Mieterhöhung bei einer durch Wohnberechtigungsschein gekappten Miete

Hat der Vermieter wegen einer von der IBB bewilligten Förderung die Miete wegen eines von dem Mieter vorgelegten Wohnberechtigungsscheins herabgesetzt, darf er die Miete nur dann ohne Durchführung des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB erhöhen, wenn der Mieter zuvor einem Mieterhöhungsverlangen mit einer höheren Miete ohne Berücksichtigung der bewilligten Förderung zugestimmt hatte bzw. zur Zustimmung zu einer höheren Miete verurteilt worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter hatte (u. a.) Feststellung begehrt, dass dem Vermieter kein Anspruch auf Zahlung einer höheren Nettomiete aufgrund eines Schreibens der Hausverwaltung zusteht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen (vgl. GE 2008, 1267).

Nach den für freifinanzierten Wohnraum einschlägigen Vorschriften in §§ 558 ff. BGB setzt eine Mieterhöhung eine diesen Vorschriften entsprechende Mieterhöhungserklärung unter Berücksichtigung der ortsüblichen Miete und eine Zustimmung des Mieters voraus. Von diesen zwingenden Regelungen abweichende Vereinbarungen können von den Parteien nicht wirksam getroffen werden. Insbesondere ist danach eine Mieterhöhung durch eine einseitige Erklärung des Vermieters unzulässig. Jede Auslegung der Vereinbarung, die dies zur Folge hat, würde zur Unwirksamkeit führen.

Nur wenn die Parteien wirksam eine höhere Miete und daneben einen teilweisen Mietverzicht vereinbart hätten, könnte es bei einem Wegfall der Voraussetzungen hierfür zu einer höheren Miete kommen, ohne dass es des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB bedarf.

Die hier streitgegenständliche Vereinbarung ist nicht in diesem Sinn auszulegen. Der Fördervertrag begründet - als Vertrag zugunsten Dritter unterstellt - Mietobergrenzen. Diese haben die Parteien im Mietvertrag auch vereinbart. Die auf dieser Grundlage in der Anlage zum Mietvertrag vorgenommene Mietberechnung bestimmt den von der Kl. geschuldeten Mietzins. Dieser sollte bis auf Weiteres die vereinbarte Gegenleistung sein (BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03, GE 2004, 105). Es ist nicht ersichtlich, dass sich die Miete automatisch nach Wegfall der Voraussetzungen ändern sollte. Es heißt dort nicht etwa, dass der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum und unter einer konkreten Voraussetzung auf einen festgelegten Betrag verzichtet. Vielmehr heißt es dort, dass sich für die Mietzahlung eine Änderung ergebe. Wirksam eintreten kann eine solche indes nur auf der Grundlage des in § 558 ff. BGB geregelten Verfahrens.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts haben die Parteien aufgrund des Schreibens der Bekl. vom 30. Januar 2006 nicht einvernehmlich eine höhere Miete von 354,67 € vereinbart. Ausweislich des Begleitschreibens der Bekl. vom 31. Januar 2006 diente die Mieterhöhung auf einen höheren als den zu zahlenden Betrag von 329,90 € nur formalen Zwecken, um Zuschüsse zu erhalten. Dass die höhere Miete von der Kl. tatsächlich geschuldet wird und die Bekl. auf einen Teil der Miete verzichtet, lässt sich dem Schreiben nicht entnehmen.

Der Auslegung in einen teilweisen Mietverzicht steht entgegen, dass dieser nicht hinreichend bestimmt ist. Zwar ließe sich der Nachlass aus einer Differenz der Beträge im Mietvertrag entnehmen. Dies betrifft indes nur den Zeitpunkt des Beginns des Mietvertrags. Dieser Verzicht wäre aber nicht statisch, sondern hätte sich unter Berücksichtigung der Vorgaben des Vertragspartners des Förderungsvertrags angepasst, wobei diese Änderungen eben nicht absehbar waren. In diesem Fall folgte aus einer solchen Auslegung eine Umgehung der zwingenden Vorschriften von §§ 558 ff. BGB. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (a.a.O.).

Insoweit lag der Entscheidung der Kammer vom 10. März 2009 (63 S 411/08 - nicht veröffentlicht) ein anderer Sachverhalt zugrunde, der in einem entscheidenden Punkt von dem hier vorliegenden abwich. Denn dort waren die Mieter durch ein vorangegangenes gerichtliches Verfahren wirksam zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen höheren Betrag verurteilt worden. Es waren keine Umstände ersichtlich, dass die dortigen Parteien danach eine davon abweichende geringere Miethöhe vereinbart hätten. Dass der Vermieter im Anschluss an die Verurteilung diese nicht ausgeschöpft und nur geringere Beträge geltend gemacht hat, genügt für die Annahme eines derartigen Rechtsbindungswillens nicht. Im Rahmen der wirksam vereinbarten höheren Miete konnte der Vermieter im dortigen Fall die Zahlung der Miete verlangen, ohne dass es eines nochmaligen Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB bedurft hätte.

Letztlich stellt sich die Vereinbarung im hiesigen Fall so dar, dass die Parteien auch unter Berücksichtigung der Mieterhöhung vom Januar 2006 eine zu zahlende Miete und eine Grundlage für eine Begrenzung der zu zahlenden Miete nach oben vereinbart haben. Wenn sich danach Mieterhöhungsmöglichkeiten für den Vermieter ergeben, müssen diese in der Form der §§ 558 ff. BGB erfolgen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Bekl. vom 19. Februar 2008 unzweifelhaft nicht.

Anmerkung der Redaktion: Die ZK 67 des LG Berlin hat mit Urteil vom 29. Juni 2009, 67 S 297/08, zu den Grundproblemen ebenso entschieden. Aus den Entscheidungsgründen: "Das Amtsgericht ist mit zutreffenden Erwägungen davon ausgegangen, dass der Kläger... eine Nettokaltmiete von... verlangen konnte. Entgegen der Auffassung des Bekl. bedurfte es insoweit nicht eines neuen Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass nach dem rechtskräftigen Urteil ... die zwischen den Parteien vereinbarte Nettokaltmiete ... grundsätzlich ... beträgt. Der Umstand, dass der Kläger die ausgeurteilte Miete tatsächlich nicht verlangen konnte, lag allein darin, dass er sich gegenüber der IBB - da eine Förderung im 2. Förderweg gegeben war - verpflichtet hatte, den Mietern gegenüber, die einen WBS vorweisen konnten, keine höhere Miete geltend zu machen als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau. Diese betrug ab dem 1. April 2006 ..., so dass ab September 2006 eine Miete von ... hätte verlangt werden können. Hierfür ist kein weiteres förmliches Mieterhöhungsverlangen erforderlich. Es handelt sich nämlich bei der aufgrund der Förderung dem Mieter zu gewährenden Vergünstigungen nur um eine zeitweilig zu gewährende Mietminderung, die mit dem Fortfall des Grundes automatisch zu einem Aufleben der eigentlich vereinbarten Miete führt."

Bestimmte Förderverträge mit der IBB über preisfreie Wohnungen verpflichten den Vermieter, wenn der Mieter einen Wohnberechtigungsschein (WBS) vorlegt, die Miete auf die jeweils vom Berliner Senat veröffentlichte Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau zu senken. Diese Miete darf der Vermieter (wieder) anheben, wenn sich die Sätze der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht haben. Dafür muss er im Regelfall das ordentliche Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB einhalten.

In einem mit der IBB geschlossenen Förderungsvertrag war geregelt, dass der Vermieter nur die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen darf, wenn der Mieter einen gültigen WBS vorlegt. Diese Kappung war auch Bestandteil des Mietvertrages. Nachdem sich die im Amtsblatt veröffentlichte Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau erhöht hatte, verlangte der Vermieter die danach errechnete erhöhte Miete, ohne das Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchzuführen. Der Mieter erhob Feststellungsklage, dass er die erhöhte Miete nicht zu zahlen habe. Der Vermieter berief sich darauf, dass er schon 2006 ein Mieterhöhungsverlangen unter Beachtung der entsprechenden Vorschriften des BGB gestellt habe, dem der Mieter auch ausdrücklich zugestimmt habe. Das AG wies die Klage ab (GE 2008, 1267 mit Anm. von Schach in GE 2008, 1234).

Die ZK 63 des LG Berlin änderte das amtsgerichtliche Urteil ab und gab dem Feststellungsbegehren des Mieters statt. Nur wenn die Parteien wirksam eine höhere Miete und daneben einen teilweisen Verzicht vereinbart hätten, könnte es bei einem Wegfall der Voraussetzungen hierfür zu einer höheren Miete kommen, ohne dass es des Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB bedürfe. Die hier streitgegenständliche Vereinbarung sei jedoch nicht in diesem Sinn auszulegen. Der Fördervertrag begründe - als Vertrag zugunsten Dritter unterstellt - Mietobergrenzen. Es sei nicht ersichtlich, dass sich die Miete automatisch nach Wegfall der Voraussetzungen ändern sollte. Es hieße dort nicht etwa, dass der Vermieter für einen bestimmten Zeitraum und unter einer konkreten Voraussetzung auf einen festgelegten Betrag verzichte. Vielmehr heiße es dort, dass sich für die Mietzahlung eine Änderung ergebe. Wirksam eintreten könne eine solche indessen nur auf der Grundlage des Verfahrens nach § 558 BGB. Entgegen der Auffassung des AG hätten die Parteien aufgrund des Schreibens des Vermieters vom 30. Januar 2006 nicht einvernehmlich eine höhere Miete vereinbart. Ausweislich des Begleitschreibens des Vermieters vom 31. Januar 2006 habe die Mieterhöhung auf einen höheren als den zu zahlenden Betrag nur formalen Zwecken gedient, um Zuschüsse zu erhalten. Dass die höhere Miete von dem Mieter tatsächlich geschuldet werde und der Vermieter auf einen Teil der Miete verzichte, lasse sich dem Schreiben nicht entnehmen. Insoweit habe einer Entscheidung der Kammer vom 10. März 2009 (63 S 411/08 - nicht veröffentlicht) ein anderer Sachverhalt zugrunde gelegen. Dort sei der Mieter durch ein vorangegangenes gerichtliches Verfahren zu einer Mieterhöhung auf einen höheren Betrag verurteilt worden. Es seien keine Umstände ersichtlich gewesen, dass die dortigen Parteien danach eine davon abweichende geringere Miethöhe vereinbart hätten. Dass der Vermieter im Anschluss an die Verurteilung diese nicht ausgeschöpft und nur geringere Beträge geltend gemacht habe, genüge für die Annahme eines derartigen Rechtsbindungswillens nicht. Im Rahmen der wirksam vereinbarten höheren Miete habe der Vermieter im dortigen Fall die Zahlung der Miete verlangen können, ohne dass es eines nochmaligen Verfahrens nach §§ 558 ff. BGB bedurft hätte.

Die abändernde Entscheidung des Landgerichts beruht nur auf einer abweichenden Auslegung der Schreiben des Vermieters vom 30./31. Januar 2006, in dem der Vermieter kein förmliches Mieterhöhungsverlangen durchgeführt hatte. Diese Einschätzung unterliegt der tatrichterlichen Entscheidung des zuständigen Gerichts, zu der man unterschiedliche eigene Überlegungen anstellen kann. Gerade der Hinweis auf eine andere Entscheidung der Kammer vom 10. März 2009 spricht dafür, dass die Ansicht des Amtsgerichts Mitte grundsätzlich richtig ist. Dazu wird auch auf eine weitere Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 67, hingewiesen (vgl. Anmerkung im Urteil 63 S 340/08, Seite 1319). Es dürfte daher insofern Gleichklang in der maßgeblichen Rechtsprechung bestehen.