Mieterhöhung bei Modernisierung

Mieterhöhung bei Modernisierung; Darlegung des Energieeinspareffekts durch Fassadendämmung; Nachbesserung im Prozess; Umlagemaßstab bei nachträglichem Balkonanbau

1. Für die Angabe der Energieeinsparung durch eine Wärmedämmung ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich.

2. Mängel der Mieterhöhung nach Modernisierung können nicht nachträglich im Prozess geheilt werden; erforderlich ist vielmehr eine neue Mieterhöhungserklärung.

3. Im Ankündigungsschreiben braucht die geplante Mieterhöhung nicht für jede einzelne Maßnahmen ausgewiesen zu werden.

4. Die Umlage der Kosten des Balkonanbaus nach der Fläche der mit einem Balkon versehenen Wohnungen ist sachgerecht.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter und die Bekl. ist Vermieterin der 64,52 m2 großen, im 1. OG links der Liegenschaft B. Weg, Berlin, gelegenen Mietwohnung.

Mit Schreiben vom 21. Juni 2011 kündigte die Bekl. umfassende Modernisierungsmaßnahmen an, und zwar die Dach„sanierung", den Vollwärmeschutz der Fassadenflächen sowie den Anbau von Balkonen.

Mit Schreiben vom 26. August 2013 kündigte die Bekl. eine Mieterhöhung in Höhe eines errechneten Modernisierungszuschlages von insgesamt 143,19 € auf 350,37 € (brutto/kalt) ab dem 1. Mai 2014 an. Die Gesamtkosten für die Errichtung der Balkone in Höhe von 214.684,97 € wurden nur auf die 43 Wohnungen umgelegt, die mit einem Balkon ausgestattet wurden.

Andere Mieter der Liegenschaft erhielten von der Bekl. mit dem Mieterhöhungsverlangen gleichzeitig Angebote, bei einer schriftlichen Erklärung des Einverständnisses hierüber bis zum 31. Oktober 2013 den verlangten Modernisierungszuschlag auf die Hälfte des verlangten Betrages reduzieren zu können.

Die Kl. meinen, die Mieterhöhungserklärung vom 26. August 2013 sei aus formalen Gründen nichtig. Die Angabe der Gesamtbeträge für die drei Modernisierungsmaßnahmen (Fassadendämmung, Dachdämmung und Balkonerrichtung) sei nicht ausreichend, denn innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen hätte nochmals nach Gewerken unterteilt werden müssen. Nur so sei für die Mieter erkennbar, ob in den Gesamtkosten Kostenanteile für Instandsetzungen enthalten seien, die zum Abzug hätten gebracht werden müssen. Die Bekl. hätte mit der Mieterhöhungserklärung zum Nachweis der umgelegten Kosten die Rechnungen der beteiligten Unternehmer vorlegen müssen. Die Mieterhöhung sei nicht ausreichend erläutert worden. Die Erläuterungen zur Energieeinsparung hinsichtlich der Fassaden‑ sowie Dachdämmung seien nur pauschal. Im Modernisierungsankündigungsschreiben hätte die geplante Mieterhöhung für jede einzelne Maßnahme ausgewiesen werden müssen.

Auch sei der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt. Die Bekl. schikaniere die missliebigen Kl., weil sie als einzige Mieter der Liegenschaft keine Reduzierung des Mieterhöhungsbetrages angeboten bekamen. Die Kosten des Balkonanbaus hätten nicht nur auf die mit einem Balkon versehenen Wohnungen umgelegt werden dürfen, sondern auf die gesamte Wohnfläche.

Die Kl. behaupten, die Kosten der durchgeführten Instandsetzungsarbeiten an Fassade und Dach seien nicht von den Modernisierungskosten in Abzug gebracht worden. Vor Durchführung der Fassadenarbeiten seien die Fassadenflächen rissig gewesen und der Putz sei abgebröckelt. Auch das Dach sei sanierungsbedürftig gewesen. Auch die Sockelkosten, die für die Instandhaltung angefallen seien, seien nicht abgesetzt worden. Dies gelte auch für den Balkonanbau, denn die Sockelkosten der hierfür nötigen Gerüste, die eben auch zur Instandsetzung des Daches und der Fassade notwendig gewesen seien, hätten noch nicht einmal anteilig als Modernisierungskosten umgelegt werden können. Die Gesamtkosten für die Errichtung der Balkone habe nicht 214.684,97 € betragen. [...]

Die zulässige negative Feststellungsklage ist teilweise begründet und im Übrigen unbegründet.

Die monatliche Bruttokaltmiete für die von den Kl. bewohnte Mietwohnung in der Liegenschaft B. Weg, Berlin, im 1. OG links wird ab dem 1. Mai 2014 von 207,18 € um 45,77 € auf 252,95 € erhöht (§§ 559, 559 b BGB a. F.). Wegen der mit Schreiben vom 21. Juni 2011 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen hat die Bekl. mit Mieterhöhungsverlangen vom 26. August 2013 die Miete zum 1. Mai 2014 wirksam um 45,77 € erhöht. Das Modernisierungsankündigungsschreiben vom 21. Juni 2011 ist den Kl. noch vor dem 30. April 2013 zugegangen, so dass § 559 b BGB noch in der alten Fassung anzuwenden ist.

Die negative Feststellungsklage der Kl. war insoweit begründet, wie sie sich auf die Umlage der Kosten der Dach‑ und Fassadenmodernisierung in Höhe von insgesamt 97,42 € pro Monat bezieht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. August 2013 ist insoweit unwirksam, denn sie genügt den formalen Voraussetzungen des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. nicht. Die Bekl. hat die behauptete Energieeinsparung im Erhöhungsschreiben vom 26. August 2013 nicht hinreichend begründet. Mindestens erforderlich für eine plausible Darlegung des Energieeinspareffektes ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der renovierten Außenbauteile (vgl. Schmidt‑Futterer, 10. Auflage, § 559 b Rn. 22; BGH, GE 2006, 318 = WuM 2006, 157; LG Berlin, MM 2008, 370; LG Hamburg, WuM 2009, 124; AG Karlsruhe, DWW 2009, 148). Dies ist hier unterblieben. Der Mangel der Mieterhöhungserklärung kann auch nicht nachträglich im Prozess geheilt werden. Eine „Nachbesserung" der Erklärung im Prozess ist - anders als bei einem Zustimmungsverlangen zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB - nicht möglich (LG Berlin, GE 2001, 58 = ZMR 2001, 188; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 559 b Rn. 12). Für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB - wie hier - fehlt eine § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB entsprechende Vorschrift. Es besteht auch kein Bedürfnis für eine Zulassung nachgeschobener Erläuterungen im Prozess, denn der Vermieter kann eine Mieterhöhung mit einer ausreichenden Erläuterung im Sinne des § 559 b Abs. 1 BGB jederzeit neu erklären. Eine erneute Mieterhöhungserklärung hat die Bekl. jedoch nicht abgegeben.

Die negative Feststellungsklage war jedoch betreffend die aus dem Anbau der Balkone resultierende Mieterhöhung unbegründet. Das Mieterhöhungsverlangen vom 26. August 2013 erfüllte insoweit die formalen und inhaltlichen Anforderungen.

Entgegen der Auffassung der Kl. musste im Modernisierungsankündigungsschreiben vom 21. Juni 2011 die geplante Mieterhöhung für jede einzelne Maßnahme nicht ausgewiesen werden. Wegen § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. führt das Unterlassen der Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nicht zur Nichtigkeit der Modernisierungsankündigung/Mieterhöhung, sondern nur zur Verschiebung des Wirkungszeitpunktes der Mieterhöhung um sechs Monate, wirkt also erst ab dem 9. Monat, der dem Zugang des Erhöhungsverlangens folgt (Schmidt‑Futterer, aaO., § 559 b Rn. 47‑52). Die Bekl. begehrt danach hier zu Recht eine Mieterhöhung ab dem 1. Mai 2014.

Die Kl. haben einen konkreten Instandsetzungsbedarf an Dach und Fassade zum Zeitpunkt der Modernisierungsmaßnahme nicht mit der erforderlichen Substanz vorgetragen. Allein der Hinweis auf die Formulierung der Bekl. im Ankündigungsschreiben vom 21. Juni 2011 wie „Dachsanierung" und „Sanierung des Daches" sowie die pauschale Behauptung der Kl., die Fassadenflächen seien rissig gewesen und der Putz habe gebröckelt, reicht insoweit nicht aus. Soweit der Mieter im Prozess behauptet, die geltend gemachten Modernisierungskosten seien ganz oder teilweise Instandsetzungskosten, handelt es sich um ein qualifiziertes Bestreiten durch den Mieter. Dazu muss der Mieter zunächst substantiiert vortragen, wo welche Schäden sich befunden haben sollen, erst dann ist es Aufgabe des Vermieters, dies zu widerlegen (BGH, WuM 2004, 154, 155). Konkrete Schäden am Dach oder an den Fassadenteilen, an die die Balkone montiert wurden, haben die Kl. jedoch nicht dargelegt.

Zutreffend hat die Bekl. darauf hingewiesen, dass sie nicht verpflichtet war, im Modernisierungsmieterhöhungsschreiben die einzelnen Kostenpositionen der Gewerke detaillierter aufzuführen. Die Kl. haben das Recht, Einsicht in die Rechnungsunterlagen zu nehmen, wovon sie bisher jedoch keinen Gebrauch gemacht haben (vgl. Schmidt‑Futterer, aaO., § 559 b Rn. 16 mit zahlreichen Nachweisen aus der Rechtsprechung).

Die Behauptung der Kl., die Gesamtkosten für die Errichtung der Balkone habe nicht 214.684,97 € betragen, entbehrt ebenfalls der erforderlichen Substanz. Das einfache Bestreiten der Kostenposition ist unstatthaft. Es ist den Kl. zuzumuten, vorab Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen und anschließend konkrete Einwendungen gegen die angesetzten Kosten zu erheben.

Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist nicht gegeben. Es unterliegt keinen Bedenken, dass die Kosten des Balkonanbaus nur auf die mit einem Balkon versehenen Wohnungen umgelegt worden sind, und nicht auf die gesamte Wohnfläche. Erforderlich ist insoweit lediglich, dass die Kosten angemessen verteilt werden. Dabei stellt die Umlage der Kosten auf die Mieter, die allein unmittelbar in den Genuss der Vorteile des Balkons geraten, einen praktikablen und nachvollziehbaren Umlagemaßstab dar. Auch die anschließende Verteilung nach der Anzahl der Wohnungen und nicht nach der jeweiligen Wohnfläche ist sachgerecht und damit nicht unangemessen.

Auch ist nicht zu erkennen, dass die Bekl. die Kl. als missliebige Mieter schikaniert, weil diese als einzige Mieter der Liegenschaft keine Reduzierung des Mieterhöhungsbetrages angeboten bekamen. Die Bekl. hat dazu nachvollziehbar und durchaus sachgerecht auf das unterschiedliche Mietniveau in der Liegenschaft verwiesen. Völlig zu Recht weist die Bekl. darauf hin, dass die 100 %ige Umlage die Kl. aufgrund ihrer günstigen Miete weitaus weniger belastet als die Mieter, die aufgrund jüngerer Mietverträge eine weitaus höhere Miete zahlen.

Für die Angabe der Energieeinsparung durch eine Wärmedämmung ist jedenfalls die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich. Die Umlage der Kosten des Balkonanbaus nach der Fläche der mit einem Balkon versehenen Wohnungen ist sachgerecht. Mängel der Mieterhöhungserklärung (hier: fehlende Begründung der erzielten Energieeinsparung nach einer Modernisierung) können nicht nachträglich geheilt werden, sondern erfordern eine neue Mieterhöhungserklärung.

Nach einer Ankündigung der Dachsanierung, des Vollwärmeschutzes der Fassadenflächen und des Anbau von Balkonen mit Schreiben vom 21. Juni 2011 kündigte die Vermieterin mit Schreiben vom 26. August 2013 eine Mieterhöhung in Höhe eines errechneten Modernisierungszuschlages von 143,19 € an, wobei sie die Gesamtkosten für die Errichtung der Balkone nur auf die 43 Wohnungen umlegte, die mit einem Balkon ausgestattet wurden.

Die Mieter hielten die Mieterhöhungserklärung für nichtig, weil die Gesamtbeträge für die Modernisierungsmaßnahmen nicht nach den Kosten der einzelnen Gewerke unterteilt worden seien, die Rechnungen der beteiligten Unternehmer gefehlt hätten, die Energieeinsparung nicht ausreichend erläutert worden sei und die Kosten der Balkonerrichtung nach der Gesamtfläche aller Wohnungen des Hauses hätte umgelegt werden müssen. Sie erhoben daher negative Feststellungsklage, dass sich die Miete nicht erhöht habe.

Das AG Wedding gab der Feststellungsklage nur insoweit statt, als sie sich auf die Umlage der Kosten der Dach- und Fassadenmodernisierung richtete, weil die dadurch erzielte Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung nicht hinreichend begründet worden sei, was nach dem anwendbaren § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. jedenfalls durch Angabe des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich gewesen sei. Dieser Mangel der Mieterhöhungserklärung habe auch im Prozess nicht nachträglich geheilt werden können.

Dagegen sei die Feststellungsklage gegen die Mieterhöhung für die Balkone unbegründet. Die Umlage der Kosten des Balkonanbaus nach der Fläche nur der mit einem Balkon versehenen Wohnungen sei sachgerecht gewesen.

Richtig wendet das AG Wedding § 559 b BGB a. F. an, der auf das bis zum 1. Mai 2013 entstandene Mietverhältnis anzuwenden ist, weil die Modernisierungsankündigung gem. § 554 BGB dem Mieter noch bis zum 30. April 2013 zugegangen ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Aufl. § 559 b BGB Rn. 3).

Richtig sieht das AG Wedding auch, dass in der Erläuterung der Mieterhöhung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB (a. F. und n. F.) Angaben enthalten sein müssen, die dem Mieter die Beurteilung des vom Vermieter in der Mieterhöhungserklärung behaupteten Energiespareffekts ermöglichen.

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es erforderlich, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung – neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den einzelnen Positionen der Berechnung – diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH-Urteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02 -, WuM 2004, 154). Insofern ist nicht immer die Angabe des alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten erforderlich, geschweige denn die Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung (BGH, RE vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/91 -, NZM 2002, 519 = ZMR 2002, 503). Hier fehlten aber offenbar auch sonstige Angaben, die dem Mieter einen Vergleich ermöglicht hätten.

Zutreffend ist auch die Auffassung, dass Mängel der Mieterhöhung nach Modernisierung nicht nachträglich im Prozess geheilt werden können, sondern vielmehr eine neue Mieterhöhungserklärung erforderlich ist. Denn die Modernisierungsmieterhöhungserklärung ist – im Gegensatz zu dem Verlangen auf Zustimmung zur Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB – kein Angebot auf eine Vertragsänderung, sondern eine einseitige Gestaltungserklärung, deren Nichtigkeit nicht geheilt werden kann, sondern die wiederholt werden muss.

Fraglich ist, ob die Mieterhöhungserklärung nicht darüber hinaus auch deswegen unwirksam war, weil die Gesamtkosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt waren, wie es das LG Potsdam (Urteil vom 25. Mai 2000 - 11 S 190/99 - WuM 2000, 553) gefordert hat. An die Erläuterung nach § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB sind schon früher zunehmend strengere Anforderungen gestellt worden.

Durchaus vertretbar hält das AG Wedding auch die Umlage der Kosten des Balkonanbaus nach der Fläche nur der mit einem Balkon versehenen Wohnungen für sachgerecht.