Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Spanneneinordnung; Orientierungshilfe; gleichwertige Einzelmerkmale

Bei Anwendung des Mietspiegels ist eine gewisse Schematisierung geboten, so daß im Rahmen der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel die dort genannten wohnwertbildenden Merkmale jeweils gleichwertig zu berücksichtigen sind. Eine abweichende eigene Bewertung von einzelnen Merkmalen durch das Gericht ist hierbei in der Regel ausgeschlossen. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind gemäß § 2 MHG in Verbindung mit Art. 229 § 32 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 27. Januar 2000 verpflichtet, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. April 2000 zuzustimmen.

Dieser Betrag entspricht der ortsüblichen Miete für die Wohnung der Bekl. Die Höhe der ortsüblichen Miete ist nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer regelmäßig auf der Grundlage des maßgeblichen Berliner Mietspiegels zu ermitteln. Die Berliner Mietspiegel sind als allgemeinkundige Tatsache wegen der zugrunde liegenden Erhebungen auf breiter Basis vorzugsweise zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet. Einschlägig ist hierbei das Rasterfeld I9 des Mietspiegels 2000 für die westlichen Bezirke.

In bezug auf das Vorliegen der einzelnen wohnwertbildenden Merkmale nimmt die Kammer zunächst Bezug auf die Ausführungen des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil. Die Kammer teilt indes nicht die vom Amtsgericht vorgenommene und nur schwer nachvollziehbare Bewertung der einzelnen wohnwertbildenden Merkmale und der Merkmalgruppen insgesamt und den danach angenommenen Zuschlag von 25 % zum Mittelwert. Nach der ständigen Rechtsprechung ist bei Anwendung des Mietspiegels durchaus eine gewisse Schematisierung geboten, so daß im Rahmen der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel die dort genannten wohnwertbildenden Merkmale jeweils gleichwertig zu berücksichtigen sind. Eine abweichende eigene Bewertung von einzelnen Merkmalen ist hierbei in der Regel ausgeschlossen. Nur so ist eine Vergleichbarkeit sichergestellt - mit allen Vor- und Nachteilen, die sich aus der Anwendung eines Schemas wie dem Mietspiegel ergeben. Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers bei der Einführung der Mietspiegel. Anstelle einer konkreten Bewertung einer Wohnung in jedem Einzelfall sollte vielmehr auf der Grundlage einer breiten Erhebung die Vergleichbarkeit der Mieten anhand verschiedener Merkmale hergestellt werden. Dies dient neben einer entsprechenden Verläßlichkeit nicht zuletzt auch der Rechtssicherheit.

Unter Berücksichtigung des weiteren Vortrags der Parteien in der Berufungsinstanz gilt hinsichtlich der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe folgendes: (...) Merkmalsgruppe 2 (Küche)

Diese Gruppe ist positiv zu werten. Wohnwerterhöhend ist die Ausstattung mit einer Einbauküche zu berücksichtigen. Auf deren Alter kommt es hierbei nicht an. Etwaige Mängel aufgrund vertragsgemäßer Abnutzung wären behebbar und haben keine Auswirkung auf die Höhe der ortsüblichen Miete. Daß in der Küche keine große Kühl-Gefrierkombination stellbar ist, stellt nach der Orientierungshilfe kein wohnwertminderndes Merkmal dar. Letztere gilt entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch für die Verfliesung des Arbeitsbereichs. Unstreitig sind dort Fliesen vorhanden. Soweit dabei das Fenster ausgenommen ist, ist das eine notwendige Folge der baulichen Gegebenheiten, auch wenn dort der Herd steht. Ob das eine günstige Anordnung ist, kann dahinstehen, wohnwertmindernd nach der Orientierungshilfe ist das nicht. Das gilt auch insoweit, als ein Wandstück von 0,50 m nicht mit Fliesen versehen ist. Das Merkmal "keine Wandfliesen im Arbeitsbereich" ist nicht dahin auszulegen, daß sämtliche an die Arbeitsplatte angrenzende Wände lückenlos gefliest sind. (...)

Merkmalsgruppe 4 (Wohnumfeld)

Diese Gruppe ist neutral zu werten. Das Amtsgericht hat hier zu Unrecht die Lage an einer besonders ruhigen Straße als wohnwerterhöhend angenommen. Die sehr umfangreichen Ausführungen der Bekl. zu den Beeinträchtigungen infolge der Besucher des Cafés am Neuen See, die von der Kl. letztlich auch nicht in Abrede gestellt werden, lassen eine derartige Annahme nicht gerechtfertigt erscheinen. Andererseits begründen sie aber unter Berücksichtigung der zentralen Innenstadtlage auch keine negative Wertung dieser Merkmalsgruppe. (...)

Die in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel für die Spanneneinordnung genannten wohnwertbildenden Merkmale sind jeweils gleichwertig zu berücksichtigen.

Das Amtsgericht ermittelte im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund des entsprechenden Berliner Mietspiegels. Es wertete jedoch bei der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung einzelne wohnwertbildende Merkmale abweichend von der Schematisierung des Mietspiegels. Beide Parteien waren damit (u. a.) nicht einverstanden.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin änderte die amtsgerichtliche Entscheidung teilweise ab und vertrat die Ansicht, daß bei Anwendung des Mietspiegels durchaus eine gewisse Schematisierung geboten sei, so daß im Rahmen der Spanneneinordnung anhand der Orientierungshilfe zum Mietspiegel die dort genannten wohnwertbildenden Merkmale jeweils gleichwertig zu berücksichtigen seien. Eine abweichende eigene Bewertung von einzelnen Merkmalen durch das Gericht sei hierbei in der Regel ausgeschlossen. Denn nur so könne eine Vergleichbarkeit sichergestellt werden, was auch der Rechtssicherheit diene.

Es kommt häufig vor, daß bei einer Mieterhöhung zwar der jeweilige Mietspiegel, d. h. vor allem die aufgeführten Mietpreise pro Quadratmeter in den einzelnen Rasterfeldern zugrunde gelegt werden, bei der Einordnung der Wohnung im einzelnen jedoch abweichend von der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung anders gewichtet wird, als es im Mietspiegel selbst aufgeführt ist. Das geschieht zum Zustimmungsverlangen vorprozessual, wird aber teilweise auch von Amtsgerichten vorgenommen. Die ZK 63 des Landgerichts Berlin stellt klar, daß das grundsätzlich so nicht möglich ist. Das entspricht allgemeiner Ansicht. So hat z. B. auch die ZK 62 ein entsprechendes amtsgerichtliches Urteil aufgehoben und festgehalten, daß bei einer Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel die Vorgaben des Mietspiegels mit Bewertung in einem Grobraster maßgeblich sind. Die gesonderte Gewichtung jedes einzelnen Merkmals durch das Gericht wäre willkürlich. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen ermittelt, würdigt dieser die in Betracht kommende Wohnung im einzelnen im Verhältnis zu anderen Wohnungen unter Berücksichtigung der Kriterien zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Anwendung des § 558 Abs. 2 BGB (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage). Bei der Zugrundelegung des Mietspiegels wird die einzelne Wohnung in ein statistisch ermitteltes Vergleichsmietenniveau eingeordnet. Die Spanneneinordnung beruht auf schematisierender Zuordnung der Merkmale anhand von Plausibiltätsüberlegungen und kontrollierender Rückbetrachtung mittels der ausgewerteten Daten. Das gebietet es jedoch, auch bei dem Raster des Mietspiegels zu bleiben und diesem nicht eine nicht mit Daten unterlegte eigene Bewertung "überzustülpen". Wie die ZK 63 festhält, entspricht das auch dem Willen des Gesetzgebers. Anstelle einer konkreten Bewertung einer Wohnung im Einzelfall sollte auf der Grundlage einer breiten Erhebung die Vergleichbarkeit der Mieten anhand verschiedener Merkmale hergestellt werden.