § 559 b BGB mit Darstellung der Rechtsprechung, ob und wann sich der Mieter gegen eine Außenmodernisierung mit einer einstweiligen Verfügung wehren kann). Nach dieser Auffassung war die Regelung in § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB eine Sonderregelung, wonach nur bei unterlassener oder falscher Mitteilung über die sich aus der Modernisierung ergebende Mieterhöhung die Fälligkeit der Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben werden soll. Bei anderen Mängeln der Modernisierungsankündigung (oder gänzlich unterbliebener) sollte es aber, wenn kein Fall der ausdrücklichen Duldung vorlag, beim Ausschluss der Mieterhöhung auf Dauer bleiben.

Nur eine Mindermeinung stellte auf die materielle Duldungspflicht ab, also auf die Frage, ob der Mieter verpflichtet gewesen wäre, die Modernisierungsmaßnahme unabhängig von den Formalien nach § 554 BGB zu dulden. Wenn das bejaht wurde, sollte auch ein Widerspruch des Mieters eine Mieterhöhung nicht ausschließen (Bub/Treier/Schultz, III.A 552; Lammel, Rdn. 9 zu § 3 MHG; Barthelmess, Rdn. 3 zu § 3 MHG; Schultz, ZMR 1988, 460; Blümmel/Kinne, DWW 1988, 302; Beuermann, GE 1986, 11; GE 1993, 1070; GE 2007, 1598).

Im vom BGH durch das Urteil vom 19. September 2007 (GE 2007, 1479) entschiedenen Fall war es um eine fehlerhafte Ankündigung einer Außenmodernisierung gegangen; der Einbau des Fahrstuhls war nicht in der Frist des § 554 Abs. 3 BGB angekündigt worden. Da der Mieter der Baumaßnahme ausdrücklich widersprochen hatte, kam eine Duldung nicht in Betracht. Der BGH meint, schon nach dem Gesetzeswortlaut sei das Mieterhöhungsrecht nicht ausgeschlossen, da nach § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB nur die Fälligkeit der Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben werde. Der BGH begründete sein damaliges Ergebnis weiter mit dem Gesetzeszweck und verweist darauf, dass der Mieter durch die Ankündigung Gelegenheit bekommen solle, sich auf die Arbeiten einzustellen und zu überlegen, ob er ggf. von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Die Mitteilungspflicht diene allein dem Schutz des Mieters, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, nach der Modernisierung eine Mieterhöhung durchführen zu können. Diese – kurzen – Gründe wiederholt der BGH nun für seine Entscheidung in einem Fall, in dem keine Modernisierungsankündigung vorlag.

Fazit: Nach einer Modernisierung ist der Vermieter zu einer Mieterhöhung berechtigt. Ob der Mieter die Baumaßnahmen geduldet oder ihnen widersprochen hat, ist unerheblich. Fehlte es an einer Modernisierungsankündigung oder hatte diese Mängel, wird das Mieterhöhungsrecht des Vermieters dadurch nicht ausgeschlossen. Die Wirksamkeit der Mieterhöhung wird aber in diesen Fällen immer um sechs Monate hinausgeschoben. Der Vermieter, der eine Ankündigungspflicht nach § 554 Abs. 3 BG nicht erfüllt, macht sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter ist daher berechtigt, die vorher nicht im Duldungsprozess geprüften Härtegründe (materielle Duldungspflicht) im Prozess auf Zahlung der erhöhten Miete vorzutragen. Gelingt ihm der Nachweis, dass er die Maßnahme nicht hätte dulden müssen, entfällt ein Mieterhöhungsrecht.