Mieterhöhung bei einer Bruttomiete mit dem Nettomietspiegel

Mieterhöhung bei einer Bruttomiete mit dem Nettomietspiegel; wahlweise Betriebskostenpauschalierung oder tatsächliche Betriebskosten

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einem Bruttomietzins können entweder die vom Mieter geschuldeten Betriebskostenanteile oder die im GEWOS-Endbericht veröffentlichten Werte herausgerechnet werden.

2. Die Berufung des Vermieters auf einen höheren aktuellen Betriebskostenanteil macht das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam.

I. Weist der Mietspiegel, wie nunmehr der Berliner Mietspiegel 1998, Nettomieten aus und schuldet der Mieter eine Inklusivmiete, so muß das Mieterhöhungsschreiben die Inklusiv- in eine fiktive Nettomiete umrechnen, d. h. einen Betriebskostenanteil ausweisen, dessen Berechnung nachvollziehbar ist. Ob der errechnete Betriebskostenanteil richtig ist, ist dann keine Frage der ordnungsgemäßen Begründung im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG, sondern der materiellen Begründetheit (ähnlich LG Berlin, GE 1999, 378, Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 Rdn. 89 c). Diesen Anforderungen genügt das Mieterhöhungsschreiben des Kl. Dort wird der (behauptete) aktuelle Betriebskostenanteil in Höhe von 1,67 DM ausgewiesen und in der beigefügten Anlage unter Benennung des zugrunde liegenden Stichtags nachvollziehbar erläutert.

II. Die Klage ist auch begründet. [...]

Da die Parteien eine Inklusivmiete vereinbart haben, sind zur Berechnung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel für 1998 auf den Mittelwert von 5,56 DM die Betriebskosten aufzuschlagen. Dies sind indes nicht die vom Kl. behaupteten aktuellen Betriebskosten (1,67 DM/m2). Denn zum einen haben die aktuellen Betriebskosten keinen Bezug zur ortsüblichen Miete. Zum anderen würde die Heranziehung der aktuellen Betriebskosten eine Umgehung des § 4 MHG bedeuten, denn die aktuellen Betriebskosten dürften regelmäßig höher sein, als die bei Mietvertragsabschluß bzw. bei der letzten Erhöhung gem. § 4 MHG zugrunde gelegten Betriebskosten.

Nach Auffassung des Gerichts gibt es hinsichtlich der ortsüblichen Miete gemäß Berliner Mietspiegel 1998 nur zwei Möglichkeiten, den Betriebskostenanteil einer Inklusivmiete zu berechnen: Entweder werden die Betriebskosten herausgerechnet, welche der Mieter zu Vertragsbeginn bzw. zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung nach § 4 MHG schuldet. Dazu haben die Parteien nichts vorgetragen, so daß diese Möglichkeit ausscheidet. Oder aber es werden die im GEWOS-Endbericht zum Mietspiegel 1998 veröffentlichten Werte zugrunde gelegt (LG Berlin, GE 1999, 378). Das Gericht verkennt nicht, daß gegen die Heranziehung der pauschalen Werte des GEWOS-Endberichtes dogmatische Bedenken erhoben werden können (dazu Beuermann, GE 1999, 352, 354). Im Ergebnis sind solche dogmatischen Bedenken aber schon aus Praktikabilitätserwägungen zu vernachlässigen. Denn andernfalls besteht die Gefahr, daß sich der Streit im Rahmen einer Mieterhöhungsklage auf die Angemessenheit oder den Nachweis der vom Vermieter berechneten Betriebskosten verlagert. Im übrigen beruhen die Werte des GEWOS-Endberichtes ebenso auf statistischen Erhebungen wie der Mietspiegel Berlin 1998. Es ist also nur konsequent, bei Anwendung des Mietspiegels auch die entsprechenden Betriebskostenpauschalen zu berücksichtigen.

Der GEWOS-Endbericht weist für Wohnungen, die wie die streitgegenständliche Wohnung vor 1918 bezugsfertig geworden sind, einen Betrag von 2,00 DM/m2 aus. Addiert man diesen Betrag auf die Nettokaltmiete von 5,56 DM, errechnet sich eine ortsübliche Bruttokaltmiete von 7,56 DM. Umgerechnet auf die Quadratmeterzahl der Wohnung der Bekl. ergibt dies einen Betrag von 783,66 DM. Im übrigen entspricht die vom Kl. verlangte Miete auch dann der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn man den von ihm behaupteten geringeren Betriebskostenanteil von 1,67 DM/m2 zugrunde legt. Denn dann betrüge die ortsübliche Bruttokaltmiete 7,23 DM/m2, d. h. monatlich 749,46 DM. Es kann also offenbleiben, ob der Kl. in dem Rechtsstreit über die Mieterhöhung an den von ihm im Mieterhöhungsschreiben geltend gemachten niedrigeren Betriebskostenanteil gebunden ist, auch wenn dieser unzutreffend berechnet ist.

Es ist wohl inzwischen gängige Praxis der Berliner Gerichte, daß die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht herangezogen werden können, um bei einer vereinbarten Bruttomiete eine Mieterhöhung mit dem Nettomietspiegel 1998 durchzuführen.

In seinem Urteil vom 4. August 1999 folgt das Amtsgericht Schöneberg der Rechtsprechung der 62. und 65. Kammer des Landgerichts Berlin. Das Amtsgericht stellt allerdings klar, daß der Vermieter dazu nicht verpflichtet ist; er kann also auch bei höheren Betriebskosten, die der Mieter aufgrund der letzten Mieterhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG schuldet, diese zugrunde legen.