Mieterhöhung aufgrund wohnwertverbessernder Modernisierung

Mieterhöhung aufgrund wohnwertverbessernder Modernisierung; Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Fenster; Kastendoppelfenster; Kunststoffrahmenfenster; Isolierverglasung; Instandhaltungspflicht

Der Ersatz eines Kastendoppelfensters durch ein Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung ist keine Modernisierung.

Die Kl. (Vermieter) ließen 1979 in der Wohnung des Beigeladenen vier Einfachfenster, acht Kastendoppelfenster und eine Kastendoppelbalkontür entfernen und durch Kunststoffrahmenfenster mit Isolierverglasung ersetzen. Der Beigeladene hat einen Antrag auf Festsetzung des Modernisierungsbetrages bei der Mietpreisstelle gestellt. Die Mietpreisstelle hat nur die Ersetzung der vier Einfachfenster als Wertverbesserung anerkannt, der Widerspruch hatte keinen Erfolg. Die Klage wurde abgewiesen.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf eine Heraufsetzung des Wertverbesserungszuschlages.

Der Sachverständige hat überzeugend dargelegt, daß Kastendoppelfenster gegenüber Kunststoffrahmenfenstern mit Isolierverglasung hinsichtlich der Wärmedämmung wie des Schallschutzes deutlich günstigere Sollwerte aufweisen. Die Kammer läßt den Hinweis des Sachverständigen jedoch nicht unberücksichtigt, längere Zeit in Gebrauch befindliche Kastendoppelfenster wiesen Abweichungen von den Sollwerten auf. Ihr Schwachpunkt, die nachlassende Dichtungswirkung der Holzteile, senke die Sollwerte soweit ab, daß ein Dämmgleichstand zu den Kunststoffrahmenfenstern entstehe, ja, die Dämmeigenschaften der Kunststoffenster unterschritten werden könnten. Das Gericht hat an der Erklärung des Sachverständigen keine Zweifel, die bei modernen Kunststoffrahmenfenstern herzustellende Schließdichte sei mit Holzrahmenfenstern über einen längeren Gebrauchszeitraum nicht zu erreichen, denn Holz verändere mit der Zeit seine Form und damit die Fenster ihre Dichtungswerte. Diese vom Sachverständigen als "Schwachpunkt" bezeichnete Eigenschaft vermindert den gegenüber Kunststoffenstern höheren Dämm- und Wohnwert jedoch nicht. Eine durch Gebrauch, durch Nutzung eintretende Funktionsveränderung und -verringerung ist durch dem Vermieter obliegende Instandhaltungsmaßnahmen zu beseitigen und aufzufangen. Die Kammer kann Abnutzungserscheinungen nicht als geringeren Wohnwert berücksichtigen, da der Vermieter mit der Instandhaltungsverpflichtung, mit der Verpflichtung eine mängelfreie Wohnung zur Verfügung zu halten, die Solldämmwerte, sollten sie geschwunden sein, wiederherzustellen hat.

Die Frage, welche Fensterart einen Wohnwertvorteil aufweist, ist danach anhand der Sollwerte betreffend Wärme- und Schalldämmung zu entscheiden. Da die Kastendoppelfenster nach den beanstandungsfreien Ausführungen des Sachverständigen günstigere Sollwerte aufweisen, ist der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen Kunststoffglasfenster unter Wärme- und Schalldämmungsgesichtspunkten ebenfalls keine Wohnwertverbesserung. Demgegenüber fallen eine größere Pflegeleichtigkeit der Kunststoffenster und ersparte Schönheitsreparaturen nicht ausschlaggebend ins Gewicht. Abgesehen davon, daß die malermäßige Instandhaltung der Außenseiten der Fenster dem Vermieter obliegt, ist bereits fraglich, ob ein leichteres Reinigen überhaupt einen Wohnwertvorteil darstellt. Der Wohnwert ist in erster Linie im Gebrauchswert, nicht jedoch in den Pflegevorteilen ausgedrückt. Zwar werden Pflegeeigenschaften nicht völlig unbeachtlich sein, sie stehen jedoch nicht im Vordergrunde der Kriterien, anhand derer Wohnwertvor- oder -nachteile zu beurteilen sind.

Die Frage des Wohnwertes im Vordergrund der Umbaumaßnahmen stehenden Dämmeigenschaften bestimmen die Wohnwertentscheidung, ohne daß die oben genannten weiteren Eigenschaften den Wertvorteil der Kastendoppelfenster in sein Gegenteil verkehren.

Anmerkung: Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.