Mieterhöhung bei Modernisierung

Mieterhöhung bei Modernisierung; Hinweis auf Pauschalwerklohn nur bei Einzelgewerk

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung sind die einzelnen Kosten aufzugliedern und zu erläutern. Hat der Vermieter/Eigentümer mit dem Werkunternehmer einen Pauschalpreis vereinbart, kann die Notwendigkeit dieser Aufgliederung im einzelnen entfallen; das gilt jedoch nur bei einzelnen in sich abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen, nicht nach umfangreicher Modernisierung mit einer Vielzahl von Einzelgewerken.

(...) Der Kl. hat keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die von ihm angemietete Wohnung. Der Kl. hat auch keinen Anspruch gegen den Bekl. auf Zahlung eines Mieterhöhungsbetrages in Höhe von 159,84 EUR monatlich, spätestens zum Dritten eines Monates, ab 1.3.2002.

Der Kl. hat den Bekl. durch Schreiben vom 16.11.1998 über das Modernisierungsvorhaben informiert und insoweit eine Mieterhöhung von ca. 3,80 DM je qm angekündigt. In diesem Schreiben heißt es:

"Die nachzuweisenden umlagefähigen Kosten führen insgesamt zu einer Mieterhöhung von ca. 3,80 DM, die im einzelnen nach Beendigung der Maßnahme aufzuschlüsseln sind. Dies wird im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen erfolgen."

Der Bekl. hat den genannten Modernisierungsmaßnahmen zugestimmt und die Vereinbarung unterschrieben. Der Kl. hat mit Schreiben vom 24. Mai 2000 auf Grund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen dem Bekl. eine Mietzinserhöhung der Grundmiete von 469,36 DM auf 781,99 DM angeboten und um eine diesbezügliche Einigung gebeten. Der Bekl. verweigerte diese Einigung mit Hinweis auf den unzureichenden Nachweis der umlagefähigen Kosten.

Die Vereinbarung vom 16.11.1998 legt im einzelnen fest, welche Modernisierungsmaßnahmen vom Bekl. geduldet werden sollen und daß die nachzuweisenden umlagefähigen Kosten zu einer Mieterhöhung von ca. 3,80 DM führen werden. Allerdings soll nach dem ausdrücklichen Wortlaut der Vereinbarung vom 16.11.1998 nach Durchführung der Maßnahmen eine Aufschlüsselung der Kosten "im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen" erfolgen. Als gesetzliche Bestimmungen, auf die insoweit Bezug genommen werden soll, kommen nur die Regelungen des § 3 MHG in Betracht, der im einzelnen Vorschriften über Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen enthält. Auch unter Berücksichtigung von §§ 133, 157 BGB läßt sich der Verweis in dem Schreiben vom 16.11.1998 auf die gesetzlichen Bestimmungen nur als Verweis auf § 3 MHG verstehen, wo die Regelungen zur Aufschlüsselung umlagefähiger Modernisierungskosten vom Gesetzgeber getroffen wurden. Der Wortlaut der Klausel ist insoweit eindeutig und es ist nicht ersichtlich, daß der Wille der Parteien bei Abschluß der Vereinbarung auf andere gesetzliche Bestimmungen gerichtet gewesen wäre.

Grundsätzlich werden an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 MHG erhebliche Anforderungen gestellt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG, Rdnr. 205 ff.). Insbesondere ist Wirksamkeitsvoraussetzung, daß die Mieterhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird, wobei Berechnung und Erläuterung das Äquivalent für das einseitige Gestaltungsrecht des Vermieters sind. Denn der Vermieter verfügt über sämtliche Infor-mationsgrundlagen. Dies bedeutet grundsätzlich, daß die Kosten für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen in der streitgegenständlichen Wohnung konkret dargestellt werden müssen. Dies ist in dem Schreiben des Kl. vom 24.5.2000 bezogen auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, wie Einbau von Kunststoff-Fenstern, Einbau einer Zentralheizungsanlage mit Warmwasserversorgung, Verlegung der elektrischen Leitungen, Modernisierung des Bades und der einbruchshemmenden Wohnungstür nicht geschehen. Es genügt insoweit nicht, wenn wie im Schreiben vom 24. Mai 2000 lediglich pauschale Endbeträge für das Gesamtbauvorhaben und für die jeweils zu sa-nierende Wohnung angegeben werden. Der als Anlage 2 beigefügte Zahlungsplan enthält keine konkreten Berechnungsgrundlagen für die Wohnung des Bekl. Vielmehr sind die einzelnen Gewerke mitzuteilen, wobei in Literatur und Rechtsprechung teilweise sogar gefordert wird, daß einzelne Rechnungspositionen dargelegt werden (LG Köln WuM 1989, 579 f.; LG Berlin WuM 1993, 29).

Der Hinweis auf den Zahlungsplan ist bei einem derart umfassenden Modernisierungsvorhaben, wie es im hier vorliegenden Fall gegeben ist, nicht ausreichend. Es wird zwar im Einzelfall als zulässig erachtet, daß bei einer Pauschalpreisvereinbarung eine Aufgliederung der Kosten einer Modernisierungsmaßnahme in ihre einzelnen Bestandteile nicht verlangt werden kann (LG Berlin, ZK 54, GE 1994, 765 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, § 3 MHG, Rdnr. 209; Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl. 1997, Art. 3 WKSchG I § 3 MHRG Rdnr. 112). Dies bezieht sich jedoch durchwegs auf Fälle einzelner in sich abgeschlossener Modernisierungsmaßnahmen, wie beispielsweise den Einbau einer Gasetagenheizung. Bei einem solchen Einzelgewerk ist dem Vermieter im Rahmen einer Pauschalpreisvereinbarung nicht mehr als die Vorlage des Pauschalpreises zumutbar. Dies kann aber im Falle einer Totalsanierung eines Hauses nicht gleichermaßen gelten. Sinn und Zweck der Pflicht des Vermieters zur Begründung und Erläuterung der einseitigen Mieterhöhung ist es, dem Mieter eine Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnis auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung zu ermöglichen, ihm insbesondere eine grobe Einschätzung zu eröffnen, ob die aufgewandten Kosten erforderlich und angemessen waren, sowie ihm eine Einsicht in einzelne Rechnungsunterlagen anhand der Mieterhöhungserklärung möglich zu machen (LG Berlin, MM 1993, 29; LG Berlin, MM 1992, 68, 69).

Daher muß im vorliegenden Fall eine Umlage der Gesamtkosten auf die einzelne Wohnung näher dargestellt werden. Der Sanierungsaufwand für die Wohnung des Bekl. wird vom Kl. mit 2.009 DM/m2 angegeben. Dieser Betrag wird aus den Gesamtkosten von 1.420.000 DM errechnet. Wie dem Sanierungsvertrag zu entnehmen ist, sind aber nicht nur Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 3 MHG vorgesehen, sondern auch Instandsetzungsmaßnahmen, deren Kosten nicht umlegbar sind. Aus dem Zahlungsplan ergeben sich die Kosten für den Heizungseinbau. Diese betragen 284.000 DM. Weitere Kosten sind in einem Betrag von 497.000 DM enthalten. Aus dem Zahlungsplan lassen sich die Kosten, die speziell auf den Einbau der Heizung entfallen, nicht genau ersehen. Dasselbe gilt für die Kosten der Fenster. Die anteiligen Kosten sind in den Positionen 2 und 4 enthalten und lassen sich nicht exakt ausgliedern. Die Kosten für die Elektroarbeiten sind in dem Zahlungsplan überhaupt nicht gesondert aufgeführt und lassen sich deshalb nicht ausgliedern. Die Kosten für die Modernisierung der Bäder sind zum Teil in der Position 5 enthalten. Die Kosten für die Wohnungstüren werden überhaupt nicht erwähnt. Der Zahlungsplan hat nicht die Funktion, die Kosten für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen darzustellen. Er soll nur angeben, nach welchen Baufortschritten Abschlagszahlungen auf den Werklohn zu leisten sind.

Der Kl. hat versucht, die versäumte detaillierte Aufschlüsselung im Rahmen des Rechtsstreits nachzuholen. Aber auch die inzwischen vorgelegten Unterlagen reichen nicht aus. Denn die Grundlagen für die Einzelbeträge werden nicht offengelegt. Dies ist nicht angängig, weil der Mieterhöhungsbetrag in der Erklärung berechnet und erläutert werden muß, § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG. Bei den Fenstern werden Kosten von 1.500 DM angegeben. Die Grundlage dieses Betrages wird nicht mitgeteilt. Notfalls muß der Kl. seine Generalunternehmerin veranlassen, die Kosten pro Fenster anhand der Rechnung der Subunternehmerin mitzuteilen. Für den Heizungseinbau gilt dasselbe. Je nach Rechnung der Subunternehmerin müssen entweder die Einzelkosten pro Wohnung oder die Gesamtkosten, aufgeteilt auf die Fläche der Wohnung, mitgeteilt werden. Dasselbe gilt für die Modernisierung der Elektroanlage. Für die Kosten der Badmodernisierung gilt nichts anderes. Bei den 8.000 DM handelt es sich um einen Schätzbetrag, ohne daß die Grundlagen der Schätzung mitgeteilt werden. Die Kosten für eine Aufbringung von wärmedämmendem Putz und für die Wärmedämmung des Daches sind schon deshalb nicht umlagefähig, weil die entsprechenden Maßnahmen in der Vereinbarung nicht enthalten sind.

Im vorliegenden Fall hat der Kl. bei Abschluß der Vereinbarung vom 16. November 1998 dem Bekl. nicht offengelegt, daß er einen Pauschalpreisvertrag abgeschlossen hat. Vielmehr hat er auf die Aufschlüsselung im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen verwiesen. Der Bekl. kann daher in vollem Umfang eine genauere Aufschlüsselung entsprechend § 3 MHG verlangen. Eine solche konkrete Aufschlüsselung in bezug auf die Wohnung des Bekl. ist bislang nicht erfolgt.

Die Vereinbarung eines Pauschalwerklohnes mit dem Werkunternehmer (Handwerker) entbindet den Vermieter bei der Mieterhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich nicht von der Einzelaufgliederung der umlagefähigen Kosten.

Mit Zustimmung des Mieters modernisierte/sanierte der Vermieter die Mietwohnung umfangreich. Er hatte mit dem Werkunternehmer einen Pauschalpreis vereinbart. Bei der Mieterhöhung bezog sich der Vermieter zur Erläuterung der Kosten auf diese Vereinbarung. Das genügte dem Mieter nicht. Mit seiner Klage auf Zahlung des Mieterhöhungsbetrages hatte der Vermieter keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter bei der Mieterhöhung nach Modernisierung grundsätzlich die Kosten im einzelnen aufgliedern müsse. Das könne bei Vereinbarung eines Pauschalwerklohnes mit dem Werkunternehmer nur bei Einzelgewerken entfallen, jedenfalls aber nicht bei einer Totalsanierung mit einer ganzen Reihe von einzelnen Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen.

Bei einer Wohnungsmodernisierung, deren Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen möchte, sind zwei Hürden zu überspringen:

a) Einverständnis/Duldung des Mieters

b) Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung.

Die Duldung der Modernisierung durch den Mieter impliziert also nicht automatisch auch die Mieterhöhung. Nach § 559 b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung nach Modernisierung nur wirksam, wenn in der Erklärung selbst die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird. Bekanntermaßen sind die Gerichte bei dem Begründungserfordernis recht penibel - um nicht zu sagen rigide. Das hat seinen Grund darin, daß bei Vermietern nicht nur vereinzelt die Neigung besteht, alle möglichen Kosten, vor allem auch vom Vermieter zu tragende Instandsetzungskosten, in die Modernisierungskosten hineinzurechnen und umzulegen. Der Mieter muß jedoch die Möglichkeit haben, die auf ihn umlegbaren Kosten im einzelnen nachzuprüfen. Das kann er aber nur bei einer Einzelaufgliederung, die ihm die Möglichkeit gibt, im Zweifel auch in einzelne Rechnungen zu schauen. Ein Sonderproblem stellt das vom Vermieter/Eigentümer mit dem Werkunternehmer vereinbarte Pauschalhonorar dar, was sich auch zugunsten des Mieters hinsichtlich der umlagefähigen Kosten auswirken kann. Das muß aber für den Mieter auch nachprüfbar sein, so daß dem Vermieter bei einer derart umfangreichen Pauschalvereinbarung nichts anderes übrig bleibt, als für die Mieterhöhung die Einzelkosten aufzugliedern. Im Zweifel dürfte das kaum gelingen, so daß sich eine derartige Pauschalvereinbarung mit dem Werkunternehmer jedenfalls dann verbietet, wenn die Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Insofern ist der Leitsatz zu der Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 1994, 765 f. etwas mißverständlich. Aus den dortigen Entscheidungsgründen ergibt sich aber klar, daß der Pauschalpreis nur dann ohne weitere Erläuterung der Mieterhöhungserklärung zugrunde gelegt werden kann, wenn es sich um eine einzelne Modernisierungsmaßnahme handelt.