Mieterhöhung bei Gleitklausel

Mieterhöhung bei Gleitklausel; Mieterhöhungserklärung; Formwirksamkeit; Erläuterung der Erhöhung

Eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 WoBindG ist nur wirksam, wenn die Mieterhöhungserklärung selbst nicht nur die Berechnung, sondern auch die Erläuterung enthält; die Erläuterung in der Mitteilung gemäß § 4 Abs. 8 NMV a.F. ist insoweit nicht ausreichend.

Dabei bestimmt sich die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung auf der Grundlage der §§ 4 Abs. 7, 8 NMVO, 10 Abs. 1 WoBindG, denn für die Wohnung der Bekl. wurden öffentliche Aufwendungszuschüsse und Darlehen gewährt (vgl. § 17 NMVO) und die Parteien hatten in § 4 des Mietvertrages die jeweils preisrechtlich zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart. Eine danach - formell - wirksame Mieterhöhungserklärung hatte die Rechtsvorgängerin der Kl. unter dem 19. Oktober 1983 jedoch vorliegend nicht abgegeben.

Insoweit schreibt die Regelung des § 10 WoBindG (vgl. dort Abs. 1 Satz 2) nämlich ausdrücklich vor, daß die Erhöhungserklärung nur dann wirksam ist, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist.

Diesen Anforderungen genügt die Erklärung vom 19. Oktober 1983 bei der gebotenen wortgenauen Anwendung des § 10 Abs. 1 WoBindG aber nicht.

Zwar ist die Erhöhung in der Erklärung mittels Multiplikation der - neuen - Kostenmiete mit der Anzahl der Quadratmeter der Wohnung der Bekl. berechnet worden. Dieser Berechnung ist eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt worden, aus der sich die von der Kl. behauptete Kostenmiete ergibt.

Dies allein reicht jedoch nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes nicht aus, denn danach muß die Erhöhung in der Erklärung selbst auch erläutert sein. Eine solche Erläuterung ist jedoch der Erklärung vom 19. Oktober 1983 nicht zu entnehmen, denn dort werden hinsichtlich der einzelnen Kostenansätze der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung lediglich die Höhe der Instandhaltungskostenpauschale und die Regelung der Schönheitsreparaturpflicht erwähnt. Insofern kann die Kl. auch nicht auf den Inhalt des Ankündigungsschreibens vom 18. Januar 1983 verweisen, denn das Gesetz fordert eine Erläuterung der Erhöhung in der Erklärung selbst. Zudem bezieht sich die Mitteilung gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 NMVO nur auf die dem Vermieter bis dahin bekannt gewordenen Erhöhungen, so daß die angekündigten Kostensteigerungen nicht notwendig mit den Erhöhungen identisch sein müssen, die letztlich zur Begründung der Mieterhöhung herangezogen werden.