Mieterhöhung bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete

Hat der Mieter bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten akzeptiert und die erhöhte Miete jahrelang gezahlt, kann er sich bei einer späteren Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) nicht darauf berufen, der Ausgangsmietzins sei wegen fehlerhafter Betriebskostenerhöhung aufgrund eines fehlenden vertraglichen Erhöhungsvorbehalts unrichtig berechnet. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Miethöhe.

Das Erhöhungsverlangen ist formell wirksam, der Angabe oder des Abzugs der Kürzungsbeträge bedurfte es nach dem Revisionsurteil nicht und die Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses ist nicht umstritten. Durch die Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen ändert sich auch nicht die Mietzinsstruktur. (...)

Das Erhöhungsverlangen ist nicht deshalb unwirksam, weil der Ausgangsmietzins unwirksam wäre. Es kann dahinstehen, ob der Erhöhungsvorbehalt in Nr. 2 der AVB zum Mietvertrag für künftige Erhöhungen nach § 560 BGB ausreicht (vgl. BGH VIII ZR 101/03, GE 2004, 229). Jedenfalls für die Vergangenheit kann sich die Bekl. nicht auf die Unwirksamkeit von Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten berufen. Sie hat die nach Außerkrafttreten des GVW erfolgten Erhöhungen vom 2. Oktober 1996 und 13. Oktober 1997 unstreitig bezahlt, in denen jeweils Erhöhungen von Betriebskosten auf die Miete umgelegt wurden. Der Umfang der vom Mieter zu zahlenden Nebenkosten kann jedoch auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend vereinbart werden (BGH NJW-RR 2000, 1463; GE 2008, 810; VIII ZR 99/03 v. 24. Januar 2004).

Dem steht nicht die von der Bekl. zitierte Entscheidung des OLG Karlsruhe (WuM 1986, 166) entgegen. Abgesehen davon, daß die Entscheidung zu § 10 WoBindG ergangen ist und von dem Gericht im preisfreien Wohnraum nicht vertreten wird (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 945), ist die erkennende Kammer der Ansicht, daß eine einvernehmliche Erhöhung des Mietzinses durchaus auch bei einseitigen Mieterhöhungen durch jahrelange Zahlung in Frage kommt. Dem Mieter stehen bezüglich der Erhöhungsmöglichkeiten in §§ 559, 560 BGB umfangreiche Prüfungsrechte zu, und daher kann eine rügelose Zahlung über einen längeren Zeitpunkt aus der Sicht des Vermieters nur bedeuten, daß der Mieter die Erhöhung nach Prüfung akzeptiert hat (ebenso: BGH NJW-RR 2000, 1463; NJW 1998, 445; OLG Karlsruhe NJW-RR 2003, 945; LG Leipzig GE 2001, 1671; LG Duisburg WuM 1989, 192; LG Berlin WuM 1987, 158).

Nach der BGH-Entscheidung, wonach Berliner Bruttokaltmieten wegen gestiegener Betriebskosten ohne (wirksamen) vertraglichen Erhöhungsvorbehalt nicht mehr möglich sind (GE 2004, 229), bezweifeln Mieter jetzt auch bei Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete die Höhe der Ausgangsmiete mit der Begründung, die vorausgegangenen Betriebskostenerhöhungen seien unwirksam.

Der Vermieter hatte nach Außerkrafttreten des GVW Berlin (= Übergangsgesetz nach Ende der Altbaumietpreisbindung) die Bruttokaltmiete wegen gestiegener Betriebskosten zweimal erhöht. Der Mieter hatte das akzeptiert und die erhöhte Miete jahrelang gezahlt. Nunmehr erhöhte der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB bzw. zum damaligen Zeitpunkt noch § 2 MHG). Der Mieter bezweifelte die Richtigkeit der Ausgangsmiete im Hinblick auf die BGH-Entscheidung vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 101/03 - (GE 2004, 229), wonach seit dem Außerkrafttreten des GVW Berlin bei einer vereinbarten Bruttokaltmiete Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ohne (wirksamen) vertraglichen Erhöhungsvorbehalt nicht mehr möglich seien. Vorliegend fehle es an einem derartigen Erhöhungsvorbehalt, so daß frühere Betriebskostenerhöhungen unwirksam seien.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, kam zu dem Ergebnis, daß der Ausgangsmietzins richtig angegeben sei. Da der Mieter die Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten anerkannt und die erhöhte Miete jahrelang gezahlt habe, seien diese neuen Mieten als vereinbart anzusehen.

Der Fall hat eine längere Geschichte: Ursprünglich hatte das AG Charlottenburg die Klage des Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen. Das LG Berlin, ZK 61, wies die Berufung zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei jedenfalls deswegen unwirksam, weil der Vermieter erhaltene Drittmittel im Sinne des § 559 a BGB nicht angegeben habe. In der (zugelassenen) Revision hob der BGH mit Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 282/03 - das Urteil auf, weil die gewährte Förderung jedenfalls beinahe 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und mehr als 18 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbetrages durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt sei. Im Hinblick auf die Senatsentscheidung vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - (GE 2004, 687) seien daher Drittmittel nach §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB nicht mehr abzuziehen gewesen. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters sei deswegen formell wirksam. Der BGH hatte jedoch die Sache zurückverwiesen, weil die Parteien in den Vorinstanzen auch darüber gestritten hätten, welcher Mietzins dem Erhöhungsverlangen zugrunde zu legen sei. Dazu hätte das Berufungsgericht (LG Berlin, ZK 61 - aus seiner Sicht folgerichtig) - keine Feststellungen getroffen. Da die ZK 61 inzwischen aufgelöst war, kam der Rechtsstreit nunmehr aufgrund neuer Geschäftsverteilung zur ZK 65. Diese hatte sich dann mit dem Ausgangsmietzins zu beschäftigen.

Die Frage, unter welchen Voraussetzungen von einer Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien auszugehen ist, wenn der Mieter längere Zeit Betriebskostenerhöhungen akzeptiert und die erhöhte Miete zahlt, ist umstritten. Der einsendende Rechtsanwalt hat hierzu auf die Entscheidung des Landgerichts Mannheim vom 23. Juni 2004 - 4 S 182/03 (WuM 2004, 481 f.) - verwiesen, wonach keine Mieterhöhungsvereinbarung zustande kommt, wenn der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Neufestsetzung der Miete vornimmt und der Mieter daraufhin den Überweisungsauftrag ändert. Dazu ist die Revision beim BGH zu VIII ZR 199/04 anhängig.