Mieterhöhung/Beamtenwohnung

Mieterhöhung/Beamtenwohnung; Mieterhöhungsverlangen/Beamtenwohnung; Bundeswohnung/Mieterhöhung; Personalrat/Anhörung bei Mieterhöhung; Zustimmung bei Mieterhöhung; Beamtenwohnung/Mieterhöhung

1. Zu den Zulässigkeitsvoraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheides.

2. Das Mietrecht sieht kein Sonderrecht für Beamte vor. (Nichtamtliche Leitsätze, Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt)

Die Kl. hat den Bekl. das Einfamilienhaus vermietet. Es handelt sich um eine sogenannte Bundesmietwohnung. Die Kl. nimmt die Bekl. als Mieter nach § 2 MHG auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses in Anspruch. Die Bekl. wenden ein, die Kl. sei schon unter dem Gesichtspunkt ihrer Fürsorgepflicht, die der B.d.F. gegenüber dem Bekl. zu 1) zu erfüllen habe, gehindert, die Zustimmung mit Erfolg zu verlangen. Sie meinen ferner, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil das ihm zugrundeliegende Verfahren ohne Anhörung personalvertretungsrechtlicher Organe durchgeführt worden sei. Soweit das Landgericht die Auffassung vertritt, daß die vorgelegten Rechtsfragen deshalb - mietrechtlich - eine Rolle spielen, weil der Bekl. Bundesbeamter ist, kann dem nicht gefolgt werden. Das Mietrecht sieht kein Sonderrecht für Beamte vor. Bei einer - etwaigen - Anhörung des Personalrates handelt es sich um einen internen Vorgang im Bereich des Vermieters, der auf das Mietvertragsverhältnis keinen unmittelbaren Einfluß hat. Denn in dem privatrechtlich geschlossenen Mietvertrag wird auf eine - im öffentlichen Recht vorgesehene - Mitwirkung der Personalvertretung bei der Vornahme der Mieterhöhung nicht Bezug genommen.

Die Kl. hat den Bekl. durch schriftlichen Vertrag vom 13. Dezember 1975/6. Januar 1976 das in der in ... belegene Einfamilienhaus vermietet. Es handelt sich um eine sogenannte Bundesmietwohnung.

Die Kl. nimmt die Bekl. als Mieter nach § 2 MHG auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 553,84 DM monatlich ab 1. Januar 1985 in Anspruch und stützt ihre am 13. Dezember 1984 bei Gericht eingegangene Zustimmungsklage auf ihr vorprozessuales schriftliches Zustimmungsbegehren vom 7. August 1984, zu dessen Begründung sie sich auf entsprechende Entgelte vergleichbarer Wohnungen bezieht.

Der bislang von den Bekl. entrichtete Mietzins von 488,50 DM monatlich ist länger als ein Jahr unverändert geblieben. Der verlangte erhöhte Mietzins übersteigt den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht.

Die Bekl. wenden ein, die Kl. sei schon unter dem Gesichtspunkt ihrer Fürsorgepflicht, die der B. d. F. gegenüber dem Bekl. zu 1) zu erfüllen habe, gehindert, die Zustimmung mit Erfolg zu verlangen. Sie meinen ferner, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil das ihm zugrunde liegende Verfahren ohne Anhörung personalvertretungsrechtlicher Organe durchgeführt worden sei.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit dem am 3. April 1985 verkündeten Urteil der Klage stattgegeben. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Bekl., mit der sie unter wiederholter Darlegung ihrer Rechtsauffassung den Klageabweisungsantrag weiter verfolgen.

Die mit der Berufung befaßte Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin hat dem Senat durch Beschluß vom 17. April 1986 nach Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der ab 1. Juli 1980 geltenden Fassung folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

Ist ein Zustimmungsverlangen gemäß § 2 MHG betreffend eine an einen Bundesbediensteten vermietete Bundesmietwohnung ungeachtet des Umstandes wirksam, daß

1. der Bundesminister der Finanzen die Erlasse zur schrittweisen Anpassung der Mieten für solche Wohnungen an die jeweils ortsübliche Miete (BMF-Erlaß vom 14.2.1977 und Folgeerlasse, insbesondere vom 19.12.1980 - VI C 1 - VV 2758 - 127/80) ohne Anhörung des Bundespersonalrates herausgegeben hat, und/oder 2. das Erhöhungsverlangen ohne Anhörung des Personalrates der Beschäftigungsstelle des Bediensteten an diesen gerichtet ist?

Das Landgericht hat zur Begründung der Vorlage u. a. ausgeführt:

Gegen die Zulässigkeit der Zustimmungsklage bestünden keine Bedenken, soweit sich diese nicht aus den Vorlagefragen ergäben. Insbesondere sei die Klage nicht gemäß § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG unzulässig, wonach die Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHG für preisgebundenen Wohnraum nicht gälten. Der Zulässigkeit der Klage stünden auch besoldungsrechtliche Erwägungen nicht entgegen. Die Vergabe einer Bundesmietwohnung und die Ausgestaltung des Mietverhältnisses für diese seien nicht Teil der Besoldung.

Seien aber die Zustimmungsklage grundsätzlich zulässig und im übrigen die Begründetheit des Verlangens unstreitig, dann hinge der Ausgang des Rechtsstreits von der Beantwortung der Vorlagefragen ab.

Zu diesen gebe es in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedliche Stellungnahmen. Während das Landgericht Bonn und das Landgericht Köln meinen, daß die fehlende Zustimmung des Personalrates zu den in der ersten Vorlagefrage genannten BMF-Erlassen nicht zur Anwendung von § 1 Satz 3 MHG führe, weil eine Beteiligung des Bundespersonalrates oder des Personalrates der Beschäftigungsbehörde gegen das das Personalvertretungsrecht beherrschende Repräsentationsprinzip verstieße, kämen Grau (DöD 1983, 97 ff.) und Schükri (DöD 1983, 1 ff.) unter Bezugnahme auf eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Dezember 1978 zu dem Ergebnis, daß jedenfalls der Hauptpersonalrat beim Bundesfinanzministerium bei der Festlegung der Nutzungsbedingungen in Gestalt der BMF-Erlasse vom 14. Februar 1977 und vom 19. Dezember 1980 hätte beteiligt werden müssen.

Auf die Verfügung des Vorsitzenden des Senats vom 24. Juli 1986, in der auf Bedenken hinsichtlich der Zulässigkeit die Vorlage hingewiesen worden ist, hat das Landgericht unter dem 9. Oktober 1986 einen Ergänzungsbeschluß erlassen.

Die Parteien haben Gelegenheit erhalten, zu dem Vorlagebeschluß und dem Ergänzungsbeschluß Stellung zu nehmen.

II. Der Erlaß eines Rechtsentscheides war abzulehnen, weil die Vorlage unzulässig ist.

Ein Rechtsentscheld ist nach Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der ab 1. Juli 1980 geltenden Fassung herbeizuführen, wenn das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betrifft, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder eines Oberlandesgerichts abweichen will oder wenn die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist.

Voraussetzung für die Zulässigkeit des Erlasses eines Rechtsentscheides ist mithin, daß es sich bei den vorgelegten Fragen um Rechtsfragen handelt, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben oder den Bestand eines solchen Mietvertragsverhältnisses betreffen. Daß es vorliegend um derartige Rechtsfragen geht, hat das Landgericht nicht dargelegt. Daß es sich um derartige Fragen handelte, könnte - nach im Schrifttum vertretenen Meinungen - allenfalls dann angenommen werden, wenn es sich bei der an die Bekl. vermieteten Wohnung um eine Werkwohnung handeln würde und die Kl. als Vermieterin sich in diesem Falle bei der Erhöhung des Mietzinses entsprechend § 1 Satz 3 MHG an die allgemeinen gesetzlichen Beschränkungen halten müßte, d. h. an die als - allgemeine - Nutzungsbedingungen anzusehenden Erlasse des B. d. F. (BMF) vom 14. Februar 1977 - VI C 1 - VV 2758 - 10/77 und vom 19. Dezember 1980 - VI C 1 - VV 2758 - 127/80 -, sofern diese wirksam sind (vgl. Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rnr. B 750; Schmidt-Futterer/Blank, Mitbestimmung des Betriebsrats bei Vermietung von Werkwohnungen, in DB 1976, 1233, 1234; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetze, 2. Aufl., § 1 MHG Rnr. 41; vgl. auch BAG in BB 1973, 845 und Giese, Mitbestimmung bei der Mietpreisfestsetzung von Werkwohnungen, in BB 1973, 198, 199). Aufgrund des Ergänzungsbeschlusses des Landgerichts kann indessen nicht davon ausgegangen werden, daß es sich vorliegend um eine Werkwohnung handelt.

soweit das Landgericht die Auffassung vertritt, daß die vorgelegten Rechtsfragen deshalb - mietrechtlich - eine Rolle spielen, weil der Bekl. Bundesbeamter ist, kann dem nicht gefolgt werden. Das Mietrecht sieht kein Sonderrecht für Beamte vor. Bei einer - etwaigen - Anhörung des Personalrates handelt es sich um einen internen Vorgang im Bereich des Vermieters, der auf das Mietvertragsverhältnis keinen unmittelbaren Einfluß hat. Denn in dem privatrechtlich geschlossenen Mietvertrag wird auf eine - im öffentlichen Recht vorgesehene - Mitwirkung der Personalvertretung bei der Vornahme der Mieterhöhung nicht Bezug genommen.

Besoldungsrechtliche Erwägungen haben hier, wie das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß zutreffend ausführt, außer Betracht zu bleiben.