Mieterhöhung bei einer durch WBS gekappten Miete

Mieterhöhung bei einer durch WBS gekappten Miete; vorläufiger Mietverzicht; Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau

Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.

1 Die Bekl. sind seit 1. Juli 2007 Mieter einer Wohnung des Kl. in Berlin. Gemäß § 4 Abs. 1 a) des Mietvertrages beträgt die Miete 399,73 € zuzüglich Nebenkosten.

2 Der Kl. hat die Wohnung im Rahmen eines Fördervertrages mit der Stadt Berlin modernisiert. Nach den Bedingungen des Fördervertrages darf der Kl. von Mietern, die über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen. Hierauf nimmt der Mietvertrag der Parteien unter Hinweis darauf Bezug, dass die Durchschnittsmiete zur Zeit 4,13 €/m2 monatlich betrage und bis zur Bekanntgabe im Amtsblatt für Berlin über einen fortgeschriebenen Wert gelte; da die vereinbarte Miete die Durchschnittsmiete übersteige, könne der Mieter die Verminderung der Miete auf die Durchschnittsmiete verlangen. Ferner enthält der Vertrag die Formulierung „weil ein WBS vorgelegt wurde, beträgt die Miete 383,06 €". Für den Fall, dass ein Wohnberechtigungsschein vorgelegt wurde, ist eine „Erhöhung der Miete nach §§ 2 und 3 MGH" [richtig: MHG] gemäß § 4 b des Mietvertrags ausgeschlossen.

3 Zu Beginn des Mietverhältnisses entrichteten die Bekl. dementsprechend eine Nettomiete von 383,06 €; den Differenzbetrag von 16,67 € zu der in § 4 des Mietvertrags genannten Miete erhielt der Kl. von der Investitionsbank Berlin.

4 Im Amtsblatt vom 7. Dezember 2007 wurde eine Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau mit Wirkung vom 1. April 2008 auf 4,40 € je m2 bekannt gegeben. Dementsprechend sank der von der Investitionsbank an den Kl. ausgezahlte Zuschuss um 13,52 € auf 3,15 € monatlich. Mit Schreiben vom 16. Oktober 2008 informierte die Hausverwaltung des Kl. die Bekl. über diese Änderungen und forderte sie auf, rückwirkend ab dem 1. April 2008 eine entsprechend angeglichene Miete in Höhe von 396,58 € (383,06 € zuzüglich 13,52 €) zuzüglich Nebenkosten zu zahlen. Die Bekl. entrichteten lediglich für die Monate November 2008 bis Februar 2009 einen Teil des jeweiligen Erhöhungsbetrages.

5 Der Kl. hat Zahlung des verbleibenden Mietdifferenzbetrages für den Zeitraum April 2008 bis Februar 2009 begehrt, insgesamt 127,12 €. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

8 Dem Kl. stehe aus § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 4 des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags der geltend gemachte Anspruch auf restliche Mietzahlung zu.

9 Die Parteien hätten bei Abschluss des Mietvertrags eine Nettokaltmiete von 399,73 € vereinbart und gleichzeitig vorgesehen, dass sich der hiervon von den Bekl. zu tragende Anteil - bei Beginn des Mietverhältnisses 383,06 € - im Falle einer Erhöhung der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau bis (maximal) zu diesem Betrag erhöhen könne. Eine derartige Vereinbarung sei wirksam, weil die Parteien von vornherein individuell eine monatliche Miete vereinbart hätten; es komme deshalb nicht darauf an, ob die ortsübliche Vergleichsmiete, wie die Bekl. vorgetragen hätten, darunter liege. Da die Durchschnittsmiete zum 1. April 2008 erhöht und der von der Investitionsbank für die Wohnung der Bekl. gezahlte Anteil um 13,52 € gesunken sei, habe sich der von den Bekl. selbst zu zahlende Anteil auf 396,98 € erhöht.

10 Der Kl. sei auch nicht verpflichtet gewesen, die Erhöhung des von den Bekl. zu zahlenden Anteils gemäß den Regeln über die Erhöhung der Miete gemäß den §§ 558 ff. BGB anzukündigen, denn die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete sei gar nicht erhöht worden. Auf den hier vorliegenden Fall, dass sich lediglich der vom Mieter selbst zu tragende Anteil der Miete erhöhe, weil aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften der von einer öffentlichen Stelle hinzutretende Teil der Miete verringert werde, seien §§ 558 ff. BGB nicht anwendbar.

11 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

12 Das Berufungsgericht hat den zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag dahin gewürdigt, dass von vornherein eine Nettokaltmiete von 399,73 € vereinbart war und sich lediglich der von den Bekl. davon selbst zu zahlende Anteil insoweit verringern sollte, als der Kl. nach dem Fördervertrag im Hinblick auf einen vorgelegten Wohnberechtigungsschein nur eine niedrigere Miete vom Mieter selbst verlangen durfte und er im Gegenzug die Differenz als Zuschuss von der Investitionsbank erhielt. Gegen diese - zutreffende - Auslegung von § 4 des Mietvertrags bringt die Revision nichts Erhebliches vor.

13 Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, verstößt eine solche Vertragsgestaltung nicht gegen §§ 558 ff. BGB. Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (früher § 2 MHG) ist, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, durch § 4 b des Mietvertrags für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorgelegt hat, für die Dauer der Förderung gerade ausgeschlossen.

14 Die Regelung in § 4 des Mietvertrags trägt lediglich den Einschränkungen Rechnung, denen der Kl. durch den Fördervertrag unterliegt. Danach darf der Kl. von Mietern, die - wie die Bekl. - über einen Wohnberechtigungsschein verfügen, nur die (geringere) Durchschnittsmiete verlangen, solange diese unter der im Mietvertrag vereinbarten Miete liegt; den Differenzbetrag erhält der Vermieter als Zuschuss von der Investitionsbank.

15 Mit der hier getroffenen vertraglichen Regelung wird nicht die Miete erhöht, die der Kl. für die Wohnung erhält, sondern es wird lediglich berücksichtigt, dass der für diese Wohnung gezahlte öffentliche Zuschuss absinken oder - sofern die Bekl. nicht mehr über einen gültigen Wohnberechtigungsschein verfügen - auch ganz entfallen kann. Wirtschaftlich betrachtet stellt sich der von der Investitionsbank an den Kl. jeweils monatlich gezahlte Betrag (Differenz zwischen der im Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau) somit als Mietzuschuss zugunsten der Bekl. dar, der lediglich nicht an die Bekl. ausgezahlt, sondern direkt dem Kl. als Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Bei einer derartigen Vertragsgestaltung stellt die Änderung des von den Bekl. als Mieter zu tragenden Anteils der im Mietvertrag vereinbarten Miete, die auf einer Erhöhung der Durchschnittsmiete und dem entsprechenden Absinken des aus öffentlichen Mitteln an den Kl. als Vermieter gezahlten Zuschusses beruht, keine Mieterhöhung nach § 558 BGB dar.

16 Entgegen der Auffassung der Revision folgt aus dem Senatsurteil vom 12. November 2003 (VIII ZR 41/03, GE 2004, 105 = NJW-RR 2004, 518) nichts anderes. Denn der damaligen Entscheidung lag eine andere Vertragsgestaltung zugrunde, bei der der Vermieterin durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gestattet wurde, zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere als die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu verlangen, ohne das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG einzuhalten. Demgegenüber war hier von vornherein die jetzt auch vom Kl. verlangte Miete vereinbart und hing lediglich die Höhe des vom Mieter hiervon zu tragenden Anteils davon ab, ob eine Änderung der Durchschnittsmiete und dementsprechend des von der Investitionsbank an den Kl. gezahlten Betrages eintrat.

Darf der Vermieter nach den Bestimmungen des Fördervertrages vom Mieter mit WBS keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine mietvertragliche Vereinbarung, nach der sich bei Erhöhung der Durchschnittsmiete der vom Mieter zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.

Vereinbart war eine Monatsmiete von 399,73 € plus Nebenkosten. Der Vermieter modernisierte die Wohnung mit öffentlichen Mitteln. Der Fördervertrag bestimmte, dass von Mietern mit WBS keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangt werden darf. Der Mietvertrag der Parteien bestimmte, dass die Durchschnittsmiete zur Zeit 4,13 €/m2 monatlich betrage und bis zur Bekanntgabe über einen fortgeschriebenen Wert gelte; da die vereinbarte Miete die Durchschnittsmiete übersteige, könne der Mieter die Verminderung der Miete auf die Durchschnittsmiete verlangen. Ferner enthält der Vertrag die Formulierung „weil ein WBS vorgelegt wurde, beträgt die Miete 383,06 €". Für den Fall, dass ein WBS vorgelegt wurde, ist eine „Erhöhung der Miete nach §§ 2 und 3 MHG gemäß § 4 b des Mietvertrages ausgeschlossen". Zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtete der Mieter eine Nettomiete von 383,06 €; den Differenzbetrag von 16,67 € zu der im Mietvertrag genannten Miete erhielt der Vermieter von der IBB. Später wurde die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau amtlich auf 4,40 €/m2 erhöht. Damit sank der IBB-Zuschuss auf 3,15 € mtl. Der Vermieter verlangte nun vom Mieter eine entsprechend höhere Miete von 383,06 € zzgl. 13,52 € = 396,58 €. Der Mieter zahlte die Erhöhung nicht. Beim LG Berlin hatte der Vermieter Erfolg, der Mieter legte Revision ein.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Die mietvertragliche Regelung verstoße nicht gegen §§ 558 ff. BGB. Eine Mieterhöhung sei durch den Mietvertrag für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter einen WBS vorgelegt habe, für die Dauer der Förderung ausgeschlossen. Diese Regelung trage den Einschränkungen Rechnung, denen der Vermieter durch den Fördervertrag unterliege. Danach dürfe er von Mietern mit WBS nur die (geringere) Durchschnittsmiete verlangen, solange diese unter der im Mietvertrag vereinbarten Miete liege; den Differenzbetrag erhalte der Vermieter als Zuschuss von der IBB. Mit der getroffenen Regelung werde nicht die Miete erhöht, die der Vermieter für die Wohnung erhalte, sondern es werde lediglich berücksichtigt, dass der für diese Wohnung gezahlte öffentliche Zuschuss absinke oder – sofern der Mieter nicht mehr über einen gültigen WBS verfüge – auch ganz entfallen könne. Wirtschaftlich betrachtet stelle sich der von der IBB an den Vermieter jeweils monatlich gezahlte Betrag (Differenz zwischen der im Mietvertrag vereinbarten Miete und der Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau) somit als Mietzuschuss für den Mieter dar, der lediglich nicht an ihn, sondern direkt an den Vermieter ausgezahlt werde. Bei einer derartigen Vertragsgestaltung stelle die Änderung des vom Mieter zu tragenden Anteils der im Mietvertrag vereinbarten Miete, die auf einer Erhöhung der Durchschnittsmiete und dementsprechend Absinken des aus öffentlichen Mitteln gezahlten Zuschusses beruhe, keine Mieterhöhung nach § 558 BGB dar.

Der BGH hat Gelegenheit genommen, zu seinem Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 41/03, GE 2004, 105 (vgl. auch Schach in GE 2004, 93) abzugrenzen. Der damaligen Entscheidung habe eine andere Vertragsgestaltung zugrunde gelegen, bei der dem Vermieter durch eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag gestattet worden sei, zu einem späteren Zeitpunkt eine höhere als die im Mietvertrag vereinbarte Miete zu verlangen, ohne das Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) einzuhalten. Demgegenüber sei vorliegend von vornherein die jetzt verlangte Miete vereinbart gewesen und habe lediglich die Höhe des vom Mieter hiervon zu tragenden Anteils davon abgehangen, ob eine Änderung der Durchschnittsmiete und dementsprechend des von der IBB an den Vermieter gezahlten Betrages eingetreten sei. Die jetzige Entscheidung des BGH liegt auch auf der Linie der jetzigen Rechtsprechung des LG Berlin (vgl. ZK 63 und 67 in GE 2009, 1319 mit Anm. Schach GE 2009, 1283). Der Vermieter kommt nur dann ohne Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB aus, wenn die eigentlich geschuldete Miete mietvertraglich vereinbart ist und sich nur durch die Zuschüsse der IBB temporär für den Mieter verringert.