Mieterhöhung bei möbliertem Wohnraum

1. Der Mietspiegel ist als Beweismittel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn ein erheblicher Teil der Miete (hier: für eine Einzimmerwohnung) aus einem "Möblierungszuschlag" besteht. 2. Für die Bewertung des Möblierungszuschlags ist auf den Zeitwert (Nutzungswert) der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen; dieser ist mit monatlich 2 % zu berücksichtigen.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung war aufgrund der mitvermieteten Möblierung nicht der Berliner Mietspiegel 2000 heranzuziehen, da er sich nicht zu möbliertem Wohnraum verhält und daher vorliegend zu keinem sachgerechten Ergebnis für die streitgegenständliche Wohnung führt.

Die Kammer folgt hinsichtlich der Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einschließlich des Möblierungszuschlags den zutreffenden Ausführungen des Sachverständigen B. in dessen Gutachten vom 19. Dezember 2002. Dieser kommt zu dem Ergebnis, daß zu dem von ihm ermittelten Wert der Vergleichsmiete von 13,05 DM/m2 einschließlich der Einbauküche und des Bodenbelages wegen der übrigen Möblierung ein Zuschlag von 0,84 DM/m2 vorzunehmen ist. Bei der Bewertung des Möblierungszuschlags ist dabei auf den Zeitwert der Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens abzustellen. Der vom Kl. vorgetragene Neuwert beträgt nach Abzug der vom Sachverständigen bei der Nutzwertanalyse bereits berücksichtigten Einbauküche und des Bodenbelages 2.371,10 DM. Da zugrunde zu legen ist, daß die Möbel im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens bereits rund 4 Jahre alt waren, beträgt deren Zeitwert ausgehend von einer zehnjährigen Nutzungsdauer rund 1.390 DM. Der Nutzungswert der Möbel ist entgegen der Berechnungsmethode des LG Mannheim (WuM 1987, 362) nicht analog § 3 MHG mit 2 % jährlich zu bestimmen. Danach ergäbe sich ein Möblierungszuschlag für die 33 m2 große Wohnung von nur 0,39 DM/m2. Die Kammer schließt sich wegen des Wesensunterschieds zu einem Modernisierungszuschlag der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 1980, 863) an, die von einer monatlichen Umlage von linear 2 % des Zeitwerts ausgeht. Dies sind vorliegend 0,84 DM/m2. Aufgrund der Vereinbarung eines gleichbleibenden Mietzinses führt dies entgegen der Auffassung des Kl. nicht dazu, daß der Mietzins periodisch absinkt. Vorliegend war lediglich die Stichtagsmiete zu ermitteln, ohne daß damit eine Aussage über die künftige Mietentwicklung verbunden wäre.

Es ergibt sich somit eine ortsübliche Bruttokaltmiete einschließlich des Möblierungszuschlags von 13,89 DM/m2 (13,05 DM/m2 + 0,84 DM/m2), d. h. von 458,37 DM bei 33 m2.

Die Berechnung eines Möblierungszuschlages bei preisfreien Wohnungen ist streitig (zu den verschiedenen Berechnungsmethoden vgl. LG Berlin GE 1996, 929). Für ein Mieterhöhungsverfahren ist in der Regel ein Sachverständigengutachten erforderlich. Im Regelfall ist ein Mietanteil für die Möblierung in Höhe von 2 % des Zeitwertes monatlich angemessen.

Im Mietvertrag über eine Einzimmerwohnung hieß es, daß zu der Bruttokaltmiete von 268 DM eine Möblierungsumlage von 172 DM zu zahlen sei. Im Mieterhöhungsverlangen hatte der Vermieter zunächst den Möblierungszuschlag abgezogen und für den Rest eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel berechnet (auf die der unveränderte Möblierungszuschlag addiert wurde). Das Amtsgericht Tiergarten hatte, da sich der Vermieter ausschließlich auf den Mietspiegel berufen hatte, die Klage abgewiesen (GE 2001, 1200). Das Urteil: Mit Urteil vom 21. März 2003 gab das Landgericht Berlin nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, auf das sich der Vermieter in der Berufungsinstanz bezogen hatte, der Berufung zum Teil statt. Bei der Bewertung des Möblierungszuschlags sei auf den Zeitwert der Möbel abzustellen zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens. Dieser sei mit 2 % monatlich zu berechnen.